Таблица 7
Финансирование жилищного строительства Сбербанком РФ в 1999 г. (млрд. руб.)
| январь-сентябрь | октябрь | ноябрь | декабрь | IV квартал | Итого за год | |
| Вложение средств | ||||||
| • вложено средств в | ||||||
| финансирование | ||||||
| жилищного строительства | ||||||
| -в рублях | 1821,8 | 369,5 | 157,9 | 593,3 | 1120,7 | 2942,5 |
| -в иностранной валюте, млн. $ | 16,0 | 8,3 | 2,4 | 5,2 | 15,9 | 31,9 |
| Итого вложено средств* | 1894,0 | 406,6 | 170,7 | 619,2 | 1196,5 | 3090,5 |
| Возвращение средств | ||||||
| • погашено креди- | ||||||
| тов, выданных на | ||||||
| финансирование | ||||||
| строительства жилья | ||||||
| -в рублях | 231,9 | 29,6 | 21,7 | 312,5 | 363,8 | 595,7 |
| -в иностранной валюте, млн. $ | 0,2 | 2,0 | 1,3 | 1,4 | 4,7 | 4,9 |
| • Итого возвращено средств* | 233,1 | 38,4 | 27,9 | 319,0 | 385,3 | 618,4 |
| Остаток средств на | ||||||
| конец периода | ||||||
| • остаток задол | ||||||
| женности по кре | ||||||
| дитам, выданным на | ||||||
| финансирование | ||||||
| строительства жилья | ||||||
| -в рублях | 1984,6 | 2324,5 | 2460,7 | 2741,5 | X | X |
| -в иностранной валюте, млн. $ | 40,4 | 46,7 | 47,8 | 51,6 | X | X |
| Итого размещено средств* | 2169,6 | 2537,8 | 2680,6 | 2980,8 | X | X |
* В пересчете на рубли по текущему курсу ЦБ РФ.
Жилье продолжает оставаться наиболее ликвидной недвижимостью в России. На долю операций с жилыми объектами приходится до 90% объема операций, совершаемых на рынке недвижимости. Указ Президента России "О жилищных кредитах" от 10.06.1994 подтвердил, что граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с постановлением Правительства России от 10.12.1993 № 1278 "Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья". Положение о жилищных кредитах, утвержденное Указом Президента России от 10.06.1994 № 1180, разработано в соответствии с Указом Президента России от 24.12.1993 № 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы".
Данное положение установило порядок предоставления банками на территории России юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека). Размеры ссуд должны составлять от 5 до 70% стоимости квартиры (в зависимости от совокупного годового дохода семьи и срока ожидания муниципального жилья). Выделять средства предложено министерствам, ведомствам, местным органам власти, предприятиям и организациям из собственных фондов.
В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных кредитов:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит),
в) долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством России могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.
Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. Ссуда выдается заемщику по частям соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк также вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости графика строительства. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятий) в размере не менее 30% стоимости объекта.
Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Предметом залога могут быть: а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок; б) готовое жилье или незавершенное строительство; в) другие виды имущества и имущественных прав.
В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. В целом же, кредиты – вопрос тонкий, поэтому банки подходят к каждому клиенту строго индивидуально, заключая соответствующий кредитный договор.
В 1995 г. ЦБ РФ совместно со Сбербанком России и при поддержке Министерства финансов, Министерства экономики и Министерства строительства начали работу по созданию проекта федеральной программы по развитию национальной системы жилищного кредитования. При этом целесообразно использовать опыт других стран в области накопительного кредитования, в частности, Германии и Франции, где успешно функционируют системы накопления средств населения и кредитования на покупку жилья по щадящим ставкам, а также собственный 150-летний опыт дореволюционной России, где действовала мощная разветвленная кредитная система насчитывавшая 16 тысяч земельных, ипотечных и прочих банков.
Наряду с обычными депозитно-ссудными и расчетно-кассовыми операциями они привлекали различными методами, в разных формах средства частных и корпоративных инвесторов в жилищное строительство, ипотеку, освоение и благоустройство территорий, промышленное и транспортное развитие регионов. Эта система служила не только мощным аккумулятором ресурсов, но и катализатором быстрого развития российской экономики, так как вовлекала в оборот, помимо денежных средств ценные бумаги в виде товарных обязательств, векселей, сертификатов, закладных, подтверждающих права собственности на земельные участки, здания, сооружения, жилье, на застройку. К 1914 г. треть хозяйственных земель находилась в залоге, и в то же время российскому рублю не было равных по стабильности среди валют, а сельское хозяйство развивалось устойчиво, что позволяло экспортировать сельхозпродукцию за рубеж.
В настоящее время крупномасштабным ссудополучателем вполне может стать огромная сфера инвестирования в земельный, ипотечный, строительный бизнес, воссоздающий в России рынок реальных гарантий. Особое внимание при этом следует уделить фермеру – реальному товаропроизводителю, который сегодня по сути дела лишен возможности воспользоваться ссудами банка, так как из общего перечня недвижимости, которая может служить залогом, были исключены земли сельскохозяйственного назначения.
Знаменательно, что именно банки, имеющие в "портфеле" такие активы и возможности диверсификации рисков, как земля и недвижимость, кризис ликвидности 1995 г. затронул в меньшей степени, чем те, что ориентировались в основном на межбанковский рынок. Это правило, подтвержденное опытом дореволюционной России и других стран. Банковская система сохраняет устойчивость даже при массовых банкротствах кредитных институтов, финансовых компаний, производств. Определенная работа в данном направлении проводится и в настоящее время. Достаточно сказать, что только в 1995 г. Сбербанк РФ предоставил ссуд населению на жилищное строительство в размере 3,09 трлн. руб. (табл. 28); проводится работа по развитию системы стройсбережений (целевых вкладов населения, предназначенных для финансирования строительства жилья).
Перед банками (и, естественно, их клиентами) открываются возможности участвовать в инвестиционных конкурсах по освоению земель и недр, обустройству территорий, в совместном выпуске облигационных займов, обеспеченных землей, природными ресурсами, инвестировать в АПК, инфраструктуру; создавать специализированные лизинговые, консалтинговые, маркетинговые, информационные компании.
Несмотря на перечисленные проблемы, можно с определенной уверенностью сказать, что привлекательность жилищного кредитования для банков будет повышаться, в то же время масштабы этого бизнеса будут оставаться незначительными до тех пор, пока доходы большинства населения не будут соответствовать стоимости жилья.