Договор купли-продажи недвижимости и предприятий
План
| Введение | |
| 1. | Понятие и значение договора купли-продажи |
| 2. | Стороны договора |
| 3. | Предмет, форма и содержание договора купли-продажи |
| 4. | Права и обязанности сторон |
| 5. | Момент исполнения договора купли-продажи и ответственность сторон за его исполнение |
| 6. | Особенности договора купли-продажи недвижимости |
| 7. | Договор купли-продажи предприятия |
| Заключение | |
| Список литературы |
Введение
Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы координально изменяет сферу применения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте.
Любая предпринимательская деятельность связана с использованием договора. Договор так же находит широкое применение в отношениях между гражданами, поэтому рассмотрим выделенные в ГК положения о договоре.
Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц, согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений. ( Ст.420 ГК РФ)
Под договором понимают совокупность условий, определяющих действие сторон и подписанный его сторонами.
Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательства. Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договора им заключать, а так же согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор) одной из сторон и её АКЦЕПТА (принятия предложения другой стороной). ( Ст. 432 ГК РФ)
Договор вступает в законную силу и становиться обязательным для сторон с момента его заключения, срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. ( Ст.425 ГК РФ)
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами, договор, может быть расторгнут или изменён судом по требованию заинтересованной стороны
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. (Ст.450-453 ГК РФ).
1. Понятие и значение договора купли-продажи
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи — самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте.
Правовые нормы, регулирующие куплю-продажу во внешнеторговом обороте, унифицированы в ряде международно-правовых документов, важнейшими из которых являются Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров и Международные правила по толкованию торговых терминов «Инкотермс».
Целью указанных документов является выработка единых правил, применяемых к внешнеторговым договорам купли-продажи. Вместе с тем Конвенция не применяется к продаже: товаров, которые приобретаются для личного, семейного или домашнего использования, с аукциона, в порядке исполнительного производства либо иным образом в силу закона, фондовых бумаг, акций, обеспечительных бумаг, оборотных документов и денег, судов водного и воздушного транспорта, электроэнергии.
Договор купли-продажи является основанием возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем; вместе с тем покупатель приобретает право собственности на купленное имущество, т.е. вещное абсолютное право.
Договор купли-продажи является одной из юридических форм, опосредующих перемещение материальных ценностей от одного лица к другому.
Он является возмездным договором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену щи, или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.
Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двусторонне обязывающего — права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи.
Договор купли-продажи — консенсуальный. Под консенсуальностъю понимается возникновение прав и обязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям договора. Однако в тех случаях, когда для отдельных видов дворов купли-продажи закон предусматривает обязательное их оформление в определенном порядке и признает действительным только договор, оформленный надлежащим образом, права и обязанности возникают лишь после надлежащего оформления договора. Основополагающим актом, регулирующим куплю-продажу, является ГК РФ, гл. 30 которого достаточно подробно (ст. 454—566) регулирует этот договор. Однако наряду с ГК отношения купли-продажи регулируются также другими законами и подзаконными актами (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и т.д.). Более подробный анализ этих нормативных актов будет дан при смотрении отдельных видов договора купли-продажи. Сфера применения института купли-продажи в РФ существенно расширена новым ГК РФ. В частности, она включает отношения, связанные с поставкой товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, снабжением энергетическими и иными ресурсами самостоятельные типы договоров. Однако учтена специфика этих отношений и сохранено их отдельное правовое регулирование. Вместе с тем в ГК РФ регулируются и принципиально новые разновидности договора купли-продажи, которые ранее действовавшим законодательством не были предусмотрены (купля-продажа недвижимости, предприятий).
2. Стороны договора
Сторонами договора купли-продажи — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические яйца, государство в целом, государственные и муниципальные образования).
К сторонам договора относятся общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности. Из этого следует, что стороной в договоре может быть гражданин, достигший совершеннолетия, т.е. 18 лет, и не признанный недееспособным в установленном законом порядке. Вместе с тем закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, обладающим частичной дееспособностью. Так, дети в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ), а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами и, следовательно, могут совершать более крупные договоры купли-продажи. Право совершать мелкие бытовые сделки имеют лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами. Две последние категории граждан вправе совершать и иные договоры купли-продажи, но только при наличии согласия на это попечителей (а в отношении детей — родителей, усыновителей или попечителя).
Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи физическими лицами зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договоре поставки физическое лицо может участвовать только в том случае, если оно зарегистрировано в указанном качестве).
Юридические лица вправе, по общему правилу, совершать любые сделки купли-продажи, если это прямо не запрещено их уставными документами (например, в уставных документах зафиксировано, что юридическое лицо не может покупать товары на бирже).
Юридические лица — собственники принадлежащего им имущества могут свободно заключать договоры купли-продажи, как в качестве продавца, так и покупателя. Что касается юридических лиц, владеющих своим имуществом на основе других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления), то их возможности продавать это имущество ограничены. Как следует из п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Еще более ограничены права продавца для субъектов права оперативного управления — казенных предприятий и учреждений. Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Что касается учреждений, то они не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Однако имуществом, приобретенным учреждением за счет разрешенной деятельности, учреждение может распоряжаться самостоятельно, в том числе и продавать его (ст. 2981 ГК РФ).
В отношении государства в целом (Российской Федерации), государственных и муниципальных образований следует отметить, что их участие в договорах купли-продажи также ограничено. В частности, указанные субъекты гражданских прав не могут участвовать в таких разновидностях договора, как розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение.
Особым образом регламентируется совершение сделок купли-продажи в отношении имущества, находящегося в общей собственности. Если речь идет об общей долевой собственности, то при продаже доли действует правило преимущественной покупки. Это правило состоит в том, что участники общей долевой собственности при продаже доли имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.