| № п/п | Показатель | Значение |
| 1 | Ставка арендной платы, $/мес | 1150 |
| 2 | Ставка арендной платы, $/год | 13750 |
| 3 | Потери от недоиспользования, % | 5 |
| 4 | Годовой доход с учетом недоиспользования, $ | 13062,5 |
| 5 | Операционные расходы, % | 5 |
| 6 | Чистый операционный доход, $/год | 12375 |
2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:
R=ставка доходности капитала + норма возврата
Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка
Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта
Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.
Рисковая ставка:
- Премия за вложения в недвижимость;
- Премия за низкую ликвидность;
- Премия за инвестиционный менеджмент.
Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.
Таким образом, ставка доходности капитала равна:
Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%
Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда: