И ученые, и практики сегодня едины в том, что ипотека в Беларуси должна развиваться. Основными предпосылками создания в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования является последовательное проведение государственной политики по созданию в стране системы залогового кредитования; сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства, повышение доли жилья, возводимого за счет средств граждан; необходимость долгосрочного кредитования промышленности, сельского хозяйства, других отраслей экономики.
Ситуация, складывающаяся сегодня на рынке жилищного кредитования в нашей стране, абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся рынок кредитов, выданных заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности. Кроме этого, особенность американского рынка состоит в том, что в основном (на 60%) это рынок «перекредитования». То есть новые выдачи займов формируются, прежде всего, за счет рефинансирования ранее выданных кредитов.
Ипотечные кредиты без первоначального взноса в РБ не распространены. В основном банки выдают кредит на сумму не более 80- 90% от стоимости жилья. Программы без первоначального взноса и без подтверждения дохода есть, однако эти программы реализуются в основном на рынке потребительского кредитования.
Что касается использования в жилищном кредитовании плавающей процентной ставки (как в США), то следует отметить, что сегодня для белорусского рынка кредитования, в том числе кредитования строительства жилья под залог недвижимости, «плавающая» процентная ставка – новинка. Но кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США, поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в РБ.
В данный момент кредиты с «плавающей» процентной ставкой интересны достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие средства для быстрого погашения кредита. Все эти люди близкие к финансовым кругам, хорошо ориентируются в макроэкономических показателях и поведении финансовых рынков. В связи с этим абсолютному большинству заемщиков можно посоветовать брать кредиты только с фиксированной процентной ставкой для того, чтобы рассчитать свои расходы.
Кризис такого масштаба, как в США, в ближайшее время нам не грозит еще потому, что ипотечное кредитование только начинает развиваться.
Таким образом, кризис в сфере ипотечного кредитования в США не повлияет на белорусскую кредитную систему, на белорусскую ипотеку.
Тем не менее мы должны обезопасить зарождающийся рынок белорусской ипотеки, чтобы не повторить историю американского кризиса из-за дефолта закладных. Для этого необходимо предпринимать гарантийные меры.
1. Целесообразно упростить процедуру продажи жилья;
2. Необходимо сформировать жилой фонд для отселения должников,
лишившихся ипотечного жилья;
3. Программа потребительского кредитования без первоначального взноса и без подтверждения дохода должны быть скорректированы с учетом опыта США;
4. С целью создания более благоприятной налоговой среды для развития ипотечного кредитования целесообразно в действующее налоговое законодательство внести дополнения, содержащие налоговые льготы для субъектов жилищной ипотеки ;
5. Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантии не только правовой, но и финансовой защиты проводимых операций.
В настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь "Обеспечение исполнения обязательств", Законы Республики Беларусь "О залоге", "Об ипотеке", другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой, и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.
Основным нормативно-правовым документом, регулирующим правоотношения при заключении ипотечной сделки является закон № 345-З «Об ипотеке» (далее Закон), подписанный Президентом РБ 20 июня 2008 г. (вступил в силу 27.12.2008). Принятие Закона было явлением необходимым и ожидаемым, так как действовавший много лет и применяемый в настоящее время институт залога не в полной мере отвечал системе обеспечения обязательств, как в предпринимательской сфере, так и используемый гражданами в гражданско-правовых отношениях[5, 6 с.].
Закон состоит из 13 глав, в которых сформулированы нормы, касающиеся:
- заключения договора об ипотеке,
- основных положений о закладной, прав обязанностей залогодателя и залогодержателя,
- переход прав на имущество по договору об ипотеке,
- передачи (уступки) прав по договору.
- залога закладной,
- обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки,
- ипотеки земельных участков,
- ипотеки предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений,
- ипотеки жилых домов, квартир.
Как гражданский кодекс РБ (далее - ГК), так и Закон предусматривает два способа возникновения залоговых отношений:
- договор,
- акт законодательства.
Возникновение ипотеки должно сопровождаться регистрацией договора ипотеки и регистрацией самого договора купли-продажи недвижимого имущества, если это предусмотрено законодательным актом. Государственная регистрация договора купли-продажи имущества в таком случае не может рассматриваться одновременно в качестве регистрации договора ипотеки. Ведь в данной ситуации между участниками сделки заключается именно договор купли-продажи, а не договор ипотеки. А сам факт нахождения недвижимости, проданной в рассрочку либо с отсрочкой платежа, в режиме ипотеки, не меняет правовой статус совершенной сделки. Договор об ипотеке также подлежит нотариальному удостоверению.
Закон уделяет большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами и дальнейшего возможного обращения взыскания на предмет залога, обеспечивающего обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в том числе из причинения вреда. В договоре указывается имущество, которое рассматривается в качестве предмета залога, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации, осуществившей его регистрацию. При удостоверении права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке указываются реквизиты его счета «депо». Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие условия заложены в договор. В договоре необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.
Особенностью ипотеки предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений, незавершенных законсервированных капитальных строений является заключение договора с одновременной ипотекой земельного участка в рамках одного и того же договора, на котором находятся перечисленные объекты недвижимости и при условии, что земельный участок находится в частной собственности. Такое же правило установлено в отношении ипотеки земельного участка, заложенного для своевременного возврата банковского кредита. Указанные земельные участки могут передаваться в ипотеку только вместе с располагаемыми на них капитальными строениями. В обоих случаях помимо договора об ипотеке составляются дополнительные документы: копия земельно-кадастрового плана и акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, характера, размера и сроков их требования. Кроме того, при ипотеке предприятий как имущественных комплексов необходимо соблюдать и дополнительные условия, предусмотренные и иными законодательными актами (например, Указ Президента РБ от 22.11.2000 №605 «О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятия»).
При заключении договора ипотеки земельных участков, находящихся в частной собственности, необходимо соблюдать специальные условия:
- предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением, если на это строение не может быть обращено взыскание по исполнительным документам,
- при оформлении ипотеки земельного участка для получения банковского кредита договор об ипотеке должен заключаться в письменной форме, быть зарегистрирован в территориальной организации по государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, нотариально удостоверенным либо удостоверенным регистратором указанной территориальной организации, ели залогодателем является гражданин РБ,
- при указании в договоре стоимости принимаемого в ипотеку земельного участка она не может быть ниже его кадастровой стоимости,
- стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений или незавершенных законсервированных капитальных строений не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.
Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему[6, 102 с.].