Возникновение и развитие института ипотеки

1.2. Возникновение и развитие института ипотеки Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательств, взятых на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами.

1.2. Возникновение и развитие института ипотеки

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательств, взятых на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была только ответственность, причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Исторические документы свидетельствуют о том, что институт "ипотеки" пришел в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его архонт Солон в YI веке до н.э. в результатете осуществления своих знаменитых реформ. Первоначально в Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон в 594 г. до н.э. с целью перевода личной ответственности в имущественную предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В Римском праве также было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в процессе своего развития прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка), до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - собственно ипотеки. Первая стадия - фидуция возникла в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился пигнус и лишь затем ипотека.

Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.

Сделка (или договор) фидуции также претерпела некоторую эволюцию. Так, на первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика оплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные финансово-правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства только при неисполнении взятых заемщиком обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно ипотеки - было обусловлено политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам.

По существовавшему законодательству ни одна из действовавших правовых форм не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи их во владение арендодателя. Позднее новый вид залога распространился на недвижимость.

Таким образом возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора востребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позднее, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже имели правовую силу. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.

Дальнейшее развитие ипотеки в Древнем Риме было прекращено. Скорее всего, причинами послужили распад государства и потеря в связи с этим многих государственных функций, дальнейшая техническая невозможность контроля и регулирования уже тогда достаточно сложного института ипотеки. Не существовало отлаженной регистрационной системы, в связи с чем широко распространенные залоговые сделки становились более запутанными и рисковыми.

Однако институт ипотеки не "канул в лету", а по прошествии столетий возник вновь, причем наибольшее распространение он получил в XVIII-XX вв. в странах Европы и США.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").

1.3. Особенности современного ипотечного кредитования за рубежом

1.3.1. Европейская система ипотечного кредитования

Современная европейская система ипотечного кредитования зародилась в середине 18 века в Пруссии. В это время денежные средства стали выдаваться под залог земельного владения. За предоставленный капитал выдавались документы (Hypothekenbrief), в которых был обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники закладных листов.

29 августа 1767г. король Пруссии Фридрих Второй издал закон о создании Landschaft'a (кредитного товарищества, занимающегося предоставлением ипотечных кредитов). Ландшафтам были даны широкие права в отношении должников: они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства, производить опись имущества и его продажу с публичных торгов.

Некоторые ландшафтам могли выпускать ипотечные Hypothekenbrief. Они хорошо продавались, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья. В 1777 году в обращении находились Hypothekenbrief общей стоимостью около 9 млн. талеров, в 1787 году - 46 млн., в 1805 году - 150 млн. талеров.

В дальнейшем система Hypothekenbrief перешла в Польшу. Волна эмиграции 1830-1831гг. во Францию привела к распространению системы ипотечного кредитования и в этой стране.

В 1852 году был учрежден Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. Это привело к более равномерному распространению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ипотечной ценной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. Если до середины XIX в. преобладал Hypothekenbrief, то после учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент - закладной лист как ценная бумага.

В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая из Франции распространилась на территорию Германии, а затем и на большую часть Европы. В это же время появились первые ипотечные банки.

Таким образом, ипотечные ценные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям.

В настоящее время в Европе действуют 2 основные модели ипотечного кредитования: классическая континентальная и ссудно-сберегательная.

Основной тип кредитного института классической континентальной ипотеки - ипотечный банк. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы - "короткие деньги", это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы и долгосрочные ресурсы - "длинные деньги", получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи ценных бумаг (закладных листов), обеспеченных выданными этими же банками кредитами (рис. 1.1, 1.2.)

Закладные листы хорошо зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов (согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1997 года в Европе около 640 млрд. марок. Их них примерно 70% были эмитированы немецкими ипотечными институтами).

Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:

1. Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:

* достаточность собственного капитала банка (в Германии - минимум 60 млн. марок)

* надежность источников образования уставного капитала;

* наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;

* достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;

2. Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

Регистр покрытия. Все активы, которые служат покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указывают характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога,

способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку;

3. Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель закладного листа имеет преимущественное право на возмещение;

4. "Защитный вал". Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка;

5. Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит. Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов (в Германии сумма выпущенных в обращение закладных листов не может превышать 60-кратного размера собственного капитала для специализированных ипотечных банков и 48-кратного - для универсальных).

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона "Об ипотечных банках" не было ни одного случая их банкротства.

Закладные листы выпускаются различного номинала. Они могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.

Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно - кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком (ссудно-сберегательная модель - жилищное ипотечное кредитование (рис.1.3)).

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано). Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение кредита длится 10-15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, данная модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.

В Германии ипотечные кредиты в рамках данной системы предоставляются при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 30% до 50% общей суммы сбережений.

Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры. Именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире.

1.3. 2. Американская система ипотечного кредитования

Экономический кризис 20-30-х годов, высокая инфляция, нестабильность доходов населения, неэффективная работа финансовых институтов и многочисленные банкротства требовали срочного и жесткого вмешательства государства для вывода страны из экономического тупика, Великой депрессии, создания надежной и эффективной финансовой системы, и в частности новой системы жилищного финансирования.

В США для решения этих задач, проведения революционных преобразований в стране был разработан новый курс Рузвельта, одной из программ которого была организация массовой доступности залогового кредитования. Для этого государством были определены следующие основные задачи:

* создание надежной системы жилищного финансирования;

* поддержка всех субъектов жилищного инвестирования, гарантированная защита частных накоплений;

* поиск постоянных долгосрочных источников кредитных ресурсов на эти цели.

Одним из первых предреформенных шагов было создание специального Управления общественных работ, которое направляло вырученные средства на строительство льготного жилья для населения.

В 1932-1933 гг. государством были созданы основные базовые общегосударственные финансовые и другие институты, связанные с ипотечным жилищным кредитом, которые стали официальными проводниками новой кредитно-финансовой жилищной политики. В 1932 г. была образована Федеральная банковская система жилищного кредитования, основная деятельность которой направлена на образование источника ликвидных банковских средств. В 1933 г. деятельность этой системы была трансформирована - создана корпорация кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная правом рефинансирования просроченных и сомнительных кредитов своими облигациями. Таким образом, в течение 3 лет была погашена задолженность на общую сумму 3093,4 млн. долларов.

В 1934 г. была образована Федеральная жилищная администрация (ФЖА, в настоящее время являющаяся подразделением Министерства жилищного и городского развития), которая наделялась правительственными полномочиями гарантирования и страхования ипотечных кредитов частным кредитным институтам, а также компетенцией и средствами для выдачи новых кредитов и строительства льготного субсидированного жилья. Федеральная жилищная администрация в отличие от ККДВ, оперировавшей с кредитами обанкротившихся банков, начала работать уже с новыми ипотечными кредитами.

В дальнейшем, для непосредственного участия государства в рыночных инвестиционных процессах, проведения крупных общегосударственных программ в области жилья, были созданы специальные агентства (Федеральная национальная ассоциация ипотечного кредитования, Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита). Они были предназначены для выработки и внедрения совершенно новой гарантированной государством финансовой технологии (рис. 1.4.): приобретение стандартных ипотечных кредитов и их пулов у банков и выпуск на их базе ценных бумаг, а также организация вторичного рынка кредитных долгов (ипотек), где эти кредиты или ценные бумаги могли бы свободно обращаться, бесконечно расширяя инвестиционные рамки. Именно с организацией таких агентств решалась важнейшая правительственная задача - создание эффективной низкорисковой ипотечной системы, являющейся главным стержнем, стабилизирующем всю экономику.

Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента "целая ссуда". Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами (процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги получил название секьюритизация).

Значение как приобретения ипотечных кредитов или пулов у первичных кредиторов, так и секьюритизации ипотечных долгов огромно. И именно за счет приобретения у кредитных институтов ипотечных кредитов, зачастую являющихся неликвидными активами, и последующей продажи в

нужный для рынка момент ипотечных долгов (причем в различных видах финансовых инструментов) в объемах, необходимых для стабилизации кредитно-финансового рынка, происходит эффективное регулирование рынка жилищных ценных бумаг и финансового рынка в целом, а также управление всем жилищно-инвестиционным процессом.

Новая финансовая технология - продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс; во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования.

Сектор рынка жилищных долговых обязательств является крупнейшим в США по объему обращающегося на нем капитала. Заемный жилищный капитал, по оценкам американских экспертов, значительно превышает стоимость американских правительственных ценных бумаг и корпоративных облигаций как но отдельности, так и вместе взятых.

Такое развитие сектора жилищных обязательств является следствием политики государства и рыночных институтов в области новых инвестиционных технологий, а также в области институционального строительства, благодаря которой была создана ни с чем не сравнимая, практически совершенно новая область жилищного инвестирования с существенно обновленной инфраструктурой. Ее основа - правительственные агентства, которые обладают определенными гарантиями государства на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита. Агентства, являющиеся главными операторами вторичного рынка жилищных кредитов и ценных бумаг, обеспечивают основной приток капитала на первичный ипотечный рынок, организуют и поддерживают этот рынок, образуя всеобъемлющую, постоянно воспроизводимую стабильную систему жилищного инвестирования. Таким образом, инвестиционная деятельность агентств является основным рычагом управления всем инвестиционным рынком, главным фактором стабилизации финансовой системы. Деятельность агентств абсолютно подконтрольна государству - в любой момент за счет покупки или продажи необходимого количества ипотечных долгов государством происходит выравнивание финансово-экономической ситуации.

Помимо государственных агентств по скупке ипотечных кредитов, на американском рынке присутствуют и частные компании. Наиболее известные из них следующие:

* "Мегги Мей" - первая частная корпорация, созданная в 1978 году в городе Милуоки (штат Висконсин) в качестве филиала ипотечной страховой компании;

* Корпорация содействию ипотечному кредитованию;

* Корпорация "Саломон РФС"

* Корпорация "Дженерал электрик кредит".

Реализация американский системы ипотечного кредитования может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, должно быть наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

Американская модель, будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов очень сильно зависит от состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому реализация данной модели может получить успех лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов специфичен, что обусловлено национальными особенностями развития и законодательной базой. Однако главным условием их функционирования является удовлетворение потребностей субъектов экономической деятельности в доступном ипотечном кредите.

Основными зарубежными ипотечными кредитными организациями являются:

* Ссудно-сберегательные ассоциации;

* Ипотечные банки;

* Страховые компании;

* Пенсионные фонды;

* Инвестиционные компании;

* Коммерческие банки.

Ссудно-сберегательные ассоциации - специализированные кредитные учреждения, ресурсы которых формируются из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.

Первоначально данные организации появились в Германии, а затем распространились во многие страны мира.

Ипотечные банки - кредитные учреждения, в основном специализирующиеся лишь на выдаче ипотечных кредитов. Начальные операции ипотечных банков финансируются за счет собственного капитала и заемных средств. Выдав ипотечный кредит, такой банк продает его третьему лицу (ипотечному агентству), или выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.

Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.

Страховые компании, в которых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.

Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты. Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению этих институтов - они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т.д.), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.

Пенсионные фонды. В США, например, эти финансовые институты являются одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40% всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют этим институтам создавать "длинные деньги".

Кроме того, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов. До 70-х годов эти активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации. Однако большая инфляция (6-7%) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в эти ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (несоответствие их реальных стоимостей). Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (который затронул все финансовые рынки) - все это потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики. Необходимость сохранения своих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.

В 1999 г. в портфеле своих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25% недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость - вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.

В других странах пенсионные фонды также являются участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.

Инвестиционные компании (фонды) - организации, которые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний - акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью). Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций - от сверхнадежных до сверхдоходных, но рисковых.

Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с недвижимостью (купля-продажа, залог и т.д.) практически без уплаты налогов. Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами. Одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т.д.).

Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное - более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.

Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная ориентация трастов - владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.

Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15%. Однако в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг. В настоящее время банки становятся финансовыми "супермаркетами", предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.

1.7. Ипотечное кредитование в России

1.7.1. Ипотека в дореволюционный период

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Процесс эволюции ипотечного кредитования в России до 1917 года (изменение законодательных и институциональных основ кредитных отношений, развитие определенных типов и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:

1. Период становления кредитных отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)

Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в "Псковской Судной грамоте" (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог движимости и залог недвижимости (строений, земли).

Во время образования Русского централизованного государства (XV-середина XVI в.) залог недвижимого имущества уже получил широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно развивался.

Во второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить свои растущие потребности с помощью средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость в кредите.

Дальнейшее развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования ипотечных банков (первые проекты создания банков для кредитования землевладельцев были разработаны в 1732г.).

Рассматриваемый этап в истории российского ипотечного кредитования характеризуется:

* эволюцией системы залогового права, постепенным приобретением залогом недвижимости характерных черт "классической ипотеки";

* развитием экономики и, в связи с этим, ростом потребностей субъектов экономической деятельности в доступном кредите под залог недвижимости;

* активизацией деятельности государства по развитию кредитных отношений;

* изменением институциональных принципов организации кредита, формированием предпосылок для возникновения системы организованного кредита под залог недвижимости.

2. Период формирования и функционирования государственной системы ипотечного кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)

В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.

В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: "населенные имения" (в основе определения величины выдаваемой ссуды лежала и цена "крепостной души" - 40 рублей), "фабричные строения", "каменные дома в городах".

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

Однако складывающиеся экономические реалии не способствовали расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного бюджета покрывался за счет эмиссии ассигнаций, что в свою очередь вело к снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось предоставить Заемному банку обещанные средства. После этого последовал отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования дворянства.

Ограниченность средств Заемного банка затрудняло получение ссуд всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали развиваться в других кредитных учреждениях: сохранных казнах, приказах общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные средства использовались на финансирование школ, сиротских домов, больниц и других учреждений.

Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве, начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем данные учреждения стали выдавать ссуды под залог недвижимости. Срок ссуды был небольшим - максимум 8 лет из расчета 6% годовых.

Спрос на ипотечные ссуды постоянно рос, и перед ипотечными институтами встала проблема пополнения ресурсной базы кредитования. В 1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным казнам составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году - 8,2 млн. руб. только по Московской. Эти цифры говорят о росте доверия к ипотечным кредитным институтам. Но данных средств было недостаточно - спрос существенно превышал предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые "билеты Сохранной казны". Это была первая в истории российской ипотеки попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году "билетов Сохранной казны" было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив ссуду "билетами" заемщики учитывали их у частных лиц из расчета 20-25%, что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том же году все выданные билеты были выкуплены.

Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций в России оказался неудачным - при осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация в стране. Однако данная попытка несомненно явилась важным шагом в развитии системы ипотечного кредитования в России.

В России к началу XIX века сложилась определенная система ипотечных кредитных институтов (только государственных), которая, однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной неэффективности функционирования данной системы являлись отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов за деятельностью кредитных институтов, которым были доверены государственные средства, незаинтересованность банков в поддержании своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические (сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего сословия были поставлены выше экономических интересов государства в целом.

В середине 1812 года в связи с началом войны проведение ссудных операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные средства были предоставлены в распоряжение государства. Проведение ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.

В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного кредитования выросли примерно в 14 раз (табл. 1.4.). Объем выданных ссуд составил 425503 тыс. руб (табл. 1.5.).

Во второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных операций кредитных учреждений (это объясняется тем, что депозиты были практически единственным и доступным средством получения гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма вкладов возросла в 8,7 раза (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х годов при сокращении темпов роста кредитных организаций масштабы депозитов продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами составило в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году - 89 млн. руб, в 1857 г. - уже 145 млн. руб.

Таблица 1.4.

Рост задолженности дворянского землевладения

(конец XVIII-середина XIX в.)

Год Выдано ссуд дворянам (млн. руб) Заложено крепостных душ (млн. чел.) Процент заложенных крестьян к общему их числу 1775 4,3 0,2 5 1796 28,0 0,6 6 1812 64,0 1,2 12 1824 90,0 2,1 20,2 1833 205,0 4,5 43,2 1843 340,0 6,4 52,4 1856 398,0 6,6 61,7 1859 425,5 7,1 66

Таблица 1.5.

Залог "населенных имений" в государственных кредитных

учреждениях в 1859 г.

Название кредитного учреждения Выдано ссуд под залог населенных имений Заложено поместий в них крепостных в млн. руб. в % кол-во % душ % Московская сохранная казна 190397 44,75% 20067 45,45% 3076269 43,39% Петербургская сохранная казна 151244 35,54% 8463 19,17% 2469230 34,82% Заемный банк 32198 7,57% 959 2,17% 622820 8,78% Приказы общественного призрения 51664 12,14% 14673 33,23% 922820 13,02% Всего 425503 - 44152 - 7090408 -

Возникла угроза невыполнения кредитными учреждениями обязательств перед вкладчиками по выплате процентов. Стремясь приостановить рост вкладов, а также желая направить частные капиталы на развитие только что созданных крупных акционерных компаний (Главного общества российских железных дорог, Русского общества пароходства и торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставка по вкладам до 3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в 1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб. Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были нарушены. В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.

Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанский) утверждали, что данная "система банковских установлений признана неправильной и вынуждающей правительство находиться в тягостной необходимости или жертвовать интересами кредитной системы, или задерживать экономическое развитие государства". Необходимость преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана предстоящей крестьянской реформой.

Таким образом, по инициативе правительства государственная система ипотечного кредитования была разрушена.

3. Образование и развитие системы ипотечного кредитования рыночного типа (вторая половина XIX в. - 1917 г.)

В середине 50-х годов проводимая государством экономическая политика стала более либеральной. В 1859 году была создана Комиссия по реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт, Комиссия рекомендовала перейти от государственных к системе "частных и совершенно самостоятельных банков".

В 1860 году был создан новый Государственный банк, которому предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных кредитных учреждений.

В 60-е годы наблюдался активный процесс совершенствования законодательных основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права автоматически привела к ликвидации самого распространенного в крепостной России вида залога - "населенного имения".

Первым в России негосударственным ипотечным институтом стало Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного общества привели к распространению институтов подобного типа по всей России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких учреждений.

Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в отличие от дореформенных ипотечных кредитных учреждений, являлась детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Общества, являясь негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на казенные средства и были вынуждены строить свою деятельность по рыночным принципам.

Наряду с городскими кредитными обществами во второй половине XIX в. в России функционировал еще один тип ипотечных кредитных институтов на началах товарищества - городские сословные банки. Однако число таких банков было невелико, а объемы их деятельности - незначительны.

Также в России во второй половине XIX в. продолжали функционировать созданные еще в начале XIX столетия в прибалтийских губерниях взаимные земельные банки. Их уставный капитал создавался за счет учредителей - дворян. Земельные банки были частными по форме собственности и имели ярко выраженный сословный характер. Они специализировались на кредитование по залог сельской недвижимости. Данные учреждения выдавали ссуды, как и городские кредитные общества, ценными бумагами. Выпуск этих ценных бумаг не должен был превышать систему складского (уставного и резервного) капитала более чем в 10 раз. Номинал закладных листов был разным (100, 500, 1000 рублей), ссудный процент варьировался от 4,5 до 6% в зависимости от срока облигаций и состояния рынка долгосрочных капиталов на момент их выпуска.

В 1866 году было учреждено Общество взаимного поземельного кредита, область действия которого распространялась на все губернии России (за исключением царства Польского и прибалтийских губерний). Ссуды выдавались на 56 лет в размере 50% оценочной стоимости залога. Уставный капитал создавался за счет паев членов общества. Основным ресурсом кредитования являлась эмиссия закладных листов, размещение которых происходило в основном на зарубежных рынках ценных бумаг.

Общество взаимного поземельного кредита являлось одним из самых крупных ипотечных учреждений в России, специализировавшихся на ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственных земель. В 1885 году на него приходилось 34% от общего объема выданных сельскохозяйственных ссуд и 31,8% от общего количества заложенных сельскохозяйственных земель.

В 1890 г. из-за роста неплатежей данное кредитное учреждение было ликвидировано, его активы и пассивы переданы на баланс Государственного дворянского земельного банка. Ценные бумаги общества были признаны в качестве государственных облигаций.

Наряду со взаимными товариществами в России получил развитие такой вид негосударственных кредитных институтов, как акционерные земельные банки (АЗБ) Они возникли в России в начале 70-х годов, предоставляли ссуды под залог земли и строений преимущественно сельскохозяйственного назначения. Операции АЗБ с городской недвижимостью составляли не более 1/3 от общей суммы кредитов. Ссуды выдавались закладными листами. Размер ссуды составлял не более 60% оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Собственный капитал АЗБ формировался путем выпуска акций. В 1885 году на АЗБ приходилось 54% всей площади заложенных земель, а также 50% от выданных ипотечных сельскохозяйственных ссуд.

АЗБ сохраняли за собой стабильные позиции в системе ипотечных учреждений. Государство, заинтересованное в укреплении кредитной системы, опекало и в случае необходимости субсидировало их.

Однако, несмотря на широкое распространение частных ипотечных институтов, государственные кредитные учреждения продолжали играть важную роль.

Государственный крестьянский поземельный банк (ГКПБ) был создан в 1883 году, чтобы оказывать крестьянам содействие в приобретение в собственность земель. Средства для выдачи ссуд ГКПБ привлекал путем выпуска и размещения ипотечных облигаций - "государственных свидетельств ГКПБ", которые приносили от 4 до 5,5% годового дохода. Ссуды выдавались на срок до 35 лет примерно под 8% годовых.

В 1885 г. был создан еще один казенный банк - Государственный дворянский земельный банк (ГДЗБ) с целью поддержания землевладения потомственных дворян посредством выдачи наличными деньгами ссуд под залог принадлежащих им земель на срок от 11 до 67 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% стоимости имения. Ресурсы для кредитования банк формировал посредством выпуска закладных листов. Все облигационные займы ГДЗБ гарантировались государством.

К 1 января 1905 г. на ГДЗБ приходилось 30% от общего количества заложенной земли. Под залог этой земли было выдано ссуд на сумму 717 млн. руб. В дальнейшем многие помещики, напуганные революцией, стали распродавать свои земли. Доля ГДЗБ в общем объеме ипотечных операций в стране существенно сократилась.

Подводя итоги, необходимо отметить, что в России в начале XX столетия функционировала и развивалась общенациональная система ипотечного кредитования. К середине 80-х годов XIX в. в нашей стране сложилась развитая система ипотечных кредитных институтов (рис. 1.7.), которая и просуществовала до 1917 года.

Ипотечные кредитные институты (на 1 января 1917 г.)

ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТНЫЕ ИНСТИТУТЫ Форма собственности ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЧАСТНАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ Организационно-правовая форма КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВО Государственный дворянский земельный банк Государственный крестьянский поземельный банк Акционерные земельные банки Городские кредитные общества Городские сословные банки ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАНКИ ГОРОДСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ ИНСТИТУТЫ

Рис. 1.7.

Произошедшая после революции национализация недвижимости, установление монополии государства на ссудный капитал и банковское дело привели к упразднению успешно функционирующей системы ипотечного кредитования (декретом Совнаркома от 8 декабря 1917 г. были упразднены ГДЗБ и ГКПБ. Затем были ликвидированы частные земельные банки, а также городские кредитные общества, сословные банки. Все ценные бумаги, выпущенные ипотечными кредитными учреждениями, были аннулированы). В советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.

1.7.2. Ипотечное кредитование на современном этапе

Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка СССР, занимающегося финансированием и кредитованием жилищного строительства, привело к падению масштабов операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность населения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения. В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челябинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.

Однако политическая нестабильность, общая социально-экономическая ситуация, а также невозможность быстрой разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных операций. Фактически "классическое" ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные виды жилищного кредитования.

Первые условно-ипотечные жилищные кредиты были выданы банками в 1993 году. Но неблагоприятная экономическая среда и отсутствие достаточного законодательного обеспечения поставили перед кредитными учреждениями следующие проблемы:

* преодоление рисков ипотечного кредитования;

* повышение доступности кредита для населения;

* привлечение ресурсов для предоставления жилищных кредитов.

Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют. В связи с этим в 1993-1996 годах реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли лишь единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования (рис. 1.8.), основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - продажа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк "Нефтяной").

Жилищное кредитование на основе заключения договора аренды

Рис. 1.8.

Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, брала на себя обязательства его погасить. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляло в среднем 70 % при сроке кредита до двух лет, 60% - от трех до пяти лет, 50% - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения кредита являлась для заемщика достаточно дорогостоящей - оплата услуг банка, страхование недвижимости и другие сопутствующие расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивали круг потенциальных заемщиков.

Данная схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Она могла функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.

На доступность ипотечного кредита в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один - два года, постепенно увеличили возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфляции). Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали краткосрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан - потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и материальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагаемые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.

Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собственных и нередко заемных средств.

Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске) пошли по пути привлечения ресурсов на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это было вызвано прежде всего резким ростом (в связи с инфляцией) в 1993г. банковских процентных ставок по кредитам. Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения. Схема, основанная на выпуске жилищных сертификатов (облигаций), была более привлекательной для нуждающихся в жилье граждан:

* эмитент выпускал "жилищные сертификаты", номинальная стоимость которых была выражена в квадратных метрах (например 0,1 кв. м.), и в рублях (сумма отражала фактическую рыночную стоимость данной площади, или стоимость строительства);

* покупатель приобретал данные бумаги по определенной цене, которая изменялась в соответствии с изменением стоимости квадратного метра жилья;

* в случае приобретения пакета сертификатов, соответствующего по совокупности площади квартиры, покупатель имел право в погашение своих сертификатов получить жилье соответствующей площади;

* владельцы, не выкупившие к моменту погашения полного пакета, а имеющие только 60 % (и более) от необходимого количества данных ценных бумаг, могли получить кредит в размере недостающей суммы;

* сертификаты могли обращаться, а также выкупаться эмитентом по рыночной стоимости;

* привлеченные таким способом денежные ресурсы использовались на строительство или приобретение уже готового жилья, в случае необходимости средства могли размещаться в государственные ценные бумаги или на банковские депозиты;

* выпуски сертификатов подразделялись на: краткосрочные - 1,5-2 года (были привязаны к строительству определенного жилищного объекта) и долгосрочные -10 лет;

* эмитентами могли выступать банки и строительные организации, однако для обеспечения доверия инвесторов к сертификатам (облигациям) зачастую использовались схемы, когда эмитентом выступали местные органы исполнительной власти, гарантирующие выполнение условий эмиссии средствами местного бюджета;

* проспекты эмиссии подлежали регистрации в Министерстве Финансов РФ.

По мере роста доходности банковских депозитов объемы данных операций постепенно снизились - процедура покупки жилья путем приобретения сертификатов (особенно краткосрочных) являлась для заемщиков достаточно обременительной, хотя и обеспечивала (при условии добросовестности эмитента) сохранение стоимости инвестируемых средств.

Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, - продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем (рис. 1.9.).

Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.

Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика.

Программа по обеспечению работников предприятий жильем

Рис. 1.9.

Рядом банков была разработана программа жилищного кредитования с использованием схемы накопительных счетов, аналогичная германской системе стройсбережений. Одним из первых услуги такого рода предложил Ипотечный акционерный банк (1994 г.). Условия кредитования были следующими:

* накопительные счета открывались только для акционеров банка;

* предполагаемую сумму и сроки накоплений потенциальный заемщик определял самостоятельно;

* на счете должно было быть накоплено не менее 30% суммы, необходимой для получения кредита;

* кредит предоставлялся не ранее, чем через один год с начала накопления;

* проценты по вкладам не начислялись;

* в случае если вкладчик отказывался от получения ипотечного кредита, вклад возвращался полностью с индексацией по официальному курсу доллара;

* на протяжении всего срока действия накопительного счета вкладчик не имел права продавать принадлежащий ему пакет акций банка;

* кредит с привязкой к доллару США предоставлялся на срок от одного до десяти лет при условии платежеспособности заемщика (на погашение кредита могло направляться не более 1/3 совокупного валового дохода семьи).

Аналогичная схема кредитования была предложена гражданам Сбербанком России. Между банком и заемщиком заключался сберегательный жилищный контракт, в котором были определены условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления льготного жилищного кредита (по пониженной процентной ставке).

Однако в России первые попытки организации жилищного кредитования с использованием накопительных счетов не всегда оказывались удачными. Некоторые банки, использующие данную схему, разорились. (В середине 1997 г. у Ипотечного акционерного банка была отобрана лицензия). Банкротство явилось следствием нарушения замкнутости системы (средства, накапливаемые на специальных счетах, не могут использоваться иначе как на предоставление ипотечных кредитов в рамках данной системы.) Однако в условиях высокой галопирующей инфляции на начальном этапе своего функционирования данная система не может оставаться абсолютно независимой от финансовых рынков (замороженные средства могут быстро обесцениться). Возможно, если бы ипотечные банки в целях сохранения стоимости накапливаемых ресурсов вкладывали эти средства в операции с минимальными рисками, последствия не были бы столь серьезными. Некоторые банки не просто нарушали замкнутость системы стройсбережений, они за счет сберегаемых денежных средств вкладчиков проводили высокорискованные банковские операции (в частности, на рынке МБК), что, например, в большинстве западных странах специализированным ипотечным кредитным институтам законодательно запрещено. Кризис на рынке МБК ("черный вторник" октября 1994 г.), а также последовавшая за ним дестабилизация финансового рынка подорвали финансовое положение специализированных ипотечных банков.

Неоправданно рискованная политика ипотечных институтов, осуществляемая в неблагоприятных экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудшению финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились, или были вынуждены изменить свою специализацию. Банкротства молодых ипотечных кредитных институтов отрицательно сказались на доверии населения к ипотечным операциям.

В середине 90-х годов получили развитие разнообразные региональные программы ипотечного кредитования (с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов). В это время ведущие кредитные институты, действующие на ипотечном рынке, предлагали условия кредитования, представленные в табл.1.6.

Большие надежды на решение проблем формирования кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных ссуд с середины 1996 года стали возлагаться на Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (рис. 1.10.). 26 августа 1996 года было подписано постановление правительства РФ "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" (по замыслу - аналог американских государственных агентств).

Агентство должно было стать контролируемой государством структурой с широким спектром функций:

* стандартизация условий, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

* рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты (приобретение у коммерческих банков долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, соответствующих стандартам агентства);

* привлечение частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования (выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами);

* техническая помощь и обучение банковских специалистов.

Таблица 1.6.

Условия предоставления банками ипотечных кредитов

Банк Ставка (% годовых) в долларах США Срок Максимальный размер кредита (% от оценочной стоимости недвижимости) Инкомбанк 23-28 1 год до 70 Ипотечный стандартбанк 20 до 5 лет до 70 МДМ-банк 35-55 до 5 лет до 70 Нефтяной 25-30 до 3 лет до 70 Промбизнесбанк 20 до 3 лет до 70

2.1. Технология предоставления ипотечного кредита

Процедура предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько этапов:

1. Предварительное собеседование

* Разъяснение клиенту основных условий кредитования (срок, процент, схема погашения, залог, требования к клиенту);

* Предоставление клиенту списка документов для получения ипотечного кредита:

- Копия паспорта заемщика;

- Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

- Документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

- Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

- Выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

- Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

- Военный билет;

- Копия трудовой книжки;

- Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

- Документы, подтверждающие наличие счетов в банках;

- Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

- Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

- Документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

- Иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

2. Сбор и проверка информации о клиенте

* Проверка трудоустройства клиента;

* Подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

* Проверка клиента службой экономической безопасности банка.

3. Принятие решения о возможности предоставления кредита основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Для определения возможности кредитования, например, "Инвестсбербанк" рассчитывает коэффициенты П/Д и О/Д.

Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)

Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.

Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

4. Выбор квартиры. Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры. Он может искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских кампаний. Участие риэлтерских компаний в процессе подбора квартиры может оказаться очень полезным, поскольку они знают все нюансы оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляют себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Кроме поиска квартиры (район, цена, метраж), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки и т.д.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк). Отчет об оценке должен содержать следующую информацию:

* Цель данной оценки;

* Описание недвижимости, ее нахождение;

* Данные о ценах продажи и покупки, возможных доходах и расходах, относящихся к объекту недвижимости;

* Приложение одного или нескольких использованных методов оценки данной недвижимости;

* Оценка стоимости имущества на основе проведенных расчетов и дата, на которую она была сделана;

* Вспомогательный материал (карты, фотографии и т.д.).

5. Проверка банком предоставленных заемщиком документов на приобретаемую квартиру.

6. Заключение кредитной сделки. Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры заемщику необходимо заключить с банком:

* кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита;

* договор ипотеки квартиры.

Также оформляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки (см. пункт 2.2.) банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

Обязательным условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

При покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилья, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Размер данного вычета не может быть более 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту.

2.2. Государственная регистрация договора ипотеки

Ипотечная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого в специализированное учреждение должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства; документы, содержащие описание жилого помещения, которое является предметом договора об ипотеке.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до решения спора судом.

Регистрационная запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то это также указывается в регистрационной записи (на основании договора об ипотеки залогодержателю регистрирующим органом может быть выдана закладная. Это ценная бумага, которая упрощает процедуру уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной - то и копию закладной.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается, а закладная аннулируется. Это происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее. Однако копия закладной к документам публичного характера не относится.

Отказ в государственной регистрации ипотеки, либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеки исправлений и другие действия регистрирующей организации могут быть обжалованы заинтересованными сторонами в суде.

2.3. Обращение взыскания на заложенное имущество

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, при неисполнении залогодателем своих обязательств (выплаты суммы долга и процентов).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;

2) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

3) начальную продажную цену заложенного имущества в случае его реализации;

4) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть:

* открытую реализацию заложенного имущества;

* приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке;

3) способ реализации заложенного имущества, либо условие о его приобретении залогодержателем.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

ОТКРЫТЬ САМ ДОКУМЕНТ В НОВОМ ОКНЕ