Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан
ВВЕДЕНИЕ.
Актуальностьтемы дипломнойработы.Приобретениесобственногожилья - первоочереднаяпотребностьдля каждойсемьи. Традиционнаясхема финансированиястроительстважилья в Казахстане,как часть бывшейсоветскойсистемы жилищногофинансирования,представляласобой централизованноераспределениебюджетныхресурсов длястроительствагосударственногожилья и егобесплатногораспределениясреди граждан,стоящих в очередина улучшениежилищных условий.Эта схема показаласвою несостоятельностьв период обретенияКазахстаномнезависимостии перехода крыночной экономике.В условияхсокращениябюджетногофинансированиястроительстваи обеспечениянаселенияжильем, основнымисточникомсредств дляприобретенияжилья становятсясобственныесредства населения,а также кредитыбанков, как этопроисходитв большинствеэкономическиразвитых странмира. В этихусловиях объективновозникаетпотребностьв долгосрочныхкредитах населениюна жилищноестроительство,минимальноподверженныхвоздействиюинфляции имаксимальнообеспеченныхсвоевременнымвозвратом.Именно этимтребованиямотвечает ипотечныйкредит обеспеченныйзалогомтоварно-материальныхценностей. Опытмногих зарубежныхстран свидетельствуето том, что приправильнойорганизациии ведении взвешеннойгосударственнойполитики ипотекапостепеннотрансформируетсяв самофинансируемуюсистему, котораяобеспечиваети в значительнойстепени определяетфункционированиерынка жилья.При этом засчет резкогорасширенияплатежеспособногоспроса со сторонынаселенияактивизируетсяновое строительство,увеличиваетсявыпуск строительныхматериалов,специализированнойтехники, появляютсяновые улучшенныеархитектурныепроекты, происходитускоренноеразвитие многихсмежных отраслейэкономики.
Цельдипломнойработы- датьоценку современногосостояния иразвития ипотечногокредитованияв РеспубликеКазахстан. Длядостиженияуказанной целибыли поставленыследующиезадачи:
Охарактеризоватьсистему ипотечногокредитованиякак инструментпреодолениякризисныхявлений в условияхтранзитивнойэкономики;
Изучитьзарождениеинститутаипотеки;
Рассмотретьвозможныемодели развитиясистемы ипотечногокредитованияв Казахстанена основе опытазарубежныхстран;
Описатьжилищную ситуациюв РеспубликеКазахстан доначала реализациисистемы ипотечногожилищногокредитования;
Проанализировать процесс внедренияи развитияипотечногокредитованияв РК;
Проанализироватьдеятельностьипотечныхкомпаний нарынке ипотечногокредитованияна примере ОАО«БТА Ипотека»и ОАО «Астана-Финанс».
Поставленныезадачи обусловилиструктурудипломнойработы,которая состоитиз введения,5 глав, заключения,списка литературы,состоящегоиз 40 наименованийи 4 приложений.
Теоретическаязначимостьданной работыв том, что в нейподробно рассмотренпроцесс становленияи развитияипотечногокредитованияв Казахстанес самого зарожденияи до сегодняшнегодня, то есть,сделана попыткаподвести итогиза 3 года существованияипотечнойсистемы в РК.
Практическаязначимостьработызаключаетсяв том, что еевозможно использоватьдля дальнейшегоизучения этойтемы, а такжев том, что знания,полученныев процессевыполненияработы оченьценны и могутпригодитьсяв будущейпрофессиональнойдеятельности.
Глава 1.Система ипотечногокредитованиякак инструментпреодолениякризисныхявлений в условияхтранзитивнойэкономики.
1.1. Зарождениеинститутаипотеки.
Мировой опытразвития странсвидетельствуето том, что практическивсе страны вразной мереподвергалиськризисам, переживалиэкономическиетрудности. Вовсе временасамым живучимэкономическиммеханизмомдля поднятияплатежеспособногоспроса населенияявляется тот,который приноситзаметные выгоды,развивает рынокнедвижимости,следовательно,вытаскиваетэкономику изпропасти. Такимэффективнымрычагом дляпривлечениякапиталов былаи остается внастоящее времяипотека.
Ипотека - несовременноеслово, пришедшеек нам из странразвитогокапитализма,как думаютмногие. Историяипотечногокредитованияуходит корнямив глубь цивилизации.Ипотека впервыестала развиватьсяв Греции в VI векедо нашей эры.Тогда впервыезаимодавецпринял земельныйучасток должникав качествеобеспечениясвоего займа:на границеземельногоучастка должникабыл установленстолб, на которомбыло написано,что данныйземельныйучасток взятв залог на такую-тосумму и наопределенныйсрок. Этот столббыл названгреческимсловом "ипотека",что значитподставка.Древние римлянепереняли институтипотечногокредитованияу греческихколоний, и затемсвое новоеразвитие институтипотеки получаетв Римской империи.В I в. н. э. создавалисьипотечныеинституты,которые выдаваликредиты подзалог имуществачастным лицам.В правлениеимператораАнтония Пия(II в. н. э.) былоразработаноособое законодательстводля ипотечныхбанков. Ужетогда существовалооколо 50 банкови действовалоболее 800 ростовщическихи меняльныхконтор. Постепенноипотека входити в средневековоеевропейскоезаконодательство.В Германии онапоявляетсяне ранее XIV, воФранции - с концаXVI века. Это былвторой всплескразвития ипотеки.Тогда на кредитованиисделали своисостоянияитальянскиебанкиры Медичии немецкиеВейзеры. Подобнаяформа кредитныхотношений, прикоторой степеньриска для обеихсторон сведенак минимуму,действовалаи на территориидореволюционнойРоссии. Приупоминанииоб ипотекепочти всегдаассоциируетсяАмерика - ее60- летний опытне только врешении "квартирноговопроса" граждан,но и в формированиитакой ипотечнойсистемы, котораяв свое времявытащила странуиз глубокогоэкономическогокризиса. Сегодняможно сказать,что среднийкласс в Америкеуже отстроился,ипотечноекредитованиеначало своераспространениена низкодоходныеслои населения.Представляетживой интересопыт выведенияэкономики СШАиз глубокогоэкономическогокризиса 1920-1930 гг.путем проведенияреформ в областижилищногоинвестирования.Это дало возможностьв достаточнокороткий срокосуществитьпрорыв из состояниязатяжногокризиса в стабильную,высокоразвитуюэкономику.После распадаСССР на территориибывших советскихреспубликипотечноекредитованиетакже получаетактивное развитие.[7, c. 22]
1.2. Роль ипотечногокредитованияв условияхперехода крыночной экономике.
Ипотечноекредитование– это залогнедвижимогоимущества приполучении займав банке, дающееправо кредиторупреимущественногоудовлетворенияпретензий кдолжнику насумму заложенногоимущества; [24,c.25]
Ипотечныйкредит – этодолгосрочныйкредит, выдаваемыйбанками подзаклад недвижимогоимущества,право собственностина котороепереходит навремя кредитованияк кредитору,хотя само имуществонаходится впользованиизаемщика; [24, c.25]
Долгосрочныйипотечныйкредит - этокредит, выданныйбанком физическомулицу на цели приобретенияготового жилья(квартиры, жилогодома) на срокот 3 и более летпод залогприобретаемогожилья в качествеобеспеченияобязательствзаемщика. [24, c.25]
Ипотечноекредитованиевыступаетсущественнымфакторомэкономическогои социальногоразвития страны.Его роль становитсяособенно заметнойдля страны впериод выходаиз экономическогокризиса. Дляпостоянногороста совокупногопроизводства,и, следовательно,совокупногодохода и совокупногопотреблениянеобходимо,чтобы частьсбереженийот совокупногодохода направляласьчерез инвестициив развитиепроизводства.Тогда можетвозникнутьцепная реакциянаращиванияэкономическихпоказателей.
Одной изнаиболее значимыхпроблем являетсяпроблема"конвертируемости"материальныхактивов в наличныеи депозитныесредства, вценные бумаги.Особо значимыммеханизмомтакой "конвертации"является ипотекаиз-за капитала,который входитв понятие"недвижимость",и наличия унедвижимостиуникальногосвойства-неспособностиперемещатьсячерез границу.Ипотека являетсяне только важнейшиммеханизмомрешения жилищнойпроблемы, нои важнейшиммеханизмомулучшенияинвестиционногоклимата, регулированияденежной массы,социально-экономическогопрогресса вцелом.
Не случайно“новый курс”Рузвельтаначался с развитиякредитованиядомовладельцев(жилищная ипотека).Так было нетолько в США,но и в другихстранах, гдеоздоровлениеэкономики, какправило, сопровождалосьразвитиемипотечногокредитования.
Развитиеипотечногобизнеса позитивносказываетсяна развитииреальногосектора экономики.
Ипотекаспособствуетреализациипостроенныхдомов, рост жестроительствавызывает оживлениев производствестроительныхматериалови конструкций,строительногои дорожногомашиностроения,в деревообработкеи производствемебели и т.д.Промышленноеипотечноекредитованиедает возможностьмодернизироватьпроизводства,что приводитк повышениюкачества иконкурентоспособностипродукции—всеэто ведет кувеличениюэкономическогопотенциаластраны. [8,c. 49]
Развитиеипотечногокредитованияоказываетположительноевлияние напреодолениесоциальнойнестабильности.
Ипотека влияетна проблемузанятости(дополнительныерабочие местав строительствеи других отраслях)и помогаетудовлетворитьпотребностьнаселения вжилье. [27,с. 54]
Огромноезначение ипотекаимеет и дляповышениястабильностии эффективностифункционированиябанковскойсистемы страны.Обеспеченныекредиты болеебезопасны (посравнению сбланковыми)для банков, таккак при невозвратекредита банкреализует залоги возвращаетсвои средства.(Разумеется,в случае с ипотекойдля этого необходимаправильнаяоценка недвижимости,а также развитыйрынок недвижимости.)Снижению рискапри ипотечномкредитованиитакже способствуетцелевой характерссуд. Операциис недвижимостьюзачастую являютсяменее рискованнымипо сравнениюс текущимикредитнымиоперациямикоммерческихбанков.
Ипотечноекредитование,бесспорно, -перспективноенаправлениебанковскойдеятельности.Ипотечный банкявляется относительноустойчивыми рентабельнымэкономическиминститутом.Поэтому, чембольше в банковскойсистеме такихнадежных банков,тем стабильнееи эффективнееее деятельностьв экономическойсистеме в целом.
Ипотечныебанки на национальномуровне обычнообъединяютсяв ассоциации.Создание врамках ассоциацииипотечныхбанков дополнительныхрезервов,гарантирующихвклады, помещенныев ипотечныебанки, такжеукрепляетбанковскуюсистему.
Существуетеще одна важнаясторона влияниясистемы ипотечногокредитованияна стабильностьбанковскойсистемы, связаннаяс функционированиемвторичногорынка ссуд,обеспеченныхзакладными.Этот рынокспособствуетпереливу капиталав более рентабельнуюсферу экономики(диверсификациябанковскогокапитала), атакже уменьшаетразницу междупроцентнымиставками вразличныхгеографическихрайонах, чтоспособствуетформированиюединой ценыкапитала вмасштабе страны.[28, c. 78]
Поэтому наданном этаперазвития РеспубликиКазахстаннеобходимоуделять должноевнимание развитиюсистемы ипотечногокредитования.Т.к. развитиеданной системы- это очереднойшаг в развитиирыночных отношенийв Казахстане.
Таким образом,значение ипотекидля экономикистраны заключаетсяв следующем:
- вовлечениекапиталов ввиде недвижимостив хозяйственныйоборот черезмеханизмызалога, черезвторичный рынокзакладныхценных бумаг- существенныйфактор оздоровленияэкономики;
- рынок недвижимости“связывает”значительнуючасть денежныхсредств и этимсамым являетсяважным антиинфляционнымфактором. Например,в США 25% доходасреднего американцауходят на оплатудолгов понедвижимости,
- денежныесредства населения,включаемыев недвижимость,фактическивключаютсяв развитиесела, города,местногостроительногокомплекса, всоздание иподдержкурабочих мест,а не уходят насторону (например,не финансируютзарубежныхпроизводителейчерез покупкуимпортныхпотребительскихтоваров);
- применительнок работе банковосвоение технологиикредитованияпод залог, вособенностипод залогнедвижимости,позволяетсделать шагк общепринятойв мире системеобеспечениягарантий возвратностикредитов.
Все вышесказанноеобусловливаетобъективнуюнеобходимостьразвития ипотеки(залога недвижимости)в Казахстане.
Глава 2. Возможныемодели развитиясистемы ипотечногокредитованияв Казахстанена основе опытазарубежныхстран.
2.1. Американскаямодель.
Важным иперспективнымнаправлениеми подходом ксозданию эффективногомеханизмажилищногофинансирования,позволяющимобеспечитьнаряду с системойстроительныхсбереженийкомплексноерешение жилищнойпроблемы встране являетсядолгосрочноеипотечноекредитованиенаселения. Приэтом, необходимоотметить, чтов Казахстанепредставляютсявозможнымик реализацииразвития системыипотечногокредитованиядве модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющихипотечноекредитование.Инструментамитакой поддержкиявляются льготноеналогообложение,льготное кредитованиеи др. В качествеосновных институтоввыступаютвысококапитализированныенегосударственныеорганизации.[24, c.11]
2) американская
Предусматриваетформированиепри государственномучастии институтов,гарантирующихвыпуски организаторамиипотечныхкредитов облигацийпод залогнедвижимости.Рынок ипотечныхоблигаций вСША по объемулишь немногимуступаетгосударственнымоблигациям,занимая почтитреть от всегообъема долговыхценных бумаг.Кроме того, вСША этот секторявляется однимиз наиболеединамичноразвивающихся.За последние25 лет его доляудвоилась (в1975 году доляипотечныхоблигацийсоставлялалишь 16%). [24, c.11]
Рынок ипотечныхоблигаций вСША являетсяне только однимиз самых крупных,но и одним изнаиболее эффективнои сложно устроенныхс точки зренияинфраструктуры,разнообразияучастникови эмитируемыхинструментов,а также системырегулирования.Формированиеликвидногорынка ипотечныхоблигаций(включая вторичныйрынок) сопровождалосьполной перестройкойсистемы финансированияжилищногостроительства.Традиционнокредиты настроительствои покупку домов,обеспеченныезалогом недвижимости(ипотеку), предоставлялиссудосберегательныеассоциациии банки. Данныеучрежденияоказывалиполной спектруслуг по организациии обслуживаниюипотеки, а такжебыли вынужденыпринимать насебя риски,связанные сдолгосрочныминвестициями.Тогда-то и набралсилу процесспродажи ипотечныхкредитов.Покупателямиипотечныхкредитов сталиспециальнопредназначенныедля этой целиинституты(агентства) -ФедеральнаяЖилищнаяАдминистрация(ФЖА), Федеральнаянациональнаяипотечнаяассоциация(ФНИА) - ФанниМэй, Государственнаянациональнаяассоциацияипотечногокредита (ГНАИК)- Джинни Мэй,Федеральнаякорпорацияипотечногокредита (ФреддиМак) и другиеорганизации,играющие определеннуюроль в развитиижилищногоипотечногорынка.
Агентстваприобрелииндивидуальныекредиты насредства, полученныепо государственнойкредитнойлинии, формировалииз них крупныйпакет (пул) иэмитировалидолговые ценныебумаги, обеспеченныепулом ипотек,значительноснижая при этоминдивидуальныйкредитный рискконкретногозаемщика. Такимобразом, агентствавыступили вроли посредникамежду получателемипотечногокредита, организаторомипотеки (банком)и инвестором.
Процесспревращенияипотечныхкредитов вдолгосрочныедолговые ценныебумаги сталназыватьсясекьюритизациейипотеки, а разделениефункций организациикредита, егообслуживанияи финансирования-фрагментациейипотеки. Секъюритизацияи фрагментацияипотеки позволилифинансовыминститутамспециализироватьсяна предоставленииопределенныхуслуг и распределятьриски, связанныес каждым видомдеятельности.Среди участниковрынка ипотечныхоблигацийобычно выделяютинституты,выполняющиефункции:
организаторовипотечныхкредитов;
инвесторов;
посредников,занимающихсястрахованиемипотечныхкредитов;
посредников,осуществляющихсекьюритизациюипотечныхкредитов.
Американскаямодель предусматриваетразвитие рынкаипотечныхоблигаций, таккак государствосоздает механизмывыкупа ипотечныхкредитов ивыпуска дляих рефинансированияипотечныхоблигаций.Созданные приучастии государстваипотечныеассоциациигарантируютвыпуски организаторамиипотечныхкредитов облигацийпод закладные,что позволяетобеспечиватьих ликвидность.Кратко рассмотрим,какие институтывыполняют теили иные функции.
Коммерческиебанки выдаютгражданам подзалог недвижимостиипотечныекредиты. ФанниМэй, Джинни Мэйи Фредди Макявляются инвесторамии гарантамина вторичномрынке ипотекв США. Они, какправило, непредоставляюткредитов заемщикамнапрямую. Ипотекиоформляютсяна первичномрынке такимифинансовымиинститутами,как коммерческиебанки, компаниипо ипотечномукредитованиюи другие местныеорганизации,финансирующиежилье. Первичныекредиторы затемпродают ипотекиинвесторамна вторичномрынке ипотеки используютполученныесредства дляпредоставленияновых жилищныхкредитов, темсамым постояннопополняя своифонды займов.Инвесторамина вторичномрынке являютсяФанни Мэй, ФреддиМак, пенсионныефонды, страховыекомпании идругие финансовыеорганизации.В свою очередь,в обмен на ипотеки,полученныеот первичныхкредиторов,Фанни Мэй, ФреддиМак выпускаютипотечныеценные бумаги.Ипотечныеценные бумагиявляются ликвиднымиинвестиционнымиинструментамии распространяютсячерез дилеровна рынке ценныхбумаг. Крометого, инвесторына вторичномрынке ипотекгарантируютвладельцамипотечныхценных бумагсвоевременныевыплаты процентныхставок и погашениеоблигаций внезависимостиот платежеспособностипервичныхзаемщика изаимодателя.Все три компанииимеют общуюзадачу - привлечениесредств нажилищные кредиты,особенно семьямс малым и среднимдостатком ибедные районы.
Фанни Мэйи Фредди Макработают толькона вторичномрынке и лишьс жилищнымиипотеками, непревышающими240 тысяч долларовСША (суммаиндексированав соответствиес рыночнойстоимостьюнедвижимости). Они не осуществляютсделок по ипотекамс неудовлетворительнойкредитнойисторией, спропорциейзадолженностик активам превышающей80% и другиминедостатками.Фанни Мэй иФредди Макскупают ипотекиу первичныхзаимодателей,комбинируютих и формируюткрупные выпускиипотечныхценных бумаг,высоко ликвидныхоблигаций свысоким рейтингом.Фредди Мак иФании Мэй неявляютсягосударственнымиструктурамии не субсидируютсяправительством.Важно отметить,что развитиеобеих компаний,с их зарождениякак государственныхинститутовдо их сегодняшнегостатуса частныхкомпаний собщественноймиссией, обуславливалосьобщим экономическими социальнымположениемв стране. [24,c. 13]
В целяхстимулированияжилищногостроительстваи облегченияусловий полученияссуд под недвижимостьданные кредитымогут бытьзастрахованыв ФЖА, уполномоченнойстраховатьипотеки поджилые дома.
В обеспечениистабильностижилищногоипотечногорынка участвуеттакже ДжинниМэй, котораяпредоставляетгарантии поценным бумагам,обеспеченнымпулом закладных.Джинни Мэйвыполняет роль"проводника".Другими словами,Джинни Мэй нескупает, непродает и невыпускаетипотечныеценные бумаги,а также не покупаетипотеки у первичныхзаимодателей.Джинни Мэйвыступаетгарантом ипотечныхценных бумаг,выпущенныхчастными компаниями,отвечающимикредитнымтребованиями застрахованнымиФЖА, Департаментомпо делам ветерановили АгентствомСельскогоЖилья. ГарантииДжинни МэйполностьюподкрепленыправительствомСША. Это обстоятельстводелает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежнымиинвестиционнымиинструментами,что позволяетуспешно привлекатьсредства настроительствожилья в сельскойместности ибедных городскихрайонах.
Вторичныйрынок ипотексуществуетв США благодарямногим ключевыммеханизмам:проверкакредитоспособности,защита и страхованиесобственностина жилье, рыночноеи открытоеопределениецен на недвижимость,стабильнаяправовая база.
Хотя ипотечныеценные бумагии обладаютвысокой степеньюликвидности,они не влекутза собой большогориска, следовательно,не приносятвысоких процентныхставок. Этопривлекаетк ним, в основном,институциональныхинвесторов,стремящихсядиверсифицироватьи обезопаситьсвои крупныепортфели инвестиций.Наиболее важноучесть, чтовторичный рынокипотек призванпривнестиликвидностьи эффективностьв уже существующийрынок ипотеки кредитов ине может рассматриватьсяв отрыве отэтого контекста.
Положительнымисторонамиамериканскоймодели ипотечногокредитованияявляется высокоеразвитие первичногои вторичногорынков ипотечногокредитованияза счет функционированияспециализированныхорганизацийпо ипотечномукредитованию,которые, в целом,формируютсистему ипотечногокредитования.
2.2. Малайзийскаямодель.
Вместе с тем,наряду со странамиЕвропы и США,в настоящеевремя достаточноразвита системаипотечногокредитованиянаселения вазиатскомрегионе, в частностив Малайзии.
СистемаипотечногокредитованияМалайзии получиласвое развитиепутем созданияНациональнойипотечнойкорпорации"Кагамас" (далее- корпорация),в состав которойвошли БанкМалайзии (20%),финансовыекомпании (19,5%),коммерческиебанки (60,5%). Уставныйкапитал корпорации,в настоящеевремя, составляетоколо 40 млн.долларов США.Основной рольюданной корпорацииявляется обеспечениеликвидности,низкой стоимостистроительства,долгосрочногохарактераипотечныхкредитов, выборафинансированиядля покупателейжилья. [24, c.13]
Процессипотечногокредитованияв Малайзииделится на дваэтапа: процессстроительстважилого домаи процесс полногозавершениястроительствадома. Для строительстважилого домазастройщикупредоставляетсякредит на срок2-3 года, при этом,застройщикофициальноизвещает населениео намерениистроить жилойдом. В процессестроительстваосуществляетсяпредварительнаяпродажа незавершенногожилого домаи окончательноефинансированиепокупателейдома. Послезавершениястроительстваосуществляетсясекьюритизацияипотечныхкредитов. Основными условиями кредитования являются маржафинансированияот 70% до 80%, средняяокупаемостькредита между20 и 25 лет, суммаосновного долгапогашаетсяежемесячнов размере 1/3 отдохода заемщика,предоставлениеконтракта острахованиинедвижимостиобязательно,максимальнаяставка вознаграждения(интереса) составляет9%.
Процесссекьюритизацииначинаетсяс выдачи кредиторомипотечныхкредитов заемщикам,которые в последующемпродаютсякорпорации.Корпорация,в свою очередьдля покрытиясвоих расходовот покупкиипотечныхкредитов иувеличениякапитала выпускаетдолговые ценныебумаги, которыезатем продаетинвесторам.
В сложившейсяэкономическойситуации, когдаотсутствуютвысококапитализированныенегосударственныеорганизации,способныеосуществлятьипотечноекредитованиев больших объемахи созданиегосударственных организаций, обеспечивающихмеханизмрефинансирования,проблематично,наиболее приемлемойдля Казахстанаявляется модельразвития системыипотечногокредитованияМалайзии, путемсоздания ипотечнойкомпании вформе закрытогоакционерногообщества,обеспечивающейразвитие жилищногорынка, в которойбанки смогутрефинансироваться путем выпускаипотечныхоблигаций,обеспеченныхпулами ипотек,не исключая,при этом, впоследующем,возможностьпримененияевропейскойили американскоймоделей.
Глава 3. Современноесостояние иразвитие ипотечногокредитованияв РеспубликеКазахстан.
3.1. Жилищнаяситуация вРеспубликеКазахстан доначала реализациисистемы ипотечногожилищногокредитования.
Традиционнаясоветскаясистема жилищногофинансированиясоответствовалапроводимойжилищной политикев целом и заключаласьв централизованномраспределениибюджетныхресурсов длястроительствагосударственногожилья и егобесплатномпредоставлениигражданам,стоящим в очередина улучшениежилищных условий.
В Казахстанес самого началаэкономическихпреобразований,несмотря насвою важность,жилищная реформапроводиласьочень медленнымитемпами. Становлениерыночных отношенийв жилищнойсфере Казахстананачалось в1991г. после принятиязаконов "Оразгосударствлениии приватизации","О собственности".Позже былиприняты законодательныеакты о залоге,инвестиционнойдеятельности,введен новыйГражданскийкодекс, УказыПрезидентаРеспубликиКазахстан,имеющие силузакона, "Обипотеке недвижимогоимущества"и "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",Закон РеспубликиКазахстан "Ожилищных отношениях",разработаныположения окупонной приватизациии др. Таким образом,была созданазаконодательнаябаза для становлениярыночных отношенийв жилищнойсфере. [27,c. 3]
При этом, вусловиях недостаточновысокого платежногоспроса большейчасти населенияна вновь построенноежилье, а такжеотсутствиякредитов дляприобретенияготового жилья,созданный впервые годыреформ рынокжилья оказалсяне обеспеченнеобходимымикредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержатьплатежеспособныйспрос населенияна рынке готовогожилья.
В 1993 г. делаетсяважный шаг вжилищной реформе.Указом ПрезидентаРеспубликиКазахстан N1344 принимается"Государственнаяпрограмма новойжилищной политикии механизмыее реализации".Она предусматриваларяд важнейшихстратегическихшагов в сфережилищной политикигосударства,такие как: внесениенеобходимыхизменений идополненийв систему правовыхнорм, имеющихотношение кжилищной сфере;реформированиесистемы финансированияжилищногостроительстваи жилищно-коммунальногохозяйства;демонополизация;разработкакомплекса мерпо снижениюстоимостистроительстважилья и удешевленияего для населения;создание системыльгот участникампроцесса жилищногостроительстваи эксплуатациис целью вовлеченияв этот процессмаксимальногоколичестваграждан и юридическихлиц; осуществлениемер по расширениюарендногосектора в жилищнойсфере; модернизациябазы стройиндустрии;разработкаупрощеннойпроцедурывыделения ирегистрации земельных участков для жилищного строительства;комплексноеразвитие врайонах жилойзастройкисоциальной,инженернойи транспортнойинфраструктуры;создание эффективныхорганизационныхструктур дляосуществленияжилищной политикигосударства;развитиеинфраструктурырынка жильяи недвижимостив целом. [24, c.5]
Несмотряна то, что значительнаячасть провозглашенныхв упомянутомуказе стратегическихзадач не былареализована,этот документуказывал наважность жилищныхпроблем длягосударстваи вхождениежилищной политикив число приоритетныхнаправленийдеятельностигосударства.Это соображениекрайне важнодля анализареальных возможностейдальнейшегореформированияжилищногосектора и системыего финансирования.
В течениенесколькихлет объем вводимогожилья в республикесоставлялпримерно 0,5% отимеющегосяжилищного фондаи равняетсяплощади ветхихи аварийныхдомостроений.При таких темпахобновленияжилищного фондаимеелась реальнаяугроза егобезнадежногостарения, и,если учесть,что большаячасть жильянаходится всейсмическиопасных зонах,то последствиятакой политикив жилищномстроительствемогли бытькатастрофическими.
Спад инвестиционнойактивностив строительнойотрасли болезненноотразился наэкономическомположениимногих подрядныхорганизаций.В результатечисленностьзанятых встроительномсекторе продолжаетсокращаться.Очевидно, чтов такой ситуациимногократноповысиласьзначимость реального запуска новых механизмов привлечениявнебюджетныхсредств встроительныйсектор, в томчисле, за счетипотечногожилищногокредитования,поскольку онодействительноможет помочьостановитьраспад строительнойотрасли, улучшитьпоказателизанятости,решить целыйряд проблемсоциальногохарактера.
Уровни иструктураспроса и предложения,а также ценообразованиена жилую недвижимостьимели в Казахстанеряд особенностей,которые необходимобыло иметь ввиду при оценкеперспективформированиярынка ипотечногокредитования.
В целом пореспубликеуровень спросана жилье являлсянизким. Этокасалось подавляющегобольшинствагородов и всейсельской местности.Едва ли неединственнымицентрами, гдеспрос на жилуюнедвижимостьболее или менеесформирован,были две столицы- Астана и Алматы,где по-прежнемусконцентрированыне толькобизнес-элитареспублики,но и большоеколичествочиновников,включая зарубежных,а также те города,где, в основном,сосредоточеныдействующиепредприятиядобывающейи перерабатывающейотраслейпромышленности.
В качествеодного из факторов,влияющих наспрос, выступаютбюджетныеограниченияи, в частности,доход семьи.Средний уровеньдохода семьив Казахстаненаходился наневысокомуровне, хотяи превышалпоказателисоседних стран.По данным АгентстваРеспубликиКазахстан постатистике,в июле 1999 г. среднедушевыеденежные доходынаселениясоставляли3224 тенге, или 23доллара США.При этом среднедушевыедоходы жителейгг. Алматы иАстана в июле1999 г. сравнялисьи составили5486 тенге ($ 39). Учитываято, что составсреднегодомохозяйствав Казахстанесоставляет3,5 человека,среднемесячныйденежный доходдомохозяйствапо республикесоставил в июле11284 тенге ($ 80), а погг. Алматы иАстана - 19201 тенге($ 137). Следует отметить,что значительнаячасть населенияне имеет никакихсущественныхнакопленийи вынужденатратить практическивесь доход натекущее потребление.Уровень нормысбереженийпродолжалоставатьсянизким, хотяи начал растив 1999-2000 гг.
Спрос населения на жилье, во многом, определяетсядемографическимипоказателями,такими кактемпы образованияновых семей,уровень миграции,количествосложных домохозяйстви др. В Казахстаненаблюдаютсятенденцииуменьшенияобщего коэффициентарождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно,уменьшениеобщего коэффициентаестественногоприроста, хотяс 1999 года наблюдаетсяобратная тенденция.Снижение рождаемостиуменьшаетразмеры семейв настоящиймомент и количествосемей в будущем,т.е. в перспективеструктура ичисло домохозяйствбудут существенноотличатьсяот современных,что приведетк изменениюспроса на жилье.
Переносстолицы изАлматы в Астанув 1997 г. повлек засобой весьмазначительныеколебанияспроса, а вместес ним и цен нанедвижимость.В Алматы, ввидузначительногооттока населения,цены на недвижимость,как жилую, таки коммерческую,в 1999-2000 гг. снизилисьпримерно на10-15% в долларовомэквиваленте.В Астане, гдев настоящеевремя продолжаетощущатьсязначительныйдефицит жилья,цены послеогромногоскачка в 1998 г., к2000 г. немногоопустилисьи стабилизировалисьпримерно науровне 20-30% ниже,чем в Алматы.
Если рассмотретьположение вобластныхцентрах, тоздесь наблюдаласьследующаяситуация. Какуже указывалосьвыше, был относительновысок спросна местныхрынках жильяв обеих столицах,а также техгородах, где,в основном,сосредоточеныдействующиепредприятиядобывающейи перерабатывающейотраслейпромышленности,где относительновысок уровеньоплаты труда:Кустанай, Атырау,Павлодар,Усть-Каменогорск.И наоборот, втех городах,где уровеньбезработицыотносительновысок, наблюдалсяотносительнонизкий спросна жилье.
В 1998 - 2000 гг. увеличилсяспрос на индивидуальноежилье (загородныекомфортабельныедома), перестроенныеукрупненныеквартиры вмногоквартирныхдомах. С повышениемстоимостикоммунальныхуслуг такженамечаетсятенденцияувеличенияспроса на квартирыс минимальнымнабором удобств(для низкодоходныхсемей).
Что касаетсяпредложенияжилья, то натерриториивсей республикинаблюдаласьпримерно одинаковаякартина. Подавляющеебольшинствожилья предлагалосьна вторичномрынке, в то времякак рынок новогожилищногостроительствабыл развиткрайне слабо.Ситуация встроительномсекторе значительноухудшиласьза последниегоды ввидуотсутствиядостаточногоплатежеспособногоспроса. Однойиз тенденцийбыло неуклонноесужение предложенияна первичномрынке из-закатастрофическогопадения объемовнового строительства.
В 1998 г. объемыжилищногостроительстваснизились посравнению с1990 г. более, чемв 7 раз, при этомвполне вероятнопродолжение этой тенденции.
Таким образом,на общем неблагоприятномфоне в строительномсекторе, данныестатистикипоказывалидве тенденции,которые можнобыло назватьположительными.Первая из них- постоянныйрост удельноговеса жилья,которое строилосьв негосударственномсекторе, т.е.повышениезначимостичастных, и, преждевсего, индивидуальныхзастройщиков.Если в 1990 г. 78% жильябыло построеногосударственнымипредприятиямии организациями,то в 1998 г. ситуацияизмениласькардинально,и почти 85% новогожилищногостроительствапришлось надолю частногосектора
Вторая положительнаятенденция, хотяона была намногоменее значимапо сравнениюс первой, - увеличениесреднего размерастроящихсяквартир. Этоуказывало нато, что частныйсектор, за счеткоторого такоеувеличениепроизошло,располагалнаилучшей, сточки зренияликвидности,частью жилойнедвижимости,которая, в принципе,могла бытьвключена вэкономическийоборот.
В 2000 г. цены нажилье на первичномрынке в 1,5-2,5 разапревышали ценына вторичномрынке.
Для болееглубокогоанализа возможностейроста объемовжилищногокредитованияв ближайшейперспективенеобходимобыло определить,во-первых,доступностьжилья и жилищныхкредитов длянаселения, и,во-вторых,потенциальныйплатежеспособныйспрос на них.
Согласноофициальнымданным, усредненныйежемесячныйдоход в июле1999 года равнялся3224 КТ или 24,34 долларамСША на душунаселения.Такой низкийдоход не способствовалзапуску процессажилищногокредитованияво всех областяхКазахстана.Главным образом,необходимобыло сосредоточитьвнимание нагородскомнаселении,которое представлялособой основнойцелевой рынокдля ипотечногокредитованияжилья. Болеетого, двумяосновнымицелевыми рынкамив стране являлисьАлматы и Астана.В июле 1999 г. усредненныйежемесячныйдоход на душунаселения вАлматы и Астанеравнялся 5486 КТили 41,42 долларамСША.
Для того,чтобы претендоватьна получениеипотечногокредита напокупку жилья, потенциальный заемщик должен располагатьопределенными собственными средствами. Основным источникомсобственныхсредств уподавляющегобольшинстваграждан являлосьжилье, перешедшеев их собственностьв результатеприватизации.Средние ценыоднокомнатнойтиповой квартирыв Казахстане(гг. Алматы иАстана, гдерынок, какуказывалосьвыше, развитв наибольшейстепени) в 1999 г.равна USD8 000, двухкомнатной- USD13 000, трехкомнатной- USD20 000. При этом, следуетотметить, чтоуказываемыйуровень ценна жилье в Казахстанесравнительновысок не толькопо отношениюк соседнимстранам, но идаже по отношениюк странам ВосточнойЕвропы и Турции,где уровеньблагосостояниянаселениязначительноотличаетсяот показателейв Казахстане.Вторым источникомсобственныхсредств у населениямогут бытьбанковскиевклады и депозиты,денежные накопления,драгоценности,гараж, автомобильи т. п. Реальнуюзалоговуюстоимость этихсредств определитьсложно.
В целом,платежеспособныйспрос на жилищныеипотечныекредиты в сложившихсяв Казахстанеусловиях оставалсяотносительнонебольшим.Однако, во-первых,он был достаточендля началапрактическогоосвоения иразвития механизмовипотечногокредитованияразличнымигосударственнымии коммерческимиструктурами,заинтересованнымив развитиинациональныхрынков недвижимости,а, во-вторых,низкая доступностьипотечныхкредитов длянаселенияопределяется,главным образом,низкими доходамидомохозяйстви высокимипроцентнымиставками, чтоисправимо врезультатепроведенияграмотнойэкономическойполитики.
3.2. Внедрениеи развитиеипотечногокредитованияв РК.
В конце 1999 годаНацбанк Казахстанаинициировалразработкунормативнойправовой базывнедрениясистемы ипотечногокредитования.В результатеправительствореспубликиутвердилоКонцепциюдолгосрочногофинансированияжилищногостроительстваи развитиясистемы ипотечногокредитованияв РеспубликеКазахстан.Концепцияпредполагаетсоздание целостнойсистемы ипотечногокредитования,которая включаетв себя предоставлениедолгосрочныхипотечныхкредитов банкамии иными кредиторамигражданам-заемщикам,а также механизмобеспечениякредиторовнеобходимымидолгосрочнымиресурсами длякредитования.В конце 2000 годаначалось внедрениеэтой системы.
Казахстаномбыла выбранаМалайзийскаямодель системыипотечногокредитования.В ее основележит западноеноу-хау — двухуровневаяструктурарынка, благодарякоторой банкиаккумулируютна рынке ценныхбумаг «долгие»целевые деньги,предназначенныедля ипотеки,и имеют возможностьдавать стольже «долгие»и «мягкие» (подневысокийпроцент) жилищныекредиты. Первичныйуровень здесь— сами кредиты,а вторичный— специальныеипотечныеценные бумаги(облигации,закладные), спомощью которыхпроисходитподпиткабанков-кредиторов.В конце декабря2000 года Национальнымбанком РК былосоздано ЗАО“Казахскаяипотечнаякомпания” (КИК)— по аналогиис малайзийскойипотечнойкомпанией“Кагамас Берхард”.Она былаорганизованаспециальнос целью формированияв стране рынкаипотечныхценных бумаг.По замыслу, отлица своихбанков-партнеровона должнаработать снаселением,реализуя навторичном рынкеипотечныеоблигации, ина эти деньгиприобретатьу банков ипотечныекредиты и затемпредоставлятьих населению.Таким образом,ипотечнаякомпания напервичном рынкеработает черезкоммерческиебанки, а на вторичномвыполняетфункции оператора,осуществляющегорефинансированиебанков второгоуровня путемприобретенияу них стандартныхипотечныхкредитов ивыпуска ипотечныхоблигаций,обеспеченныхданными кредитами.Более полномеханизмфункционированиядвухуровневойсистемы ипотечногокредитованияв РеспубликеКазахстанпредставленна схеме, Приложение1.
В июле2001 г. ЗАО“Казахстанскаяипотечнаякомпания”совместно сОАО “Астана-финанс”приступилок реализациипилотногопроекта поипотечномукредитованиюприобретенияжилья населениемна вторичномрынке. Главнойзадачей участниковпроекта являлосьсозданиеблагоприятныхусловий дляудовлетворенияспроса различныхслоев населенияна рынке жилья.Данный проектреализовалсяв Астане и Алматы.В рамках проектапредполагалосьпредоставлениенаселению этихгородов долгосрочныхипотечныхкредитов срокомот 3 до 10 лет втенге. Минимальныйразмер кредитасоставлял от$3 тыс., максимальный$30 тыс. в тенговомэквиваленте.Проект осуществлялсяв течение 8 месяцев(с июля 2001 г. поапрель 2002 г.)Программа былауспешно апробированав городах Астанаи Алматы. Завремя реализациипроекта КазахстанскаяИпотечнаяКомпания выкупиласвыше 230 правтребованияпо ипотечнымжилищным кредитамна сумму около300 млн. тенге.Средний размеркредита составлял1 млн. тенге (около7 тыс. долларовСША в эквиваленте).Доля семей сосредним доходом$200-$300 составилаоколо 85% от общегоколичествазаемщиков.
В целях развитиясистемы ипотечногокредитованиярешением Маслихатаг.Астаны № 123/26-IIот 25.12.2001 года былаутвержденаПрограммаразвития ипотечногокредитованияи жилищногостроительствав Астане,которую реализуетОАО "Астана-финанс".Данная Программабыла обусловленапрежде всегонаблюдающейсятенденциейроста городав связи с приданиемАстане статусастолицы Республики.
Основныецели и задачипрограммы:
Развитиежилищногостроительстваи формированиерынка жилья.
УдовлетворениепотребностинаселенияАстаны в качественномжилье, соответствующемсовременномууровню жизни,доступном поцене и формамоплаты.
Созданиепривлекательнойдля клиентовсистемы, предусматривающейвозможностьвыбора приемлемогодля них механизмафинансированияи кредитованияпри приобретениижилья.
Переход отпрактики бесплатногопредоставленияжилья, отнесенногок категориигосударственногокоммунальногожилищногофонда, к практикестроительствакоммерческогожилья и приобретенияза счет собственныхсредств граждан.
В 2002 году в Астанебыло введеносвыше 230 тысячквадратныхметров жилойплощади. Из нихоколо 30 процентовреализованопо программеипотечногокредитования.
Появиласьпотребностьнаселения випотечныхкредитах,предоставляемыхв тенге безфиксации валютногоэквивалента,а также на длительныйсрок. Но кредитованиев тенге имелопроблемы, связанныес необходимостьюустанавливатьплавающиеставки вознагражденияв целях хеджированиярисков. В своюочередь, потенциальныезаемщики опасалисьзначительногороста ставоквознагражденияв будущем, таккак это создаетугрозу дефолтазаемщика.
Казахстанскаяипотечнаякомпания провелабольшую работупо поиску схем,которые моглибы обезопаситьзаемщиков. Вчастности,адаптировалаимеющийсямеждународныйопыт примененияограничителейставок вознаграждения– «cap» (кэп). Общаямодель примененияэтих ограничителейтакова. Предположим,в результатероста инфляцииили увеличениятемпов девальвациитенге плавающаяставка вознагражденияпо тенговомуипотечномукредиту превысилазаранее установленноемаксимальноезначение-ограничитель.В этом случаеначислениебудет производитьсяпо ставкеограничителя,несмотря напревышениефактическойставки. Данныйпроект былодобрен Национальнымбанком.
ПервоначальноКомпанияустанавливалапо рефинансируемымипотечнымжилищным кредитамокончательныеставки вознаграждения,включающиев себя маржубанка-кредитораза кредитныйриск и операционноеобслуживание.Однако анализпроведеннойработы заставилпересмотретьполитикурефинансированиябанков. ТеперьКомпания ежемесячнообъявляет своюкотировочнуюставку вознаграждения,в соответствиис которой проводитсярефинансированиебанков-кредиторов.В свою очередьи банки могутсамостоятельноустанавливатьсобственнуюмаржу, в пределахопределеннойвеличины. Такимобразом, конечнаяставка вознаграждениядля заемщиков-физическихлиц у разныхбанков различна.Это стимулируетконкуренциюмежду ними испособствуетснижению ставокдо уровня,соответствующеготребованиямрынка.
В связи с тем,что ставкивознагражденияпо ипотечнымжилищным кредитамплавающие,особую актуальностьприобрелоопределениебазового индексадля их пересмотра.Им стал индексинфляции вгодовом выражении(за последние12 месяцев), помнению инвесторов,- наиболееобоснованныйиндикаторсостоянияэкономики.
Несмотряна то что к началудеятельностиКазахстанскойИпотечнойКомпаниизаконодательнаябаза была восновномсформирована,в ходе апробацииПрограммыпроявилисьи нерешенныепроблемы:
несовершенствоустановленногозаконом порядкагосударственнойрегистрациисделок с недвижимостью(например,необоснованновысокая оплатарегистрации)приводит кудорожаниюкредитов длянаселения;
отсутствиеналоговыхльготы дляграждан, приобретающихжилье в кредит;
включениезалоговогоимущества вконкурснуюмассу прибанкротствеюридическоголица.
В связи с этимНациональнымБанком Казахстанабыла созданарабочая группа,в рамках которойбыл подготовленпроект ЗаконаРеспубликиКазахстан,предусматривающийвнесение измененийи дополненийв некоторыезаконодательныеакты.
Но главнойпроблемойоставалосьпривлечениесредств в сферуипотечногокредитования.
Предполагалось,что необходимыедля этого средствабудут привлекатьсяна внутреннемрынке путемвыпуска ипотечныхоблигаций,обеспеченныхпринадлежащимиКазахстанскойИпотечнойКомпании правамитребованияпо ипотечнымжилищным кредитам.Основныеотечественныеинституциональныеинвесторы -накопительныепенсионныефонды и страховыекомпании.
Однако вусловиях, когдаситуация наотечественномфондовом рынкехарактеризуетсявысокой доходностьюпо корпоративнымоблигациями преобладаниембумаг, номинированныхв иностраннойвалюте, выпускипотечныхоблигаций наобщих условияхпо ожидаемойинвесторамидоходностиможет повлечьза собой резкийрост ставокпо ипотечнымжилищным кредитам.Если же по облигациямбудет установленадоходностьниже рыночной(в рамках проводимойКазахстанскойИпотечнойКомпаниейполитики низкихпроцентныхставок, приемлемойдля целей ипотечногокредитования),возрастаетриск недоразмещенияипотечныхбумаг.
После тщательногоанализа ситуациии международногоопыта был сделанвывод: на первомэтапе ипотечнымоблигациямдолжны бытьпредоставленыопределенныепреференции.В дальнейшем,когда емкостьрынка такихфинансовыхинструментовстанет достаточнобольшой, можнобудет постепенноаннулироватьпреференциибез заметногоущерба дляфункционированиясистемы.
В рамкахорганизациисистемы ипотечногокредитованияКазахстанскойИпотечнойКомпанией в2002 г. были заключеныгенеральныесоглашенияо сотрудничествес четырьмябанками второгоуровня и двумянебанковскимиорганизациями.К 1 июля 2002 годаобщий объемрефинансированиясоставил около320 миллионовтенге. Это более280 ипотечныхжилищных кредитов,выданных физическимлицам. На1 мая объем займовказахстанскихбанков физическимлицам на приобретениежилья достиг5,3 млрд. тенге.В соответствиис международнымитребованиямибыли разработаныи успешноиспользовалисьстандартыипотечногожилищногокредитования.Казахстанскаяипотечнаякомпания совместнос региональнымиотделениямибанка “ЦентрКредит”развернуласвою программуво всех регионахреспублики:в Алматы иАлматинскойобласти, в Астане,Актау, Актобе,Атырау, Жезказгане,Караганде,Кокшетау, Павлодаре,Уральске,Усть-Каменогорске,Шымкенте. Системаипотечногокредитованиястала динамичными перспективнымсегментом рынкапотребительскогокредитования.
Но действительноли много людейбыло готовообратитьсяк новой длянашего обществаформе покупкижилья? По даннымопроса, проведенногокомпанией“КОМКОН-2 Евразия”в городе Алматыв августе 2002 г,несмотряна рекламуипотечногокредитования,о том, что этотакое ипотеказнали всего43%, то есть меньшеполовины опрошенных.Дальнейшиевопросы задавалисьтолько тем, ктоимел представлениеоб ипотеке.Таким образом,после первоговопроса интервьюпродолжилосьтолько для 300респондентовиз 696. Из опрошенных5% заявили, чтопользовалиськредитамиипотеки. Следуетотметить, чтоникто из нихне жалеет обэтом. Остальным95% были заданывопросы, которыемогли бы продемонстрироватьотношениереспондентовк ипотеке. Болееподробно результатыэтого опросапоказаны Приложении2.
Как следуетиз результатов,около 40% былинедовольнысвоим жильем(особенно много“недовольных”среди респондентовв возрасте30-39 лет), однаконе все собиралисьулучшать жилищныеусловия. Отношениек ипотеке состороны респондентов,не собирающихсяулучшать жизненныеусловия, былонеоднозначно,хотя был небольшойперевес респондентов,относящихсяк ипотекеположительно.Вместе с тем,только 32% респондентов,желающих житьболее комфортно,собиралисьобратитьсяк услугам ипотеки.Основнымипричины, заставляющимиотказатьсяот взятия кредитаявлялись отсутствиестабильногоденежногодохода, а такженебольшойразмер заработнойплаты и отсутствиеуверенностив том, что всегдабудет работа.
Основныетрудности,влияющие нарешение небрать ипотечныйкредит (%)
| Нетстабильногоденежногодохода | 28,3 |
| Нетвозможностипогашать кредит | 21,7 |
| Нетуверенностив том, что всегдабудет работа | 19,6 |
| Не имеюпредставленияо том, что нужноделать дляоформленияипотечногокредита | 10,9 |
| Нетуверенности,что зарплатане сократится | 4,4 |
| Другое | 2,2 |
| Затрудняюсьответить | 13,0 |
Таким образом,можно сделатьвывод что ипотечноекредитованиена момент опросане имело популярностисреди горожанотчасти в силусравнительномалой осведомленности,отчасти – всилу отсутствиястабильнойработы и денежногодохода.В2003 г. начинаютпроявлятьсяположительныетенденции вразвитии ипотечногокредитования.Если в 2002 г. пооценкам КИК,в г. Алматы всреднем замесяц выдавалосьоколо 250-300 ипотечныхкредитов, т.е.около 10-13% от общегоколичествасделок покупле-продажежилья, то в 2003г.количествосделок приучастии ипотекирезко увеличилось,достигая натекущий моментпримерно 600-700сделок в месяц(т.е. 25-30%). В 2001г. ставкиипотечныхкредитов составлялиот 20 до 24% и срокбыл всего 5 лет,в 2002г. ставкиснизились доуровня 16-19%, а срокиувеличилисьдо 10 лет, в 2003 г. сталовозможнымполучить кредитыпо 12,5% годовыхи сроком до 20лет. Кстати,увеличиватьна больший сроккредитованиебольшого смыслане имеет. Например,если взятькредит 10 000 у.е. на20 лет под ставку12% годовых, тоежемесячныйплатеж будетсоставлять110 у.е.. То же самое,но с увеличениемсрока кредитадо 25 лет - платежсоставит 105 у.е.,т.е. всего на 5у.е. меньше, носрок при этомувеличитсяна целых 5 лет.Важно отметить,что до 2003г. банкинеактивнопродвигалисьв регионах.Развитие ипотекинаблюдалосьв основном вАлматы, Астанеи Атырау - в городах,где сложилисьнаиболееблагоприятныеи легко прогнозируемыеуровни цен нанедвижимость.Но в 2003 году ситуацияменяется идовольно сильно.Активно выдаютсяипотечныекредиты в такихгородах, какАктау, Шымкент,Актобе, Уральск,Усть-Каменогорск,Караганда,Павлодар. Банкистали охотнееработать порегионам. Преждевсего, этосвидетельствуето росте развитиянаиболее крупныхгородов Казахстана.Кроме того,успешное развитиеипотечногокредитованиев Казахстанестало примеромдля другихстран СНГ, вчастности, дляУкраины. В концеавгуста 2003 г.представительнаяукраинскаяделегация воглаве СергеемТигипко посетилаРеспубликуКазахстан сцелью изучитьопыт становленияи функционированиясистемы ипотечногокредитования.
В 2004 г. рынокипотечногокредитованияв Казахстанесамостоятельноподходит кпоказателям,заложеннымв жилищнойпрограммеправительстваРК. Такое мнение14 апреля, в ходезаседанияправительствавысказал министрэкономики ибюджетногопланированияРК Кайрат Келимбетов.“По таким параметрам,как срок предоставлениякредитов, размерпервоначальноговзноса и процентнойставки видно,что рынок самуже приходитк показателям,заложеннымв нашей жилищнойпрограмме”,- сказал К. Келимбетов.Он сообщил, чтов настоящеевремя в системеипотечногокредитованияКазахстанскойипотечнойкомпании участвуютвосемь банковвторого уровняреспубликии две компании:“БТА-Ипотека”и “Астана-финанс”.Сроки предоставляемыхими кредитов,по данным министра,колеблютсяот 15 до 20 лет, размерпервоначальноговзноса - от 15 до30 % и процентнойставки - в пределах12-13 %. Жилищнаяпрограммаправительства,по словам К.Келимбетова,предусматриваетустановлениепроцентнойставки кредитана уровне 9-10%,размера первоначальноговзноса на уровне10% от стоимостижилья и срокапредоставлениякредита до 20лет. К. Келимбетовнапомнил также,что “условияипотечногокредитованияв стране оченьсильно меняютсяиз года в год”.“В 1998 году, когданачинала работуэта система,ставка по кредитубыла 20%, первоначальныйвзнос - 40-50% и сроккредита - 10 лет,что было обусловленодефицитомфинансовыхресурсов”, -заключил министрэкономики ибюджетногопланирования.
14 апреля этогогода правительствоКазахстанав целом одобрилопроект государственнойпрограммыразвития жилищногостроительствана 2005-2007 годы. Согласнопрограмме,ставится задачаобеспечитьв течение 2005-2007годов строительствои ввод в эксплуатациюболее 12 млн. кв.метров жилья,в том числе в2005 году - 3 млн., в2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5млн. кв. метров.Реализацияпрограммы, какрассчитываютв правительстве,позволит обеспечитьстоимостьодного квадратногометра жильяне более $350 вовсех регионахКазахстана,за исключением,возможно, крупныхгородов, преждевсего, в Астанеи Алматы, гдевысоки доходынаселения. Вчастности,администрацияАлматы заявилана минувшейнеделе, что вэтом городестоимость 1 кв.метра жильяв рамках указаннойгоспрограммысоставит всреднем $450. Всоответствиис программойпредполагаетсяувеличить всистеме ипотечногокредитованиясроки предоставлениязаймов с нынешних10-ти до 20-ти лет,снизить ставкивознагражденияпо ним с 13% до 9-10%годовых ипервоначальныйвзнос для получениякредита с 20% до10% от стоимостиприобретаемогожилья. Междутем в системежилищно-строительныхсбереженийпланируетсяснижениепервоначальноговзноса до 25% противнынешнегоуровня не менее50%, увеличениесрока возвратаосновной суммыкредита с 15 до25 лет. В 2003 годусумма ипотечныхзаймов, выданныхбанками Казахстана,составила 259,4млрд. тенге, втом числе подзалог недвижимости- 229 млрд. тенге.
Народныйбанк объявило том, что с 1 апреляв трех регионахстраны - Астане,Алматы и Караганде- он запустилновую программукредитования"Ипотека Lights".Заемщик можетполучить 100%стоимостиприобретаемогожилья в долларахСША или европо ставке от7 до 11 процентовгодовых. Максимальныйсрок кредитованияопределен впределах 15 лет.Условия кредитованиявесьма привлекательны:ограниченияпо сумме кредитованияне устанавливаются,проверкуплатежеспособностизаемщика банкне проводит,а пакет необходимыхдокументоввключает лишьудостоверениеличности и РНН.По условиямпрограммы"Ипотека Lights",обеспечениемдолжно служитьприобретаемоежилье и денежныйвклад в Народномбанке на суммуот 15 до 50% стоимостинедвижимости.Как заявила"ЭК" руководительпресс-службыНародного банкаДинара Алпысбаева,ставка вознагражденияпо кредитуопределяетсяв зависимостиот суммы кредита.Оформлениеипотеки ведетсячерез центрперсональногосервиса и неможет превышатьтрех дней. Приэтом она особоподчеркнула,что "ИпотекаLights" - не разоваяакция, а бессрочнаяпрограмма,которая будетдействоватьнаряду со стандартнойпрограммойипотечногокредитования,предусматривающейпервоначальныйвзнос и максимальныйсрок кредитованиядо 20 лет. Г-жаАлпысбаеваотказаласьответить навопрос, какимобразом Народныйбанк изыскалвозможностьдля снижениякредитныхставок, сославшисьна коммерческуютайну. Скореевсего, банкрассчитываетна дешевыезаимствованияна внешнихфинансовыхрынках. По информацииНацбанка, в2003 году банкамивторого уровнябыло привлеченоподобных займовна сумму около3,7 млрд долларовСША, или в 2 разабольше, чем в2002 году. Поэтомуможно не сомневатьсяв том, что подобныеусловия своимклиентам вскорепредложат идругие коммерческиебанки Казахстана,которые, безусловно,заинтересованыв том, чтобы ихипотечныепрограммыработали. Однакоподобные продуктысодержат большойкредитный риск,который, учитываяупрощенныеусловия кредитования,предлагаемыебанками, можетеще возрасти.По официальнымданным, на 1 февраляс.г. задолженностьфизическихлиц по ипотечнымкредитам вцелом по странесоставила 31,5млрд тенге, адоля сомнительныхи безнадежныхкредитов впортфеляхбанков постоянноколеблетсяв пределах35-40 процентов.
16 апреля 2004 г.на заседанииправительстваРК была одобренагосударственнаяпрограммаразвития жилищногостроительства.По словам министраиндустрии иторговли АдильбекаДжаксыбекова,чьим ведомствоми осуществляласьразработкапрограммы, затри года в республикебудет построеноболее 12 млнквадратныхметров общейплощади жилья,строительствокоторого позволитдополнительнопривлечь наработу 45 тысячказахстанцев.Процесс возведениянового жильядля казахстанцев,согласно задумкеправительства,должен братьне толькоколичеством,но и комфортностьюи архитектурнойизысканностью.Новое казахстанскоежилье должноукрашать обликгородов исоответствоватьтребованиямкомфортностипланировки.Чиновникам,конечно, ужесейчас очевидно,какими требованиямикомфорта придетсяпоступитьсяпретендентамна жилье новогообразца. Предполагаемаястоимость кв.метра жильяв таком домебудет составлятьоколо $350 за квадрат.В бывшей и настоящейстолицах, атакже в перспективныхс точки зренияосвоения нефтяныхбогатств Актауи Атырау, гдерынок жильядороже, и платитьпридется поболее высокимрасценкам, ноне больше $450 заквадрат. В целом,по мнению министраДжаксыбекова,по предложеннымправительствомрасценкам можнопостроитьхорошее жильево всех регионах.Однако в томже Атырау, ценыдаже на довольноограниченномвторичном рынкежилья давноперепрыгнулиэту отметку,и не факт, чтонасыщениежилищного рынкановыми квартирамисобьет ставкитак быстро, какобещают разработчикипрограммы. Затри года нафинансированиепрограммы будетвыделено 138 млрдтенге, при этомвозведениеинженерныхсетей и инфраструктурывозьмут на себяакиматы. Какотметил, премьер-министрД. Ахметов, начинаяс 2005 года срокиипотечногокредитованиябудут увеличеныс 10-15 до 20 лет, первоначальныйвзнос будетснижен до 10%, аставка пониженадо 9%. Кроме того,по словам премьера,АО "Жилищныйстроительныйсберегательныйбанк Казахстана"снизит размерпервоначальныхнакопленийс 50% до 25% от стоимостижилья и увеличитсроки возвратакредита до 25лет. Правительствоготово субсидироватьставку вознагражденияпри кредитованиибанками второгоуровня строительныхкомпаний, икредиты длястроителей,которые готовысдавать жильепо предложеннымгосударствомрасценкам,будут обходитьсяне дороже 5% годовых."Предполагаетсяясная и прозрачнаямодель, котораясделает доступнымжилищноестроительстводля широкихслоев населения",- подытожилДаниал Ахметов.На какие цифрыв итоге предстоиториентироватьсяэтим самымшироким слоямнаселения?3-комнатнаяквартира безособых излишествв новом столичномдоме обойдетсяпримерно в $28000. Таким образом,согласно подсчетамАдильбекаДжаксыбекова,оформить кредитна такую квартирусможет семья,совокупныймесячный доходкоторой исчисляется97 000 тенге. Что иговорить, такимидоходами, особеннолегальными,которые можнопредставитьбанку, располагаетдалеко не каждаясемья даже вАлматы, Астанеи нефтяныхцентрах, хотяпо сравнениюс ценами, установившимисяна жилищномрынке сегодня,круг тех, ктоможет позволитьсебе покупкужилья, расширится.К тому же у желающихприобрестиновое жильепоявится возможностьвыбора. По словамминистра экономикии бюджетногопланированияКайрата Келимбетова,казахстанцампредстоитсориентироватьсяв предложениина жилищномрынке и самимопределить,какой путьобзаведенияжильем предпочесть- ипотечноекредитование,систему жилстройсбереженийлибо покупкуквартиры черезакимат. Региональныеисполнительныеорганы в соответствиис законодательствоми разработаннымправительствоммеханизмомопределятподрядчикастроительныхработ и банк,уполномоченныйзаключатьдоговор кредитования.Вдухе новойжилищной стратегиивыдержанапрограммаразвития ипотечногокредитованияжилья в Алматы,представленнаягородскимакимом ВикторомХрапуновым.Предполагается,что на первоначальномэтапе гарантомфинансовогообеспеченияпривлекаемогов виде "дешевых"и "длинных"денег стартовогокапитала выступитспециальносформированныйзалоговый фонд,сроки предоставленияипотечногокредитованиябудут увеличеныс 10 до 20 лет, сниженыс 30% до 10% размерыпервоначальноговзноса и с 13% до10% - процентныеставки. По мнениюакима, Алматыможет успешносправитьсяс ролью экспериментальнойплощадки повнедрению новыхдля нашей странытехнологийипотечногокредитованияжилья уже вэтом году. Однако,как свидетельствуетстатистика,по данным на1 февраля задолженностьфизическихлиц по ипотечнымкредитам вКазахстанесоставила 31,5млрд. тенге, изкоторых почти50% приходитсяна Алматы. Вбывшей столицев нынешнем годудолжно бытьсдано 370 тысячквадратныхметров жилья,а ликвидированокак класс - более2 млн квадратовжилья ветхого.Впрочем, длямногих горожан-бюджетниковчто 97 000, что 150 000 тенге- цифры одинаковонереальные.Для даннойкатегорииказахстанцевпрограммапредусматриваетстроительствогосударственногожилья, однакорассчитыватьна приватизациюжилища такогорода квартиросъемщикам,естественно,не придется,да и в количественномсоотношениидоля "ложкимеда" оставляетжелать большего.Отныне в каждомрегионе ежегоднонадлежит вводитьв строй не менееодного стоквартирногодома государственныхквартир. Такчто предложение,очевидно, привычноне поспеет заспросом.
25 мая 2004 г. в АстанеМинистерствофинансов РК,ЗАО “Казахстанскаяипотечнаякомпания” ибанки второгоуровня - “АльянсБанк”, “Астана-Финанс”,“БТА-Ипотека”,“Нурбанк”,“Темирбанк”,“Texakabank”, “Цеснабанк”,“Казкоммерцбанк”,“БанкЦентрКредит”,“Народныйбанк”, “АТФБанк” - подписалимеморандумо сотрудничествепо реализациигосударственнойпрограммыразвития жилищногостроительствана 2005-2007 годы, “Речьидет о формированиинового сегментаипотечногокредитования.Правительствоприверженотолько однойидее - расширитьдоступ широкихмасс к относительнонедорогомужилью”, - заявилна церемонииподписанияминистр финансовРК Арман Дунаев.Меморандумвключает в себясемь пунктов.Согласно пункту1, стороны намереныприлагать всеусилия по достижениюследующихпараметровипотечногокредитованиядля приобретенияжилья, построенногов рамках госпрограммы:размер ставкивознаграждения- 9-10% годовых, размерпервоначальноговзноса - 10% годовых,срок ипотечныхкредитов - 20 лет.Также сторонынамерены добиватьсяснижения размерамаржи банковдо 2-2,2% по специальнойпрограмме ЗАО“Казахстанскаяипотечнаякомпания”.“То,что банки согласилисьснизить ставку- это большойшаг с их стороныпо направлениюк новой жилищнойполитике”, -заявил А. Дунаев.Меморандумявляется открытымдля присоединенияк нему другихфинансовыхинститутови организаций.
C 5 июня 2004 г. вреспубликеначал работатьГосударственныйфонд гарантированияипотечногокредитования.Об этом заявилглава Национальногобанка АнварСайденов. Основнаяработа фонда– страховатькоммерческиебанки, которыезанимаютсяипотечнымкредитованием.Предполагается,что деятельностьфонда позволитувеличить срокивыплаты кредитов.
Кардинальныереформы в системеказахстанскогоипотечногокредитованияпроизойдутв ближайшиетри года. Работанад измененияминачалась ссегодняшнегодня. В качествереформатора- Фонд гарантированияипотечногокредитования.Государственноеучреждениенамерено упроститьпроцедуруоформлениякредита дляпокупки жильяфизическимилицами. Казахстанцывскоре смогутвозвращатьдолг банку –кредитору втечение непятнадцати,а двадцати пятилет. Еще планируетсязначительноснизить суммупервоначальноговзноса дляполучениякредита - додесяти процентов.А банки, практикующиевыдачу денегна покупкужилья, будутполучать специальнуюстраховку отфонда. Такоепартнерство,по мнению главыНацбанка, снизитриск финансирующейстороны. Крометого, деятельностьфонда гарантированияипотечногокредитованиявходит в общуюгосударственнуюжилищную программу.Поэтому и нетособых опасенийв провале реформ,говорят в Нацбанке.
Анвар Сайденов,председательНациональногоБанка РК: - ОпасенияНацбанка, чтотакие большиересурсы избюджета будутиспользованыв течение рядалет, окажутсвое давление– не высказывались.Поскольку всеэто ложитсяв общую макроэкономическуюситуацию встране, с которойНац банк долженсправлятьсяв независимостиот того. будетжилищная программаили нет.
Наряду спрограммойбудет активностроиться исамо жилье,отметил АнварСайденов. Сегодняже главныйбанкир странызаявил, чтоНацбанк тожезаймется реформами.Только в областизаконодательства.Речь идет озаконопроекте,который упрощаетпроцедурувывоза капиталаза рубеж. Новаяконцепциялиберализациивалютногорежима позволитнаселению безпрепятствийоткрывать счетав иностранныхбанках. А уотечественныхфинансистовпоявится возможностьзаключатьдолгосрочныеконтракты синостраннымипартнерамии продлеватьсроки проведениявнешнеторговыхопераций. Вконечном итогеупрощенныйрежим сделаеттенге полностьюконвертируемойвалютой.
3.3. Современноесостояниеправовой иорганизационнойбазы для развитиясистемы жилищногофинансированияв РеспубликеКазахстан запоследние годы.
В РеспубликеКазахстан былпринят рядзаконов ипостановлений,касающихсяипотечногокредитования:
Гражданскийкодекс РеспубликиКазахстан от27 декабря 1994 года(Общая часть);
Гражданскийкодекс РеспубликиКазахстан от1 июля 1999 года(Особеннаячасть);
Закон РеспубликиКазахстан от24 апреля 1995 года"О налогах идругих обязательныхплатежах вбюджет";
Закон РеспубликиКазахстан от30 июня 1998 года "Орегистрациизалога движимогоимущества";
Закон РеспубликиКазахстан от31 декабря 1996 года"О государственнойпошлине";
Закон РеспубликиКазахстан от17 декабря 1998 года"О браке и семье";
Закон РеспубликиКазахстан от30 июня 1998 года "Обисполнительномпроизводствеи статусе судебныхисполнителей";
Закон РеспубликиКазахстан от16 апреля 1997 года"О жилищныхотношениях";
Указ ПрезидентаРеспубликиКазахстан,имеющий силузакона, от 31 августа1995 года, "О банкахи банковскойдеятельностив РеспубликеКазахстан";
Указ ПрезидентаРеспубликиКазахстан,имеющий силузакона, от 3 октября1995 года, "О страховании";
Указ ПрезидентаРеспубликиКазахстан,имеющий силузакона, от 23 декабря1995 года, "Об ипотекенедвижимогоимущества";
ПостановлениеПравительстваРеспубликиКазахстан от19 ноября 1998 годаN1181 "О мерах пореализацииЗакона РеспубликиКазахстан "Орегистрациизалога движимогоимущества";
ПостановлениеПравительстваРеспубликиКазахстан от22 августа 1997 годаN1277 "О реализациигосударственнойжилищной политикив новых экономическихусловиях";
ПостановлениеПравительстваРеспубликиКазахстан от6 июня 1996 года N711 "Об утверждениипорядка залогаземельныхучастков и правземлепользованияв обеспечениеипотечныхкредитов";
Инструкция,утвержденная ПриказомМинистерстваюстиции РеспубликиКазахстан от28 июля 1998 года N539 "О порядкесовершениянотариальныхдействий нотариусамиРеспубликиКазахстан";
Правиларегистрациизалога движимогоимущества,утвержденныеПриказом Министраюстиции РеспубликиКазахстан от14.02.99 г. N14;
Приказ Министраюстиции РеспубликиКазахстан от4 июля 1998 года N539 "Об утвержденииПравил по проведениютехническогообследованиянедвижимостидля государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ними Правил пооценке физическогоизноса недвижимогоимущества(жилых зданий)";
Закон РеспубликиКазахстан от03.06.2003 N 427-2 `О внесенииизменений идополненийв некоторыезаконодательныеакты республикипо вопросамипотечногокредитования.
Глава 4. ДеятельностьАО «БТА Ипотека»на рынке ипотечногокредитованияРК.
4.1. Общая информацияи основныенаправлениядеятельностикомпании.
АО "БТА Ипотека"является первой100% частной компанией,основным видомдеятельностикоторой являетсяипотечноекредитование.Компания былаучреждена вноябре 2000 годаодним из трехкрупнейшихбанков РеспубликиКазахстан –АО"Банк ТуранАлем".
На настоящиймомент компанияявляется однойиз трех крупныхи специализированныхипотечныхкомпаний, имеющихлицензиюНациональногоБанка РеспубликиКазахстан напроведениезаемных операций.
Cегодня, компанияАО "БТА ИПОТЕКА"является однимиз крупнейшихоператоровна рынке ипотечногокредитованияРеспубликиКазахстан. Поразличнымоценкам порядка30-40% вновь выданныхжилищных ипотечныхкредитов, являютсярезультатомдеятельностикомпании.
Внастоящее времяфункционируютцентральныйофис в городеАлматы, а такжепредставительствакомпании вгородах Астана,Атырау, Актау,Актобе, Уральск,Усть-Каменогорск,Шымкент иСемипалатинск.В ближайшеевремя компанияпланируетоткрыть своипредставительстваво всех основныхрегиональныхцентрах РеспубликиКазахстан.
Основныминаправлениями,в которых компанияразвиваетипотечноекредитованиеявляются следующие:
Кредитованиепокупки жильяна вторичномрынке;
Кредитованиепокупки жильяна первичномрынке;
Кредитованиеремонта ужеимеющегосяжилья;
Кредитованиестроительствачастных коттеджей;
Кредитованиепокупки коммерческойнедвижимости;
Кредитованиереконструкциии ремонта ужеимеющейсякоммерческойнедвижимости;
Организацияфинансированиястроительствамногоквартирногожилья, жилыхгородков, споследующимипотечнымкредитованиемпокупателейпостроенногожилья.
В целом, механизмдеятельностикомпании можноописать следующимобразом. Компаниявыдает долгосрочныеипотечныекредиты своимзаемщикамсроком до 15 летиз своих собственныхсредств, получаетв залог приобретаемуюна кредитныесредства недвижимостьс оформлениемипотечногосвидетельства.
Полученныеипотечныесвидетельствазакладываютсяв банки второгоуровня дляполучениясрочных займовсо сроком до3-х лет. Послеформированиязначительногопула ипотечныхсвидетельств(несколькомиллионовдолларов США)компания выпускаетипотечныеоблигации илипривлекаетдолгосрочныекредиты намеждународныхфинансовыхрынках дляфинансирования,полученныхсрочных займов.Таким образом,деятельностькомпании позволяетпроводитьзначительноеувеличениесроков кредитованиязаемщиков, чтоявляется самымважным отличительнымпараметромипотечныхкредитов отпрочих типовкредитов.
4.2. Услугикомпании.
Компанияобеспечиваетдля своих клиентовполный спектруслуг, необходимыхпри сделкахс недвижимостьюс использованиемзаемных средств.КвалифицированныеспециалистыКомпании обеспечиваютиндивидуальныйподход к каждомуклиенту, качественныеконсультациии быструю обработкудокументов.
Сложившиесядолгосрочныеотношения сосновнымиоператорамирынка позволяютклиенту быстронайти недвижимость,оформить документына получениекредита, купитьнедвижимостьи оформить еена имя клиента.В компаниидействует свойкредитныйкомитет, принимающийокончательноерешение о выдачеипотечногокредита в кратчайшиесроки.
Благодаря,стандартизациии унификациипроцедурыанализа платежеспособностии кредитоспособностизаемщика, компаниив состоянииотрабатыватьзначительноеколичествокредитных делс сохранениемприемлемогоуровня кредитногориска.
Для снижениякредитныхрисков компанияиспользуетопределенныетиповые процедуры.Одной из такихпроцедур являетсяобязательноесофинансированиепокупки недвижимостисо стороныклиента. Такоесофинансированиеназываетсяпервоначальнымвзносом (down payment).Другим типовымспособом снижениярисков являетсявведение специальныхкоэффициентов,предельныезначения которыхустанавливаютсяизначально.
Сложившиесядолгосрочныеотношения сбанками второгоуровня позволяюткомпании поддерживатьнеобходимыйоборотныйкапитал науровне, достаточномдля обеспечениякредитамилюбого заемщика,прошедшегорассмотрениекредитногокомитета.
Продуктоваястратегиякомпании направленана удовлетворениеспроса самогоширокого кругаклиентов, имеющихсвои специфическиепотребностипо денежнымсредствам. Дляодних клиентовнаиболее важнымпараметромкредита являетсяпроцентнаяставка, длядругих – возможностьдосрочногопогашения безштрафных санкций,для третьих– возможностьснизить суммупервоначальноговзноса и т.п.
Для реализацииэтой стратегиикомпания разработаласпециальныенаборы параметровипотечныхкредитов, называемыеипотечнымипакетами.Каждыйипотечный пакетхарактеризуетсяопределеннымипараметрамикредита: процентнаяставка, сроккредита, условиядосрочногопогашения,величинапервоначальноговзноса, соотношениеосновного идополнительногообеспеченияи т.п. Таким образом,каждый ипотечныйпакет предназначендля определеннойгруппы клиентов.
Компанияпостоянноработает надразработкойи применениемна практикеновых ипотечныхпакетов, позволяющихмаксимальноучесть возможностии запросыпотенциальныхзаемщиков.
Компанияпридерживаетсямеждународныхстандартовприпроведенииконсультацийклиентов(European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-ContractualInformation for Home Loans). Всерасчеты проводятсязаблаговременнои клиент полностьюизвещаетсяобо всех платежах,которые емупредстоитделать в будущем,включая нетолько информациюо погашениикредита, но иинформациюо сопутствующихплатежах: страховыеплатежи, оплатауслуг третьихлиц, прочиерасходы. Крометого, клиентуподробно объясняютсявсе процедуры,которые ондолжен осуществитьв соответствиис действующимзаконодательствоми проводитсяразъяснительнаяработа по рискам,которые клиентпринимает насебя, получаяипотечныйкредит.
4.3. Кредитованиекоммерческойнедвижимости.
С июля 2001 годаКомпания началаипотечнуюпрограммукредитованияпокупки и ремонтакоммерческойнедвижимости.
Банковскиекоммерческиезаймы выдаютсякомпаниейюридическимлицам и лицам,занимающимсяпредпринимательскойдеятельностьюбез образованияюридическоголица. Ими являютсяиндивидуальныепредприниматели,осуществляющиесвою деятельностьна основаниипатента либосвидетельствао государственнойрегистрациииндивидуальногопредпринимателя.
Займы, направленына приобретение,ремонт и реконструкцию,достройкукоммерческихобъектов: магазинов,кафе, ресторанов,офисов, производственныхбаз, СТО, парикмахерскихи т.д. Под коммерческойнедвижимостьюпонимаетсянедвижимость,которая используетсядля извлеченияпредпринимательскогодохода отэксплуатациинедвижимости.Основным источникомпогашениякредита являютсядоходы заемщикаот существующейдеятельности,т.е. по проектуне учитываютсядоходы, которыеклиент будетполучать вбудущем отприобретаемогообъекта. Еслиприобретаетсядействующийобъект, то результатыего деятельностимогут учитыватьсякак компенсирующийфактор.
При реализациипроекта необходимообязательноесофинансированиесо сторонызаемщика илиже при отсутствиипервоначальноговзноса возможнопредоставлениедополнительногозалога. Величинасофинансированияустановленав размере 30% отстоимостиобъекта. В качествеосновногообеспечениявозвратностикредита используетсяприобретаемая,ремонтируемаяили строящаясянедвижимость.В качестведополнительногообеспеченияможет использоватьсядругая недвижимость,гарантии ипоручительстватретьих лиц,депозиты денегв банках второгоуровня, залогвысоколиквидныхценных бумаги другого имущества.Погашениекредита осуществляетсяежемесячноравномернымидолями, включающимив себя погашениеначисленноговознаграждениябанка и частиосновного долгапо кредиту.
Компаниявыдает кредитына коммерческуюнедвижимостьзаемщикамсроком до 7 лет(в настоящеевремя этоединственнаякомпания,предоставляющаякоммерческиекредиты настоль длительныйсрок). Величинапроцентныхставок по кредитамустановленав размере от18 до 22% годовыхи находитсяв прямой зависимостиот суммы кредитаи рискованностипроекта. В качестведополнительныхуслуг, предоставляемыхАО "БТА Ипотека",выступаетстрахованиенедвижимостии жизни заемщика,представляющейкомпанию пострахованиюжизни "Династия"и компаниюпо страхованиюнедвижимости"KBSGarant",а также полноепереоформлениеправа собственностина объект вЦентре понедвижимостиг.Алматы.
4.4. Ипотечныеброкеры.
Для удобстваклиентов, компанияразвивает сетьипотечныхброкеров – тоесть независимыхюридическихлиц, сотрудничающихс компаниейи проводящихсбор документов,квалификациюзаемщиков,желающих получитьипотечныйкредит, и защищаяинтересы клиентына КредитномКомитете.
Причинойсоздания такойсети являетсятот факт, чтонеподготовленномусреднестатистическомучеловеку, поройбывает трудноразобратьсяво всех тонкостяхполучениякредита. Ведькаждый кредитхарактеризуетсяцелым наборомпараметрови дополнительныхусловий: суммаосновногодолга, процентнаяставка, сроккредита, способначисленияпроцентноговознагражденияи погашенияосновной суммыдолга, запретна досрочноепогашение,сумма предоставляемогообеспечения,страхованиерисков, гарантиии поручительстваи т.п. В результате,потенциальныйзаемщик можетвыбрать условия,которые невсегда являютсянаиболее выгоднымиименно длянего, как следствие,неверный выборможет обойтисьему в "кругленькую"сумму. Чем жеему может помочьипотечныйброкер? Начнемс того, что ипотечныйброкер, какправило, независит откредитныхучрежденийи зарабатываетденьги путемконсультированияклиентов-заемщиков.Ипотечныйброкер всегдана сторонеклиента, посколькуему платитклиент и оттого, насколькоуспешно ипотечныйброкер представитинтересы клиентав кредитномучреждении,зависит егозаработок. Онможет сотрудничатьс одной илисразу с несколькимикредитнымиорганизациями,знает все тонкостии может предложитьклиенту наиболееоптимальныйвариант займана приобретениежилья.
Например,вы имеете жильеи хотите егопродать послеприобретениянового жилья.В такой ситуациидля вас критичнымпараметромявляется возможностьдосрочногопогашения безуплаты пеннии штрафов задосрочноепогашение, ане величинапроцентнойставки по кредиту.Если провестисоответствующиерасчеты, то длявас может бытьвыгодным получитькредит подболее высокуюпроцентнуюставку, но иметьвозможностьпогасить егодосрочно. Ведьпосле продажистарого жильяу вас появитсясумма, котораяможет пойтина досрочноепогашение исоответственновам не придетсяплатить процентыкредитномуучреждениювесь срок кредита.
Для созданиясети ипотечныхброкеров компанияпроводит специальныекурсы обученияипотечныхброкеров ипосле прохождениятестирования,выдает имсертификаты,удостоверяющиеправо владельцевсертификатовпроводитьконсультации,формироватькредитные досьеклиентов-заемщикови выносить ихнепосредственнона рассмотрениекредитногокомитета компании.Обращениеклиента ксертифицированнымкомпаниейипотечнымброкерам равнозначнообращению всаму компанию.
Наданный моменттакие сертификатыполучили:
Компания"KBS Remсo"
ТОО "АЛАДИН"
Агентствонедвижимости"АБСОЛЮТ"
ТОО "ЖОМАРТи сыновья"
ТОО "ГАРАНТРИЭЛТИ"
ТОО "НИГОРА"
ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"
Компания"ЦКН Ипотека"
ТОО "ЭСКОРТРИЭЛТИ"
4.5. Ипотечныекредиты.
На сегодняшнийдень ОАО "БТАИпотека" предлагаетсамые гибкиеусловия кредитования.В арсеналекомпании несколькоразличныхпакетов условий,позволяющихвзять кредитлюбому лицу,имеющему достаточныйпервоначальныйвзнос и уровеньдохода.
Все нашипакеты доступныв разных регионахКазахстана,в зависимостиот регионаприобретениямогут иметьразличныеусловия.
СЕНIМ
| Есливы имеетестабильный,легко подтверждаемыйдоход и 10% первоначальноговзноса отоценочнойстоимостижилья, Вы можетеполучить кредитсогласно условиямпакета "Сенiм"сроком до 10 лет,а досрочнопогасить кредитвы сможетеуже через одингод после егополучения. |
| Сроккредитования: | 12-120 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 10% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | - |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 19 |
| Суммакредита: | до 6 000000 тенге |
СТАНДАРТНЫЙ
| Сроккредитованияот 1 до 15 лет, вашпервоначальныйвзнос долженсоставить неменее 15% от оценочнойстоимостижилья, досрочноепогашениесуммы основногодолга возможнос моментаполучениякредита. |
| Сроккредитования: | 12-180 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 15% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 0 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | 13.2-14.2 |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 17-19 |
| Суммакредита: | неограничена |
НАРОДНЫЙ
| Есливаша семьяимеет среднийежемесячныйдоход, то выможете использоватьданный пакет,срок кредитованияот 1 до 15 лет,первоначальныйвзнос не менее15 процентовот оценочнойстоимостижилья. |
| Сроккредитования: | 12-180 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 15% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | 12.4-12.8 |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 16.5-17.5 |
| Суммакредита: | до 6 000000 тенге |
СВОБОДНЫЙ
| Призатрудненииподтвердитьнеобходимыйуровень дохода,мы предлагаемВам пакет"Свободный"сроком кредитованиядо 10 лет. Досрочноепогашениесуммы основногодолга допускаетсячерез шестьмесяцев с моментаполучениякредита. |
| Сроккредитования: | 12-120 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 30% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 6 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | - |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 18-20 |
| Суммакредита: | неограничена |
ПРОФЕССИОНАЛ
| Являясьсотрудникомкрупной компании,используйтепакет "Профессионал"сроком кредитованиядо 15 лет. Вашпервоначальныйвзнос можетсоставить 15% от оценочнойстоимостижилья и досрочноепогашениесуммы основногодолга возможночерез шестьмесяцев с моментаполучениякредита. |
| Сроккредитования: | 12-180 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 15% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 6 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | 12.4-12.8 |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 16.5-17.5 |
| Суммакредита: | неограничена |
ЧАСТНЫЙ ДОМ
| Припокупке коттеджаили индивидуальногодома, Вы можетеполучить кредитпо данномупакету срокомдо 10 лет, с первоначальнымвзносом в размере30% от стоимостидома. |
| Сроккредитования: | 12-120 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 30% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | 15.2-16.7 |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 18.5-20 |
| Суммакредита: | неограничена |
ЭЛИТНЫЙ | Этотпакет для тех,кто желаетприобрестиэлитное и дорогоежилье. Сроккредитованиядо 10 лет, низкаяставка вознаграждения,досрочноепогашениесуммы основногодолга допускаетсячерез три месяцасо дня выдачикредита. |
| Сроккредитования: | 12-120 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 30% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 3 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | 12.2 |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 16 |
| Суммакредита: | от 6 000000 тенге |
СВОЙДОМ | Длятого, чтобыдостроитьсвой собственныйдом, используйтепакет "Свойдом", со срокомкредитованиядо 10 лет, освоениеобъекта неменее 30% от стоимостистроительства,возможнопредоставлениедополнительногозалога. |
| Сроккредитования: | 12-120 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 30% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | - |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 17-21 |
| Суммакредита: | от 1 000000 тенге |
РЕМОНТНЫЙ
| Данныйпакет предназначендля ремонтаВашего жилья,сроком до 10 лети досрочноепогашениесуммы основногодолга возможночерез одингод с моментаполучениякредита. |
| Сроккредитования: | 12-120 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 0% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | 13.7-16.7 |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 19-21 |
| Суммакредита: | неограничена |
БЮДЖЕТНЫЙ | Если одиниз членов Вашейсемьи работникбюджетнойсферы, Вы можетевоспользоватьсяданным пакетом,срок кредитованияот 1 года до 15лет, сниженнаяставка вознагражденияи первоначальныйвзнос не менее15% от стоимостижилья. |
| Сроккредитования: | 12-180 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 15% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 24 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | 12.2-12.6 |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 15.5-16.5 |
| Суммакредита: | до 6 000000 тенге |
КОММЕРЧЕСКАЯ
| Поэтому пакетуВы получаетевозможностьпокупки, ремонтаи реконструкцииобъектовкоммерческойнедвижимости. Рассрочкаплатежей от3 лет до 7 лет, взависимостиот уровняплатежеспособностизаемщика. Суммаипотечногокредитованияот 2000 до 200000 долларовСША. При покупкенедвижимоститребуетсяобязательноесофинансированиев размере неменее 30% от оценочнойстоимостиприобретаемойнедвижимостилибо внесениедополнительногозалога со сторонызаемщика. |
| Сроккредитования: | 12-84 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 30% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | - |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 18-22 |
| Суммакредита: | до 45000 000 тенге |
ЗЕМЕЛЬНЫЙУЧАСТОК (ФИЗ.ЛИЦА) | Приобретениеправ собственностина земельныйучасток дляиндивидуальногожилищногостроительства,строительствакоммерческихобъектов. |
| Сроккредитования: | 12-120 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 30% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | - |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 18.5-19.5 |
| Суммакредита: | до 7 500000 тенге |
ЗЕМЕЛЬНЫЙУЧАСТОК (ЮР.ЛИЦА) | Приобретениеправ собственностина земельныйучасток длястроительствакоммерческихобъектов. |
| Сроккредитования: | 12-84 мес. |
| Первоначальныйвзнос, от: | 30% |
| Мораторийна досрочноепогашение: | 12 мес. |
| % ставка(плавающая,согласно программеЗАО "КИК"), годовых: | - |
| % ставка(фиксированная),годовых: | 19-20 |
| Суммакредита: | до 10000 000 тенге |
Своднаятаблица пакетовусловий данав Приложении3.
Глава 5. АО"Астана-финанс"на рынке ипотечногокредитованияКазахстана:опыт, проблемы,перспективы.
5.1. Участиекомпании в«Программеипотечногокредитованияжилищногостроительствав г.Астане ».
АО "Астана-финанс"с конца 1999 годаначала предоставлятьипотечныекредиты наприобретениежилья на первичномрынке в рамкахреализации"Программыипотечногокредитованияжилищногостроительствав г.Астане",неоднократновыиграв конкурсысреди финансовыхинститутовпо определениюфинансовогоагента. Следуетотметить, чтоКомпания однаиз первых вРеспубликеКазахстанначала предоставлятьипотечныекредиты наприобретениенедвижимостина первичномрынке.
Роль Компаниив реализацииданной Программызаключаетсяв организациисхемы по финансированию,строительствуи реализациижилья с использованиеммеханизмаипотечногокредитования.Следует отметить,что даннаяПрограммаявляется уникальнойв РеспубликеКазахстан,условия ипотечногокредитованиядо сих пор остаютсяпривлекательными.В частности,процентнаяставка составляет9,95 % годовых и выше(ставка сниженапо инициативеКомпании,первоначальноона составляла10 % годовых спривязкой кинфляции), сроккредитованиядо 10 лет. Помимовышеперечисленныхусловий, Компанияза счет собственныхресурсов неоднократнопроводила акциипо предоставлениюипотечныхкредитов свозможностьюснижения процентнойставки до 6 %годовых, увеличениюсрока кредитованиядо 20 лет.
В результатереализацииПрограммы наданный момент:
выданоболее 500 ипотечныхзаймов на сумму2,4 млрд. тенге;
введенов эксплуатациюжилья общейплощадью 160 тыс.кв.м., ведетсястроительствожилья общейплощадью 260 тыс.кв.м.
Кроме того,при объемефинансированияжилищногостроительства10,7 млрд. тенге,из которых 5,1млрд. тенгеявляются бюджетными,налоговыепоступленияв бюджет посамым грубымрасчетам составляютне менее 1,5 млрд.тенге.
Начиная с2001 года, Компанияодна из первыхсреди финансовыхинститутовКазахстананачала совместнуюс ЗАО "Казахстанскаяипотечнаякомпания"Программу попредоставлениюипотечныхкредитов. Дляреализацииданной ПрограммыКомпания вавгусте 2001 годуполучила лицензиюНациональногоБанка РеспубликиКазахстан наосуществлениедоверительных(трастовых)операций винтересах ипо поручениюпоручителя– ЗАО "КИК". Сэтого моментаКомпания вышлана рынок ипотечныхкредитов,предоставленныхна приобретениежилья на вторичномрынке. Компанияостается однимиз активныхучастниковданной программы,выдав ипотечныхкредитов наусловиях ЗАО"КИК" на общуюсумму около600 млн. тенге,реализовавЗАО "КИК" ипотечныхкредитов наобщую суммуболее 270 млн. тенге.Развитие ипотечногокредитованияи фондовогорынка Казахстанасоздало благоприятнуюпочву для привлеченияфинансовыхресурсов путемвыпуска корпоративныхоблигаций,обеспеченныхпулом ипотечныхсвидетельств.В конце 2003 года,Компания однаиз первых финансовыхинститутовКазахстанаосуществилаэмиссию корпоративныхоблигаций,обеспеченныхипотечнымисвидетельствамина сумму 1 млрд.тенге.
5.2. Основныеусловия ипотечногокредитования.
Ипотечноекредитованиеприобретенияжилья, построенногов рамках Программыразвития ипотечногокредитованияи жилищногостроительствав г. Астана:
приусловии первоначальноговзноса от 30%стоимостижилья, срок 10лет, фиксированнаяставка вознаграждения9,95% годовых, валютазайма - тенге;
приусловии первоначальноговзноса от 20%стоимостижилья, срок 10лет, фиксированнаяставка вознаграждения10,00% годовых, валютазайма - тенге;
Требования:- страхованиенедвижимогоимуществапредоставляемогов качаствезалоговогообеспечения.
Ипотечноекредитованиеприобретенияпрочего жилья,осуществляемогосовместно сЗАО "КазахстанскаяИпотечнаяКомпания":
Срок от 3-хдо 15 лет
Первоначальныйвзнос не менее15% от стоимостижилья
Cтавка вознаграждения13,6% годовыхпересматривается2 раза в год навеличину измененияиндекса инфляциипо данным АгентстваРеспубликиКазахстан постатистикелибо НацбанкаРеспубликиКазахстан,валюта займа- тенге.
Требования:
страхованиенедвижимогоимуществапредоставляемогов качествезалоговогообеспечения;
страхованиеот несчастныхслучаев;
при оплатепервоначальноговзноса от 15 до30% от стоимостиквартиры необходимострахованиегражданско-правовойответственности.
Возможнопредоставление100% займа дляприобретенияжилья припредоставлениидополнительногозалоговогообеспечения.
В случаеотсутствияили недостаточностисредств клиентадля оплатыпервоначальноговзноса предлагаетсяоформлениезайма для указаннойцели под дополнительныйзалог.
5.3. Порядокоформленияипотечногозайма дляприобретенияжилья в рамкахгородскойпрограммыипотечногокредитованияжилищногостроительства.
Консультациии собеседованиев АО "Астана-финанс"(предварительнаяоценка кредитоспособностиЗаемщика ивыбор квартиры)
РешениеЗаемщика ополученииипотечногозайма
Заключениепредварительногодоговора поприобретаемойквартире междуПокупателем(Заемщиком) иПродавцом (ОАО"Астана-Недвижимость")
Оплатапервоначальноговзноса в размерене менее 30% отстоимостиприобретаемогожилья
Сбор и предоставлениев отдел ипотечногокредитованияАО "Астана-финанс"документов,согласно Перечнядокументовдля оформленияи выдачи ипотечногозайма
РешениеКредитногокомитета АО"Астана-финанс"о выдаче ипотечногозайма
ЗаключениеДоговоракупли-продажис Продавцомжилья (ОАО"Астана-Недвижимость")
ЗаключениеДоговора займа
РегистрацияДоговоракупли-продажив Центре регистрациинедвижимостипо г.Астана -оформлениеправа собственностина Покупателя
ЗаключениеДоговора обипотеке недвижимогоимущества иподписаниеИпотечногосвидетельствас последующейрегистрациейвышеуказанныхдокументовв Центре регистрациинедвижимостипо г.Астана
Перечислениеипотечногозайма на счетПродавца (ОАО"Астана-Недвижимость")
Ежемесячныевыплаты Заемщикомпо погашениюосновногодолга и начисленныхпроцентов всоответствиис условиямиДоговора займа
Полное погашениедолга и оформлениепрекращенияобязательствпо Договорузайма и Договоруипотеки недвижимогоимущества
Переченьнеобходимыхдокументовдля полученияипотечногозайма на приобретениежилья на первичномрынке.
Документы,обязательныек представлению:
Удостоверениеличности заемщика(нотариальнозавереннаякопия).
ПодтверждениеРНН (нотариальнозавереннаякопия).
Свидетельствоо заключениибрака (нотариальнозавереннаякопия) илинотариальноудостоверенноезаявлениезаемщика отом, что на моментподачи заявленияв браке не состоит,детей не имеет.
Удостоверенияличности всехсовершеннолетнихчленов семьи,проживающихсовместно сЗаемщиком исвидетельствао рождениивсех несовершеннолетнихчленов семьи(копия).
Справка сместа работыо заработнойплате и другиедокументы,подтверждающиедоходы заемщика,заверенныепо месту ихполучения.
Нотариальнозаверенноесогласие супругана залог имуществаи на удовлетворениетребованийзалогодержателяво внесудебномпорядке либобрачный контракт.
Физическоелицо, выступающеесозаемщиком(гарантом),предоставляетте же документы,что и заемщик.
Если гарантомвыступаетюридическоелицо, необходимодополнительнопредоставить:
Решениеуполномоченногооргана гарантао выдаче гарантиив обеспечениеобязательствзаемщика.
Нотариальнозаверенныекопии учредительныхдокументов
Финансоваяотчетностьгаранта напоследнююотчетную дату,предшествующуювыдаче займа(копия декларациио совокупномгодовом доходес приложениями).
Для подтвержденияплатежеспособностимогут бытьдополнительнопредставлены:
Копия трудовойкнижки, завереннаякадровой службойпо месту работы
Копия документаоб образовании
Копия свидетельствао регистрациииндивидуальногопредпринимателя
Копии документов,подтверждающихналичие дорогостоящегоимущества(жилье, автотранспорти др.)
Сведенияоб иных займахи их погашении
Переченьнеобходимыхдокументовдля полученияипотечногозайма на приобретениежилья на вторичномрынке.
Документы,обязательныек представлению:
Удостоверениеличности заемщика(нотариальнозавереннаякопия).
ПодтверждениеРНН (нотариальнозавереннаякопия).
Свидетельствоо заключениибрака (нотариальнозавереннаякопия) илинотариальноудостоверенноезаявлениезаемщика отом, что на моментподачи заявленияв браке не состоит,детей не имеет.
Удостоверенияличности всехсовершеннолетнихчленов семьи,проживающихсовместно сЗаемщиком исвидетельствао рождениивсех несовершеннолетнихчленов семьи(копия).
Справка сместа работыо заработнойплате и другиедокументы,подтверждающиедоходы заемщика,заверенныепо месту ихполучения.
Нотариальнозаверенноесогласие супругана залог имуществаи на удовлетворениетребованийзалогодержателяво внесудебномпорядке либобрачный контракт.
Справка осоставе семьи(форма №3)
Копия трудовогоконтракта
Разрешениеорганов опекии попечительстваот именинесовершеннолетнихчленов семьина залог жильяили нотариальноудостоверенноесогласиеродственниковоб обеспечениинесовершеннолетнихдетей заемщикасвоей жилойплощадью вслучае выселениязаемщика вследствиенеисполненияим обязательствпо Договорузайма.
Акт оценкиквартиры
Документы,подтверждающихправо собственностипродавца напродаваемоежилье (договоркупли-продажи,план, свидетельствоо регистрацииправ на недвижимоеимущество (приналичии), информационнаясправка №2 (оботсутствииобремения, изЦентра понедвижимости),госакт на правособственностина земельныйучасток скадастровымномером (еслиприобретаетсядом))
Документы,подтверждающиеоплату коммунальныхплатежей иналога на имущество
Физическоелицо, выступающеесозаемщиком(гарантом),предоставляетте же документы,что и заемщик.
Если гарантомвыступаетюридическоелицо необходимодополнительнопредставить:
Решениеуполномоченногооргана гарантао выдаче гарантиив обеспечениеобязательствзаемщика.
Нотариальнозаверенныекопии учредительныхдокументов
Финансоваяотчетностьгаранта напоследнююотчетную дату,предшествующуювыдаче займа(копия декларациио совокупномгодовом доходес приложениями).
Для подтвержденияплатежеспособностимогут бытьдополнительнопредставлены:
Копия трудовойкнижки, завереннаякадровой службойпо месту работы
Копия документаоб образовании
Копия свидетельствао регистрациииндивидуальногопредпринимателя
Копии документов,подтверждающихналичие дорогостоящегоимущества(жилье, автотранспорти др.)
Сведенияоб иных займахи их погашении
5.4.База объектов.
Представленныездесь зданиявозведеныдочерним предприятиемОАО "Астана-финанс"- ОАО"Астана-Недвижимость".Квартиры в этихзданиях реализуютсяпо программеипотечногокредитованияОАО "Астана-финанс".
См. Приложение4.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Проанализировавстановлениеи развитиеипотечныхотношений вРеспубликеКазахстан,можно сделатьследующиевыводы:
1.Как показываетмеждународнаяпрактика, развитиеипотечногокредитованияприносит значительныевыгоды государству.Прежде всего,оно способствуетрешению жилищнойпроблемы, чтонемаловажнос точки зрениясоциальнойполитики. Приэтом стимулируетсясобственнаяинициативаграждан. Крометого, для кредитованияпривлекаютсявнутренниеинвестиции– сбережениянаселения,деньги институциональныхинвесторов.В результатепроисходиткосвенноефинансированиереальногосектора экономики,а именно строительнойи смежных с нейотраслей. Какследствиепрактическибез вмешательствагосударстварешаются проблемызамены и восстановленияветхого жилогофонда, развитияинфраструктуры.Все это способствуетросту налогооблагаемойбазы и увеличениюпоступленийв бюджет в виденалогов и сборов.Мировой опытсвидетельствуето том, что развитиеипотечногокредитованияявляется существеннымфактором развитияэкономикистраны в целом.
2.Основныепредпосылкидля развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличиепотенциальновысокого спросана жилье, миграционныепроцессы,стабилизацияэкономики,изменениеструктурыбанковскихопераций.
3.Ипотечное кредитование в Казахстане существуетвсего около4-х лет. К сожалению,пока еще не всенаселениепривыкло кмысли о том,что можно приобретатьдорогостоящиетовары в кредит,людей отпугиваетсама мысль одолгосрочнойзадолженности.Все еще устойчивапривычка накапливатьнеобходимыесредства. Отсюда– во многом«ментальная»проблемазначительногоущемлениясобственныхпотребностей.Хотя во всемцивилизованноммире приобретениежелаемых благза счет будущихдоходов – нормальноеявление. Темне менее, ипотечноекредитованиеперестает бытьвсего лишьнепонятныминостраннымсловом. Сегодняэто реальнаявозможностьприобретениянедвижимостидля многихработающихказахстанцев,имеющих стабильныйдоход. Особенноучитывая тотфакт, что в последнеевремя во всехипотечныхкомпанияхобязательныйпервоначальныйвзнос сниженс 30% до 10% - 15 % от стоимостижилья, сроккредитованияувеличен с 3 до20 лет, а процентнаяставка уменьшиласьс 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). Ктому же, еслив начале зарожденияипотечногодвижения заемщикне мог получитькупленнуюквартиру всобственностьдо моментаполного расчетас банком, тосегодня онявляетсясобственникомприобретеннойв кредит недвижимости.Банки, ипотечныекомпании началиактивно кредитоватьне только покупкужилой, но икоммерческойнедвижимости,а также появиласьвозможностьполучить кредитна их реконструкциюили ремонт.
4.Инициаторомвнедрениясистемы ипотечногокредитованияв Казахстаневыступил Нацбанк,избравший вкачестве прототипамалазийскуюмодель. В ееоснове лежитзападное ноу-хау— двухуровневаяструктурарынка, благодарякоторой банкиаккумулируютна рынке ценныхбумаг «долгие»целевые деньги,предназначенныедля ипотеки,и имеют возможностьдавать стольже «долгие»и «мягкие» (подневысокийпроцент) жилищныекредиты. Первичныйуровень здесь— сами кредиты,а вторичный— специальныеипотечныеценные бумаги(облигации,закладные), спомощью которыхпроисходитподпиткабанков-кредиторов.
5.С расширениемипотечныхпредложенийпоявиласьнасущная потребностьв созданиифинансовогоинститута,обеспечивающегорешение вопросовликвидностибанков придолгосрочномипотечномкредитовании,использованиявнутреннегоинвестиционногопотенциала.Решением этихзадач занимаетсяКазахстанскаяипотечнаякомпания. Вситуации, когдагосударствоне может напрямуюфинансироватьпрограмму,главным факторомразвития ипотекистановитсядоступностьдругих источников.В рыночнойэкономике это– средстваинституциональныхинвесторов,привлекаемыена фондовомрынке. Казахстанскаяипотечнаякомпания планируетизыскать необходимыесредства путемвыпуска ипотечныхценных бумаг,которые будутобеспеченызалогом правтребованияпо ипотечнымкредитам. Этотрадиционныйинструментдля многихстран мира, ион пользуетсябольшим спросомсреди иностранныхинвесторов,посколькуявляется оченьудачным симбиозомнадежности,доходностии ликвидности.
6.Рынок кредитованияэлитного жильяограничен, ведьнемногие могутсебе позволитьприобрестиподобное жилье.Кроме того,данный видкредитованиясодержит высокуюстепень риска:размер обязательствзаемщиковвелик. Еще одинфактор риска– высокая степеньвероятностирезкого снижениястоимости жильявследствиеограниченностиспроса. Очевидно,в ближайшеевремя наибольшиеперспективыроста будутиметь операциипо кредитованиюприобретенияжилья среднегокачества навторичномрынке. В дальнейшемситуация должнавыровняться
7.В Казахстанедолжна функционироватьсистема ипотечногокредитования,направленнаяпрежде всегона удовлетворениепотребностейпростых людей.Следует создатьпредпосылкидля увеличенияобъемов кредитованияна приемлемыхусловиях, аименно: кредитоватьв тенге безфиксации валютногоэквивалента,при невысокихставках вознагражденияи на длительныйсрок.
8.Как и предполагалосьеще на стадиисоздания концепциисистемы ипотечногожилищногокредитования,этот рынокстановитсяв республикеодним из наиболеединамичноразвивающихся.По прогнозамКазахстанскойИпотечнойКомпании, объемвыданных населениюипотечныхкредитов наконец 2004-го годавозрастет до— до 5,4 млрд., 2005-го- до 8,6 млрд. тенге.Сегодня у рядовогогражданинауже не возникаетвопросов о сутиипотечногожилищногокредитования,его большеинтересуютконкретныеусловия. Другимисловами, населениестановитсяи более информированным,и более грамотнымв финансовойобласти.
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННОЙЛИТЕРАТУРЫ.
БалабановИ.Т. Экономиканедвижимости.- СПб.: Питер, 2000.
Голицин Ю.Вечный квартирныйвопрос. - Эксперт.-2000 г. - № 12
Головин Ю.В.Банки и банковскиеуслуги в России.– М.: Финансыи статистика,1999.
Головин Ю.В.Ипотечноекредитованиежилищногостроительства:учеб. Пособие,С.-Петерб. Гос.ун-т экономикии финансов. –СПб.: Изд-воСПбГУЭФ, 1999
Грачев И.«Стройсберкассам— быть!» - Банковскоедело в Москве.- 2002 г. - № 11
ГрибановаСветлана. “Чтонам стоит домпостроить”– НП№25 (213),21 июня2002
ГрибановаСветлана. “Жизньв кредит”– НП№24 (212), 14июня 2002 г.
ДестрессМ. Ипотека иипотечноекредитование- Деньги и кредит.- 1995. - № 8. — С.49
Журкина Н.Г.Современнаяипотека: состояние,проблемы, решения.- Финансы.-2002. -№6
Иванов В.В.Всеоб ипотеке. –М.: МТ-Пресс, 2000
Иванов В.В.Ипотечноекредитование.– М.: Информ.-внедр.Центр «Маркетинг»,2001
ИвасенкоА.Г. Ипотечноекредитование:Сущность, проблемыи перспективыразвития: Учебноепособие. -Новосибирск:НГАЭиУ, 1996.
ИконниковАлексей.“Нужна ли намипотека?” - Континент№12(74) 12, 25 июня 2002 г.
“Ипотекастановитсядоступной”- Эксперт-Казахстан№ 8 (10), 26 апреля 2004 г.
КалянинаЛ. Ипотека вожидании третьегопути. - Эксперт.- 1999 г. -№ 16
КрасиковА.Жилье в кредит.- Твой новыйдом. - 2002.- № 10
КусаиновСагындык. "Правдаи мифы ипотеки,или Особенностиразвитияказахстанскогоипотечногокредитования”- Газета.кз, 24.10.2003 г.
Методическиерекомендациипо организациии порядкуосуществленияпрограмм ипотечногожилищногокредитования,Под ред. Н.Б.Косаревой. –М.: «Институтэкономикигорода», 2002
МарченкоГригорий. “Казахстанна пороге запускаипотечногорынка” - Банковскоедело в Москве”,N7(79),2001 г.
МарченкоГригорий. “Казахстанскаяипотека: годспустя” - Банковскоедело в Москве",август 2002г.
“Нестабильностьмешает развитиюипотечногокредитования”.Автор: “КОМКОН-2Евразия” -Интернет-газета"Навигатор",14августа 2002 г.
ПолищукОксана.“Ипотечноекредитование.10лет с правомпроживания”-Бизнес, №48 (515), 25ноября 2002 г.
Попов А.Ю.Ипотечноекредитованиев Москве: механизмы,проблемы, состояние- Банковскоедело. – 1999. - № 12
ПостановлениеПравительстваРеспубликиКазахстан от21 августа 2000 годаN1290 “О Концепциидолгосрочногофинансированияжилищногостроительстваи развитиясистемы ипотечногокредитования”
Резник Игорь.“Под крышейдома своего.Арифметическиеподсчеты” -"Деловая неделя"№15 (593), 16 апреля 2004 г.
РубченкоМ. Наша задача– создать ликвидныйрынок ипотечныхбумаг. - Эксперт.- 2002 г. -№ 37
РябченкоЛ.И. Ипотечноекредитование:Проблемы иперспективыразвития - Деньгии кредит.- 1997. -№3.-С. 54.
Сергеев Д.А.Влияние системыипотечногокредитованияна преодолениекризисныхявлений в экономике- Финансовыепроблемы РФи пути их решения:теория и практика.МатериалыМеждународнойнаучно-практическойконференции.- СПб.: Нестор,2000. -С.188.
Ужегов А. Н. Квартира вкредит: ипотечнаясделка. – СПб.:Питер, 2001.
УрчуковаЖ.М. Особенностиорганизацииипотечногокредитованияв современныхусловиях -Финансист.-2002. -№1
ЦылигинаГ.А. Ипотека:жилье в кредит.- М.: Экономика, 2001
ШантаровБорис. “Расширяютсяи становятсяболее доступнымивозможностиипотечногокредитования”- СтроительнаяГазета, 19.09.2003, с. 9
ШевченкоВиктория. “Движениенедвижимости”– ЭкспрессК№ 106 (15019),11 июня 2002 г.
www.cna.com.ua
www.gazeta.kz
ПРИЛОЖЕНИЕ1.
ДВУХУРОВНЕВАЯСИСТЕМА ИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ 
Первичныйрынок
1 — передачаденежных средствза жилье;
2 — передачаправ собственностина жилье;
3 — выдачаипотечногокредита;
4 — залогжилья (ипотека);
9 —страхованиезаложенногоимущества ижизни заемщика;
10 — выплатастраховоговозмещенияв случае наступлениястраховогослучая;
11 —независимаяоценка заложенногоимущества;
12 — проверкаправовогостатуса недвижимостии регистрацияипотеки;
13 — обращениевзыскания назаложенноеимущество вслучае невыполнениязаемщиком своихобязательств.
Вторичныйрынок
5 — уступкаправ требованийпо ипотечномукредиту;
6 — денежныесредства заипотечныекредиты;
7 — размещениеипотечныхоблигаций;
8— денежныесредства заипотечныеоблигации.
ПРИЛОЖЕНИЕ2. Довольны лиВы своими жилищнымиусловиями?
ПРИЛОЖЕНИЕ3. СВОДНАЯ ТАБЛИЦАПАКЕТОВ УСЛОВИЙ
по состояниюна 05.02.2004 г.
Пакет | Первонач. | Срок, | Ставка | Мораторий | Объект | Сумма | |
валютно- | в тенге | ||||||
БЮДЖЕТНЫЙ | 15-30 | 1-15 | 16.5 | 12.6 | 24 | кв | до 6 000 000 |
| 30-50 | 16.0 | 12.4 | |||||
| 50 и более | 15.5 | 12.2 | |||||
СТАНДАРТНЫЙ | 15-30 | 1-15 | 19.0 | 14.2 | 0 | кв | не ограничен |
| 30-50 | 18.0 | 13.7 | |||||
| 50 и более | 17.0 | 13.2 | |||||
НАРОДНЫЙ | 15-30 | 1-15 | 17.5 | 12.8 | 12 | кв | до 6 000 000 |
| 30-50 | 17.0 | 12.6 | |||||
| 50 и более | 16.5 | 12.4 | |||||
ПРОФЕССИОНАЛ | 15-30 | 1-15 | 17.5 | 12.8 | 6 | кв | не ограничен |
| 30-50 | 17.0 | 12.6 | |||||
| 50 и более | 16.5 | 12.4 | |||||
ЭЛИТНЫЙ | 30 | 1-10 | 16.0 | 12.2 | 3 | кв/дом | свыше6 000 000 |
СЕНIМ | 10 | 1-10 | 19.0 | - | 12 | кв | до 6 000 000 |
ЧАСТНЫЙДОМ | 30-50 | 1-10 | 20.0 | 16.7 | 12 | дом | не ограничен |
| 50 и более | 18.5 | 15.2 | 12 | ||||
РЕМОНТНЫЙ | не требуется | 1-10 | кв. -19.0 | кв. -13.7 | 12 | кв/дом | не ограничен |
| дом- 21.0 | дом- 16.7 | 12 | |||||
СВОБОДНЫЙ | 30-50 | 1-10 | 20.0 | - | 6 | кв/дом | не ограничен |
| 50 и более | 18.0 | - | |||||
ЗЕМЕЛ.УЧАСТОК (физ.лицо) | 30-50 | 1-10 | 19.5 | - | 12 | земля | до 7 500 000 |
| 50 и более | 18.5 | ||||||
ЗЕМЕЛ.УЧАСТОК (юр.лицо) | 30-50 | 1-7 | 20.0 | - | 12 | земля | до 10 000 000 |
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
VIP-городок
Элитныйжилой комплекс,построенныйпо европейскимстандартам,находится впрестижномрайоне юго-восточнойчасти столицырасположенномв 4-5-ти км. от центрагорода, в Алматинскомрайоне, попр.Абылай-хана,напротив микрорайонаАль-Фараби,неподалекунаходятсягородок "Краснаядеревня",спорткомплекс"Казахстан",ЕвразийскийУниверситетеим. Гумилева.
Вэтом районеоткрытаказахско-американскаяшкола "Мирас",современныймедицинскийцентр, ведетсястроительствосемейно-врачебнойамбулаториис аптекой, начальнойшколы до 5-гокласса, универсальноготоргового,оздоровительногои культурногоцентров, а такжепланируетсяоткрытие комбинатабытового обслуживанияи магазина.
Размерыучастков 12 соток.В цокольномэтаже предусмотренысауна, индивидуальнаякотельная,гараж. ТерриторияVIP-городка будетограждена иобеспеченакруглосуточнойохраной, предусматриваетсяавтономноеотопление.
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
Севернаякорона
Комплексвысотных 16-этажныхдомов на левомберегу р.Ишим
Высотныедома в пос.Комсомольский(4 башни по 60 квартир)площадью 22000 м.кв.планируетсясдать в эксплуатациюв конце 2002 года.
Недалекоот комплексанаходятсягипермаркетРамстор, СалтанатСарай, Бизнес-центр.Постепенноделовой центрстолицы переместитьсяв сторону левогоберега р. Ишим,где уже сейчасведется строительствоадминистративныхзданий, Дипломатическогокорпуса, высотныхдомов.
В домахустановленооборудованиедля очисткиводы производствафирмы "Gode Laine" (Германия)и лифты производствафирмы "LG".
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
Комплекстрехэтажныхжилых домовв м-н "Чубары"
Районпривлекателентем, что недалеконаходитсяСалтанат Сарай.ГипермаркетРамстор иБизнес-центр.Генеральнымпланом застройкиг. Астана в ЧубарахпредусмотреностроительствоДипломатическогокорпуса, административныхзданий, высотныхдомов. Чубары- это будущийделовой центрстолицы.
Облицовочныйматериал:
Фундамент-железо/бетон
Стены-кирпич
Кровля-металлочерепица
Окна-металлопластик
Наружнаяотделка -облицовочныйкирпич ( 3 дома),минерит (2дома),штукатурка(2 дома).
Имеетсяустановка дляочистки водыпроизводствафирмы "Gode Laine"(Германия). Водапроходит очисткучерез 3 фильтра,в результатечего производитсячастичнаябактериальнаяочистка, водасмягчаетсяи приобретаетприятный вкус"столовой воды".
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
Астана-Сити
Комплексэлитных жилыхдомов по нечетнойстороне ул.Иманова в г.Астана
Комплексчетырехэтажныхжилых домовобщей площадью13490 м.кв., состоящийиз двух кварталов,находится понечетной сторонеул. Иманова.
Комплексрасположенв центральнойчасти городаи представляетинтерес дляпотенциальныхпокупателейоригинальнымархитектурнымрешением, специальнойпарковой зонойрасположеннойпоблизости,соседствомс развлекательнымкомплексом"Синема-Сити"и торговымцентром "СитиМаркет". Этотпрестижныйрайон станетистинным украшениемгорода.
Каждыйквартал, состоящийиз 2-х,3-х,4-х и 5-тикомнатныхквартир, общейплощадью от87 до 225,89 м.кв., с элитнойпланировкойимеет встроеннуюавтостоянкуи оборудованиедля очисткиводы производствафирмы "Gode Laine"(Германия).
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
Империя
Семиэтажный24-х квартирныйжилой дом повышеннойкомфортностиспроектированс учетом пожеланийтех покупателей,которые предпочитаютпросторныеапартаментыв центральномрайоне города.Площади квартир102 до 191 кв.м. На первомэтаже расположенофис. Расположенрядом с Министерствомфинансов иофисом ОАО"Астана-финанс".Имеется установкадля очисткиводы производствафирмы "Gode Laine"(Германия). Водапроходит очисткучерез 3 фильтра,в результатечего производитсячастичнаябактериальнаяочистка, водасмягчаетсяи приобретаетприятный вкус"столовой воды".
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
АЛТЫНОРДА
126-квартирныйжилой комплекс"Алтын Орда"расположенв самом престижномрайоне столицы.Рядом находятсяНабережная,Конгресс холл,Дворец школьников.Центральныйпарк станетдля вас любимымместом отдыхаи вечернихпрогулок. Проектпривлекаетк себе вниманиемсвоим оригинальнымдизайном иэлегантностью.Переливающиесяблики солнцана зеркальнойповерхностизданий и преобладаниетолько светлыхтонов во внешнейотделке "АлтынОрды" придаютчувство уверенностии спокойствия.Во внешнейотделке примененысовременныеотделочныематериалы,такие как алюкобонд,мраморнаяплитка и гранит.Для созданияединого обликакомплекса всетри башни соединенымежду собойодним пятиэтажнымблоком, гдерасположеныофисные и торговыепомещения. Дляудобства жителейпроектом предусмотренавтопаркинг.В строительствежилого комплексаиспользуютсятолько экологическичистые материалы.Проектом заложенотройное остекление,современныеалюминиевыерадиаторыCALIDOR SUPER, перегородкииз керамическогокирпича, системаочистки водыGODE LINE производстваГермании. Длякомфорта будущихжителей в комплексебудут установленыскоростныебесшумные лифтыи система вентиляции.
1-комнатная- 75 кв.м.
2-комнатная- 90 кв.м.
3-комнатная- 114-126 кв.м.
4-комнатная- 155-189 кв.м.
Сроксдачи объекта-первый квартал2005 г
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
ОТЫРАР
Уникальноеместорасположение-на самом берегуреки Ишим. Набережнаястанет любимымместом дляпрогулок жителейэтого дома. Изокон открываетсявеликолепнаяпанорама столицы.Этот районявляется самымблагоустроеннымв новом административномцентре Астаны.Вокруг располагаютсятолько новыездания: развлекательныйцентр, центральныйпарк, крупнейшиеторговые дома,Салтанат Сарайы,жилой комплекс"Севернаякорона". Домпримечателеноригинальнойархитектурой.Все квартирыимеют оптимальныепланировочныерешения. Напервом этажерасполагаютсягаражи необходимоеусловие длякомфортнойжизни в большомгороде. Проектомпредусмотреныбанкетный зали фитнес-зал.
3-комнатная- 122, 126,173 кв.м.
4-комнатная- 190-195 кв.м.
5-комнатная- 209 кв.м.
Сроксдачи объекта-четвертыйквартал 2004 г.
ПРИЛОЖЕНИЕ4.
СИТИ- ПАЛАС
Накопленныйопыт позволилОАО "Астана-Недвижимость"в 2002 г. приступитьк строительствууникальногодля Казахстанаобщественно-жилогокомплекса"Сити-Палас".Данный проектпредусматриваетвсе атрибутысовременногоделового центра- офисы, торговыйблок, развлекательныеи спортивныецентры, а также29-этажный жилойдом. Новый доместь результатусилия и трудаспециалистовОАО "Астана-Недвижимость",подрядчиков,проектировщикови городскихкоммунальныхслужб.
ДОКЛАД,
Актуальностьтемы дипломнойработы. Приобретениесобственногожилья - первоочереднаяпотребностьдля каждойсемьи. Традиционнаясхема финансированиястроительстважилья в Казахстане,как часть бывшейсоветскойсистемы жилищногофинансирования,представляласобой централизованноераспределениебюджетныхресурсов длястроительствагосударственногожилья и егобесплатногораспределениясреди граждан,стоящих в очередина улучшениежилищных условий.Эта схема показаласвою несостоятельностьв период обретенияКазахстаномнезависимостии перехода крыночной экономике.В условияхсокращениябюджетногофинансированиястроительстваи обеспечениянаселенияжильем, основнымисточникомсредств дляприобретенияжилья становятсясобственныесредства населения,а также кредитыбанков, как этопроисходитв большинствеэкономическиразвитых странмира. В этихусловиях объективновозникаетпотребностьв долгосрочныхкредитах населениюна жилищноестроительство,минимальноподверженныхвоздействиюинфляции имаксимальнообеспеченныхсвоевременнымвозвратом.Именно этимтребованиямотвечает ипотечныйкредит обеспеченныйзалогомтоварно-материальныхценностей. Опытмногих зарубежныхстран свидетельствуето том, что приправильнойорганизациии ведении взвешеннойгосударственнойполитики ипотекапостепеннотрансформируетсяв самофинансируемуюсистему, котораяобеспечиваети в значительнойстепени определяетфункционированиерынка жилья.При этом засчет резкогорасширенияплатежеспособногоспроса со сторонынаселенияактивизируетсяновое строительство,увеличиваетсявыпуск строительныхматериалов,специализированнойтехники, появляютсяновые улучшенныеархитектурныепроекты, происходитускоренноеразвитие многихсмежных отраслейэкономики.
Цель дипломнойработы - датьоценку современногосостояния иразвития ипотечногокредитованияв РеспубликеКазахстан. Длядостиженияуказанной целибыли поставленыследующиезадачи:
Охарактеризоватьсистему ипотечногокредитованиякак инструментпреодолениякризисныхявлений в условияхтранзитивнойэкономики;
Изучить зарождениеинститутаипотеки;
Рассмотретьвозможныемодели развитиясистемы ипотечногокредитованияв Казахстанена основе опытазарубежныхстран;
Описатьжилищную ситуациюв РеспубликеКазахстан доначала реализациисистемы ипотечногожилищногокредитования;
Проанализировать процесс внедренияи развитияипотечногокредитованияв РК;
Проанализироватьдеятельностьипотечныхкомпаний нарынке ипотечногокредитованияна примере ОАО«БТА Ипотека»и ОАО «Астана-Финанс».
Поставленныезадачи обусловилиструктурудипломнойработы, котораясостоит извведения, 5 глав,заключения,списка литературы,состоящегоиз 40 наименованийи 4 приложений.
Теоретическаязначимостьданной работыв том, что в нейподробно рассмотренпроцесс становленияи развитияипотечногокредитованияв Казахстанес самого зарожденияи до сегодняшнегодня, то есть,сделана попыткаподвести итогиза 3 года существованияипотечнойсистемы в РК.
Практическаязначимостьработы заключаетсяв том, что еевозможно использоватьдля дальнейшегоизучения этойтемы, а такжев том, что знания,полученныев процессевыполненияработы оченьценны и могутпригодитьсяв будущейпрофессиональнойдеятельности.Ипотека- не современноеслово, пришедшеек нам из странразвитогокапитализма,как думаютмногие. Ипотекавпервые сталаразвиватьсяв Греции в VI векедо нашей эры.Тогда впервыезаимодавецпринял земельныйучасток должникав качествеобеспечениясвоего займа:на границеземельногоучастка должникабыл установленстолб, на которомбыло написано,что данныйземельныйучасток взятв залог на такую-тосумму и наопределенныйсрок. Этот столббыл названгреческимсловом "ипотека",что значитподставка.Позднее институтипотечногокредитованияполучаетраспространениев Др. Риме. В Европеи.к. появ с 14-16 вв.При упоминанииоб ипотекепочти всегдаассоциируетсяАмерика - ее60- летний опытне только врешении "квартирноговопроса" граждан,но и в формированиитакой ипотечнойсистемы, котораяв свое времявытащила странуиз глубокогоэкономическогокризиса. 1920-1930 гг.После распадаСССР на территориибывших советскихреспубликипотечноекредитованиетакже получаетактивное развитие.Ипотечноекредитование– это залогнедвижимогоимущества приполучении займав банке, дающееправо кредиторупреимущественногоудовлетворенияпретензий кдолжнику насумму заложенногоимущества.Ипотечноекредитованиевыступаетсущественнымфакторомэкономическогои социальногоразвития страны.Его роль становитсяособенно заметнойдля страны впериод выходаиз экономическогокризиса.
В Казахстанепредставляютсявозможнымик реализацииразвития системыипотечногокредитованиядве модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющихипотечноекредитование.Инструментамитакой поддержкиявляются льготноеналогообложение,льготное кредитованиеи др. В качествеосновных институтоввыступаютвысококапитализированныенегосударственныеорганизации.
2) американская
Предусматриваетформированиепри государственномучастии институтов,гарантирующихвыпуски организаторамиипотечныхкредитов облигацийпод залогнедвижимости.Рынок ипотечныхоблигаций вСША по объемулишь немногимуступаетгосударственнымоблигациям,занимая почтитреть от всегообъема долговыхценных бумаг.Кроме того, вСША этот секторявляется однимиз наиболеединамичноразвивающихся.За последние25 лет его доляудвоилась (в1975 году доляипотечныхоблигацийсоставлялалишь 16%). Американскаямодель предусматриваетразвитие рынкаипотечныхоблигаций, таккак государствосоздает механизмывыкупа ипотечныхкредитов ивыпуска дляих рефинансированияипотечныхоблигаций.Созданные приучастии государстваипотечныеассоциациигарантируютвыпуски организаторамиипотечныхкредитов облигацийпод закладные,что позволяетобеспечиватьих ликвидность.Покупателямиипотечныхкредитов сталиспециальнопредназначенныедля этой целиинституты(агентства) -ФедеральнаяЖилищнаяАдминистрация(ФЖА), Федеральнаянациональнаяипотечнаяассоциация(ФНИА) - ФанниМэй, Государственнаянациональнаяассоциацияипотечногокредита (ГНАИК)- Джинни Мэй,Федеральнаякорпорацияипотечногокредита (ФреддиМак) и другиеорганизации,играющие определеннуюроль в развитиижилищногоипотечногорынка.
Коммерческиебанки выдаютгражданам подзалог недвижимостиипотечныекредиты. ФанниМэй, Джинни Мэйи Фредди Макявляются инвесторамии гарантамина вторичномрынке ипотекв США. Они, какправило, непредоставляюткредитов заемщикамнапрямую. Ипотекиоформляютсяна первичномрынке такимифинансовымиинститутами,как коммерческиебанки, компаниипо ипотечномукредитованиюи другие местныеорганизации,финансирующиежилье. Первичныекредиторы затемпродают ипотекиинвесторамна вторичномрынке ипотеки используютполученныесредства дляпредоставленияновых жилищныхкредитов, темсамым постояннопополняя своифонды займов.Инвесторамина вторичномрынке являютсяФанни Мэй, ФреддиМак, пенсионныефонды, страховыекомпании идругие финансовыеорганизации.В свою очередь,в обмен на ипотеки,полученныеот первичныхкредиторов,Фанни Мэй, ФреддиМак выпускаютипотечныеценные бумаги.Ипотечныеценные бумагиявляются ликвиднымиинвестиционными.инструментамии распространяютсячерез дилеровна рынке ценныхбумаг.
Наряду со странамиЕвропы и США,в настоящеевремя достаточноразвита системаипотечногокредитованиянаселения вазиатскомрегионе, в частностив Малайзии.Система ипотечногокредитованияМалайзии получиласвое развитиепутем созданияНациональнойипотечнойкорпорации"Кагамас" (далее- корпорация),в состав которойвошли БанкМалайзии (20%),финансовыекомпании (19,5%),коммерческиебанки (60,5%). Процессипотечногокредитованияв Малайзииделится на дваэтапа: процессстроительстважилого домаи процесс полногозавершениястроительствадома. Для строительстважилого домазастройщикупредоставляетсякредит на срок2-3 года, при этом,застройщикофициальноизвещает населениео намерениистроить жилойдом. В процессестроительстваосуществляетсяпредварительнаяпродажа незавершенногожилого домаи окончательноефинансированиепокупателейдома. Основными условиями кредитования являются маржафинансированияот 70% до 80%, средняяокупаемостькредита между20 и 25 лет, суммаосновного долгапогашаетсяежемесячнов размере 1/3 отдохода заемщика,предоставлениеконтракта острахованиинедвижимостиобязательно,максимальнаяставка вознаграждения(интереса) составляет9%.
В конце 1999 правительствореспубликиутвердилоКонцепциюдолгосрочногофинансированияжилищногостроительстваи развитиясистемы ипотечногокредитованияв РеспубликеКазахстан.Концепцияпредполагаетсоздание целостнойсистемы ипотечногокредитования,которая включаетв себя предоставлениедолгосрочныхипотечныхкредитов банкамии иными кредиторамигражданам-заемщикам,а также механизмобеспечениякредиторовнеобходимымидолгосрочнымиресурсами длякредитования.В конце 2000 годаначалось внедрениеэтой системы.
Казахстаномбыла выбранаМалайзийскаямодель системыипотечногокредитования.В ее основележит двухуровневаяструктурарынка. Первичныйуровень здесь— сами кредиты,а вторичный— специальныеипотечныеценные бумаги(облигации,закладные), спомощью которыхпроисходитподпиткабанков-кредиторов.В конце декабря2000 года Национальнымбанком РК былосоздано ЗАО“Казахскаяипотечнаякомпания” (КИК)— по аналогиис малайзийскойипотечнойкомпанией“Кагамас Берхард”.Она была организованаспециальнос целью формированияв стране рынкаипотечныхценных бумаг.По замыслу, отлица своихбанков-партнеровона должнаработать снаселением,реализуя навторичном рынкеипотечныеоблигации, ина эти деньгиприобретатьу банков ипотечныекредиты и затемпредоставлятьих населению.Таким образом,ипотечнаякомпания напервичном рынкеработает черезкоммерческиебанки, а на вторичномвыполняетфункции оператора,осуществляющегорефинансированиебанков второгоуровня путемприобретенияу них стандартныхипотечныхкредитов ивыпуска ипотечныхоблигаций,обеспеченныхданными кредитами.Более полномеханизмфункционированиядвухуровневойсистемы ипотечногокредитованияв РеспубликеКазахстанпредставленна схеме, Приложение1.
В июле 2001 г.ЗАО “Казахстанскаяипотечнаякомпания”совместно сОАО “Астана-финанс”приступилок реализациипилотногопроекта поипотечномукредитованиюприобретенияжилья населениемна вторичномрынке. Проектосуществлялсяв течение 8 месяцев(с июля 2001 г. поапрель 2002 г.) Программабыла успешноапробированав городах Астанаи Алматы. Завремя реализациипроекта КазахстанскаяИпотечнаяКомпания выкупиласвыше 230 правтребованияпо ипотечнымжилищным кредитамна сумму около300 млн. тенге.Средний размеркредита составлял1 млн. тенге (около7 тыс. долларовСША в эквиваленте).Доля семей сосредним доходом$200-$300 составилаоколо 85% от общегоколичествазаемщиков. Вцелях развитиясистемы ипотечногокредитованиярешением Маслихатаг.Астаны № 123/26-IIот 25.12.2001 года былаутвержденаПрограммаразвития ипотечногокредитованияи жилищногостроительствав Астане, которуюреализует ОАО"Астана-финанс".Данная Программабыла обусловленапрежде всегонаблюдающейсятенденциейроста городав связи с приданиемАстане статусастолицы Республики.
Основные целии задачи программы:
Развитие жилищногостроительстваи формированиерынка жилья.
УдовлетворениепотребностинаселенияАстаны в качественномжилье, соответствующемсовременномууровню жизни,доступном поцене и формамоплаты.
Созданиепривлекательнойдля клиентовсистемы, предусматривающейвозможностьвыбора приемлемогодля них механизмафинансированияи кредитованияпри приобретениижилья.
Переход отпрактики бесплатногопредоставленияжилья, отнесенногок категориигосударственногокоммунальногожилищногофонда, к практикестроительствакоммерческогожилья и приобретенияза счет собственныхсредств граждан.
В 2002 году в Астанебыло введеносвыше 230 тысячквадратныхметров жилойплощади. Из нихоколо 30 процентовреализованопо программеипотечногокредитования.Но главнойпроблемойоставалосьпривлечениесредств в сферуипотечногокредитования.Предполагалось,что необходимыедля этого средствабудут привлекатьсяна внутреннемрынке путемвыпуска ипотечныхоблигаций,обеспеченныхпринадлежащимиКазахстанскойИпотечнойКомпании правамитребованияпо ипотечнымжилищным кредитам.Основныеотечественныеинституциональныеинвесторы -накопительныепенсионныефонды и страховыекомпании.
В рамках организациисистемы ипотечногокредитованияКазахстанскойИпотечнойКомпанией в2002 г. были заключеныгенеральныесоглашенияо сотрудничествес четырьмябанками второгоуровня и двумянебанковскимиорганизациями.К 1 июля 2002 годаобщий объемрефинансированиясоставил около320 миллионовтенге. Это более280 ипотечныхжилищных кредитов,выданных физическимлицам. В рамкахорганизациисистемы ипотечногокредитованияКазахстанскойИпотечнойКомпанией в2002 г. были заключеныгенеральныесоглашенияо сотрудничествес четырьмябанками второгоуровня и двумянебанковскимиорганизациями.К 1 июля 2002 годаобщий объемрефинансированиясоставил около320 миллионовтенге. Это более280 ипотечныхжилищных кредитов,выданных физическимлицам. Но действительноли много людейбыло готовообратитьсяк новой длянашего обществаформе покупкижилья? По даннымопроса, проведенногокомпанией“КОМКОН-2 Евразия”в городе Алматыв августе 2002 г,несмотря нарекламу ипотечногокредитования,о том, что этотакое ипотеказнали всего43%, то есть меньшеполовины опрошенных.Дальнейшиевопросы задавалисьтолько тем, ктоимел представлениеоб ипотеке.Таким образом,после первоговопроса интервьюпродолжилосьтолько для 300респондентовиз 696. Из опрошенных5% заявили, чтопользовалиськредитамиипотеки. Следуетотметить, чтоникто из нихне жалеет обэтом. Остальным95% были заданывопросы, которыемогли бы продемонстрироватьотношениереспондентовк ипотеке. Болееподробно результатыэтого опросапоказаны Приложении2.
Как следуетиз результатов,около 40% былинедовольнысвоим жильем(особенно много“недовольных”среди респондентовв возрасте30-39 лет), однаконе все собиралисьулучшать жилищныеусловия. только32% респондентов,желающих житьболее комфортно,собиралисьобратитьсяк услугам ипотеки.Основнымипричины, заставляющимиотказатьсяот взятия кредитаявлялись отсутствиестабильногоденежногодохода, а такженебольшойразмер заработнойплаты и отсутствиеуверенностив том, что всегдабудет работа.
Основныетрудности,влияющие нарешение небрать ипотечныйкредит (%)
| Нет стабильногоденежногодохода | 28,3 |
| Нет возможностипогашать кредит | 21,7 |
| Нет уверенностив том, что всегдабудет работа | 19,6 |
| Не имею представленияо том, что нужноделать дляоформленияипотечногокредита | 10,9 |
| Нет уверенности,что зарплатане сократится | 4,4 |
| Другое | 2,2 |
| Затрудняюсьответить | 13,0 |
В 2003 г. начинаютпроявлятьсяположительныетенденции вразвитии ипотечногокредитования.Если в 2002 г. пооценкам КИК,в г. Алматы всреднем замесяц выдавалосьоколо 250-300 ипотечныхкредитов, т.е.около 10-13% от общегоколичествасделок покупле-продажежилья, то в 2003г.количествосделок приучастии ипотекирезко увеличилось,достигая натекущий моментпримерно 600-700сделок в месяц(т.е. 25-30%). В 2001г. ставкиипотечныхкредитов составлялиот 20 до 24% и срокбыл всего 5 лет,в 2002г. ставкиснизились доуровня 16-19%, а срокиувеличилисьдо 10 лет, в 2003 г. сталовозможнымполучить кредитыпо 12,5% годовыхи сроком до 20лет. Важно отметить,что до 2003г. банкинеактивнопродвигалисьв регионах.Развитие ипотекинаблюдалосьв основном вАлматы, Астанеи Атырау - в городах,где сложилисьнаиболееблагоприятныеи легко прогнозируемыеуровни цен нанедвижимость.Но в 2003 году ситуацияменяется идовольно сильно.Активно выдаютсяипотечныекредиты в такихгородах, какАктау, Шымкент,Актобе, Уральск,Усть-Каменогорск,Караганда,Павлодар. Банкистали охотнееработать порегионам. Успешноеразвитие ипотечногокредитованиев Казахстанестало примеромдля другихстран СНГ, вчастности, дляУкраины. В концеавгуста 2003 г.представительнаяукраинскаяделегация воглаве СергеемТигипко посетилаРеспубликуКазахстан сцелью изучитьопыт становленияи функционированиясистемы ипотечногокредитования.В 2004 г. рынок ипотечногокредитованияв Казахстанесамостоятельноподходит кпоказателям,заложеннымв жилищнойпрограммеправительстваРК. в настоящеевремя в системеипотечногокредитованияКазахстанскойипотечнойкомпании участвуютвосемь банковвторого уровняреспубликии две компании:“БТА-Ипотека”и “Астана-финанс”.Сроки предоставляемыхими кредитов,по данным министра,колеблютсяот 15 до 20 лет, размерпервоначальноговзноса - от 15 до30 % и процентнойставки - в пределах12-13 %. Жилищная жепрограммапредусматриваетустановлениепроцентнойставки кредитана уровне 9-10%,размера первоначальноговзноса на уровне10% от стоимостижилья и срокапредоставлениякредита до 20лет. 14 апреляэтого годаправительствоКазахстанав целом одобрилопроект государственнойпрограммыразвития жилищногостроительствана 2005-2007 годы. Согласнопрограмме,ставится задачаобеспечитьв течение 2005-2007годов строительствои ввод в эксплуатациюболее 12 млн. кв.метров жилья,в том числе в2005 году - 3 млн., в2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5млн. кв. метров.Реализацияпрограммы, какрассчитываютв правительстве,позволит обеспечитьстоимостьодного квадратногометра жильяне более $350 вовсех регионахКазахстана.Народный банкобъявил о том,что с 1 апреляв трех регионахстраны - Астане,Алматы и Караганде- он запустилновую программукредитования"Ипотека Lights".Заемщик можетполучить 100%стоимостиприобретаемогожилья в долларахСША или европо ставке от7 до 11 процентовгодовых. Максимальныйсрок кредитованияопределен впределах 15 лет.Условия кредитованиявесьма привлекательны:ограниченияпо сумме кредитованияне устанавливаются,проверкуплатежеспособностизаемщика банкне проводит,а пакет необходимыхдокументоввключает лишьудостоверениеличности и РНН.По условиямпрограммы"Ипотека Lights",обеспечениемдолжно служитьприобретаемоежилье и денежныйвклад в Народномбанке на суммуот 15 до 50% стоимостинедвижимости.16 апреля 2004 г. назаседанииправительстваРК была одобренагосударственнаяпрограммаразвития жилищногостроительства.25 мая 2004 г. в АстанеМинистерствофинансов РК,ЗАО “Казахстанскаяипотечнаякомпания” ибанки второгоуровня - “АльянсБанк”, “Астана-Финанс”,“БТА-Ипотека”,“Нурбанк”,“Темирбанк”,“Texakabank”, “Цеснабанк”,“Казкоммерцбанк”,“БанкЦентрКредит”,“Народныйбанк”, “АТФБанк” - подписалимеморандумо сотрудничествепо реализациигосударственнойпрограммыразвития жилищногостроительствана 2005-2007 годы. сторонынамерены прилагатьвсе усилия подостижениюследующихпараметровипотечногокредитованиядля приобретенияжилья, построенногов рамках госпрограммы:размер ставкивознаграждения- 9-10% годовых, размерпервоначальноговзноса - 10% годовых,срок ипотечныхкредитов - 20 лет.C 5 июня 2004 г. в республикеначал работатьГосударственныйфонд гарантированияипотечногокредитования.Основная работафонда – страховатькоммерческиебанки, которыезанимаютсяипотечнымкредитованием.Предполагается,что деятельностьфонда позволитувеличить срокивыплаты кредитов.АО "БТА Ипотека"является первой100% частной компанией,основным видомдеятельностикоторой являетсяипотечноекредитование.Компания былаучреждена вноябре 2000 годаодним из трехкрупнейшихбанков РеспубликиКазахстан –АО"Банк ТуранАлем".
Cегодня, компанияАО "БТА ИПОТЕКА"является однимиз крупнейшихоператоровна рынке ипотечногокредитованияРеспубликиКазахстан. Поразличнымоценкам порядка30-40% вновь выданныхжилищных ипотечныхкредитов, являютсярезультатомдеятельностикомпании.
Внастоящее времяфункционируютцентральныйофис в городеАлматы, а такжепредставительствакомпании вгородах Астана,Атырау, Актау,Актобе, Уральск,Усть-Каменогорск,Шымкент иСемипалатинск.В ближайшеевремя компанияпланируетоткрыть своипредставительстваво всех основныхрегиональныхцентрах РеспубликиКазахстан.
Основныминаправлениями,в которых компанияразвиваетипотечноекредитованиеявляются следующие:
Кредитованиепокупки жильяна вторичномрынке;
Кредитованиепокупки жильяна первичномрынке;
Кредитованиеремонта ужеимеющегосяжилья;
Кредитованиестроительствачастных коттеджей;
Кредитованиепокупки коммерческойнедвижимости;
Кредитованиереконструкциии ремонта ужеимеющейсякоммерческойнедвижимости;
Организацияфинансированиястроительствамногоквартирногожилья, жилыхгородков, споследующимипотечнымкредитованиемпокупателейпостроенногожилья.
В целом, механизмдеятельностикомпании можноописать следующимобразом. Компаниявыдает долгосрочныеипотечныекредиты своимзаемщикамсроком до 15 летиз своих собственныхсредств, получаетв залог приобретаемуюна кредитныесредства недвижимостьс оформлениемипотечногосвидетельства.Полученныеипотечныесвидетельствазакладываютсяв банки второгоуровня дляполучениясрочных займовсо сроком до3-х лет. Послеформированиязначительногопула ипотечныхсвидетельств(несколькомиллионовдолларов США)компания выпускаетипотечныеоблигации илипривлекаетдолгосрочныекредиты намеждународныхфинансовыхрынках дляфинансирования,полученныхсрочных займов.Таким образом,деятельностькомпании позволяетпроводитьзначительноеувеличениесроков кредитованиязаемщиков, чтоявляется самымважным отличительнымпараметромипотечныхкредитов отпрочих типовкредитов. Насегодняшнийдень ОАО "БТАИпотека" предлагаетсамые гибкиеусловия кредитования.В арсеналекомпании несколькоразличныхпакетов условий,позволяющихвзять кредитлюбому лицу,имеющему достаточныйпервоначальныйвзнос и уровеньдохода. Дляреализацииэтой стратегиикомпания разработаласпециальныенаборы параметровипотечныхкредитов, называемыеипотечнымипакетами.Каждый ипотечныйпакет характеризуетсяопределеннымипараметрамикредита: процентнаяставка, сроккредита, условиядосрочногопогашения,величинапервоначальноговзноса, соотношениеосновного идополнительногообеспеченияи т.п. Таким образом,каждый ипотечныйпакет предназначендля определеннойгруппы клиентов.Всепакеты доступныв разных регионахКазахстана,в зависимостиот регионаприобретениямогут иметьразличныеусловия. Своднаятаблица пакетовусловий данав Приложении3. АО "Астана-финанс"с конца 1999 годаначала предоставлятьипотечныекредиты наприобретениежилья на первичномрынке в рамкахреализации"Программыипотечногокредитованияжилищногостроительствав г.Астане",неоднократновыиграв конкурсысреди финансовыхинститутовпо определениюфинансовогоагента. Следуетотметить, чтоКомпания однаиз первых вРеспубликеКазахстанначала предоставлятьипотечныекредиты наприобретениенедвижимостина первичномрынке. РольКомпании вреализацииданной Программызаключаетсяв организациисхемы по финансированию,строительствуи реализациижилья с использованиеммеханизмаипотечногокредитования.Следует отметить,что даннаяПрограммаявляется уникальнойв РеспубликеКазахстан,условия ипотечногокредитованиядо сих пор остаютсяпривлекательными.В частности,процентнаяставка составляет9,95 % годовых и выше(ставка сниженапо инициативеКомпании,первоначальноона составляла10 % годовых спривязкой кинфляции), сроккредитованиядо 10 лет. Помимовышеперечисленныхусловий, Компанияза счет собственныхресурсов неоднократнопроводила акциипо предоставлениюипотечныхкредитов свозможностьюснижения процентнойставки до 6 %годовых, увеличениюсрока кредитованиядо 20 лет.
В результатереализацииПрограммы наданный момент:
выдано более500 ипотечныхзаймов на сумму2,4 млрд. тенге;
введено вэксплуатациюжилья общейплощадью 160 тыс.кв.м., ведетсястроительствожилья общейплощадью 260 тыс.кв.м.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Проанализировавстановлениеи развитиеипотечныхотношений вРеспубликеКазахстан,можно сделатьследующиевыводы:
1.Как показываетмеждународнаяпрактика, развитиеипотечногокредитованияприносит значительныевыгоды государству.Прежде всего,оно способствуетрешению жилищнойпроблемы, чтонемаловажнос точки зрениясоциальнойполитики. Приэтом стимулируетсясобственнаяинициативаграждан. Крометого, для кредитованияпривлекаютсявнутренниеинвестиции– сбережениянаселения,деньги институциональныхинвесторов.В результатепроисходиткосвенноефинансированиереальногосектора экономики,а именно строительнойи смежных с нейотраслей. Какследствиепрактическибез вмешательствагосударстварешаются проблемызамены и восстановленияветхого жилогофонда, развитияинфраструктуры.Все это способствуетросту налогооблагаемойбазы и увеличениюпоступленийв бюджет в виденалогов и сборов.Мировой опытсвидетельствуето том, что развитиеипотечногокредитованияявляется существеннымфактором развитияэкономикистраны в целом.
2.Основныепредпосылкидля развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличиепотенциальновысокого спросана жилье, миграционныепроцессы,стабилизацияэкономики,изменениеструктурыбанковскихопераций.
3.Ипотечное кредитование в Казахстане существуетвсего около4-х лет. К сожалению,пока еще не всенаселениепривыкло кмысли о том,что можно приобретатьдорогостоящиетовары в кредит,людей отпугиваетсама мысль одолгосрочнойзадолженности.Все еще устойчивапривычка накапливатьнеобходимыесредства. Отсюда– во многом«ментальная»проблемазначительногоущемлениясобственныхпотребностей.Хотя во всемцивилизованноммире приобретениежелаемых благза счет будущихдоходов – нормальноеявление. Темне менее, ипотечноекредитованиеперестает бытьвсего лишьнепонятныминостраннымсловом. Сегодняэто реальнаявозможностьприобретениянедвижимостидля многихработающихказахстанцев,имеющих стабильныйдоход. Особенноучитывая тотфакт, что в последнеевремя во всехипотечныхкомпанияхобязательныйпервоначальныйвзнос сниженс 30% до 10% - 15 % от стоимостижилья, сроккредитованияувеличен с 3 до20 лет, а процентнаяставка уменьшиласьс 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). Ктому же, еслив начале зарожденияипотечногодвижения заемщикне мог получитькупленнуюквартиру всобственностьдо моментаполного расчетас банком, тосегодня онявляетсясобственникомприобретеннойв кредит недвижимости.Банки, ипотечныекомпании началиактивно кредитоватьне только покупкужилой, но икоммерческойнедвижимости,а также появиласьвозможностьполучить кредитна их реконструкциюили ремонт.
4.Инициаторомвнедрениясистемы ипотечногокредитованияв Казахстаневыступил Нацбанк,избравший вкачестве прототипамалазийскуюмодель. В ееоснове лежитзападное ноу-хау— двухуровневаяструктурарынка, благодарякоторой банкиаккумулируютна рынке ценныхбумаг «долгие»целевые деньги,предназначенныедля ипотеки,и имеют возможностьдавать стольже «долгие»и «мягкие» (подневысокийпроцент) жилищныекредиты. Первичныйуровень здесь— сами кредиты,а вторичный— специальныеипотечныеценные бумаги(облигации,закладные), спомощью которыхпроисходитподпиткабанков-кредиторов.
5.С расширениемипотечныхпредложенийпоявиласьнасущная потребностьв созданиифинансовогоинститута,обеспечивающегорешение вопросовликвидностибанков придолгосрочномипотечномкредитовании,использованиявнутреннегоинвестиционногопотенциала.Решением этихзадач занимаетсяКазахстанскаяипотечнаякомпания. Вситуации, когдагосударствоне может напрямуюфинансироватьпрограмму,главным факторомразвития ипотекистановитсядоступностьдругих источников.В рыночнойэкономике это– средстваинституциональныхинвесторов,привлекаемыена фондовомрынке. Казахстанскаяипотечнаякомпания планируетизыскать необходимыесредства путемвыпуска ипотечныхценных бумаг,которые будутобеспеченызалогом правтребованияпо ипотечнымкредитам. Этотрадиционныйинструментдля многихстран мира, ион пользуетсябольшим спросомсреди иностранныхинвесторов,посколькуявляется оченьудачным симбиозомнадежности,доходностии ликвидности.
6.Рынок кредитованияэлитного жильяограничен, ведьнемногие могутсебе позволитьприобрестиподобное жилье.Кроме того,данный видкредитованиясодержит высокуюстепень риска:размер обязательствзаемщиковвелик. Еще одинфактор риска– высокая степеньвероятностирезкого снижениястоимости жильявследствиеограниченностиспроса. Очевидно,в ближайшеевремя наибольшиеперспективыроста будутиметь операциипо кредитованиюприобретенияжилья среднегокачества навторичномрынке. В дальнейшемситуация должнавыровняться
7.В Казахстанедолжна функционироватьсистема ипотечногокредитования,направленнаяпрежде всегона удовлетворениепотребностейпростых людей.Следует создатьпредпосылкидля увеличенияобъемов кредитованияна приемлемыхусловиях, аименно: кредитоватьв тенге безфиксации валютногоэквивалента,при невысокихставках вознагражденияи на длительныйсрок.
8.Как и предполагалосьеще на стадиисоздания концепциисистемы ипотечногожилищногокредитования,этот рынокстановитсяв республикеодним из наиболеединамичноразвивающихся.По прогнозамКазахстанскойИпотечнойКомпании, объемвыданных населениюипотечныхкредитов наконец 2004-го годавозрастет до— до 5,4 млрд., 2005-го- до 8,6 млрд. тенге.Сегодня у рядовогогражданинауже не возникаетвопросов о сутиипотечногожилищногокредитования,его большеинтересуютконкретныеусловия. Другимисловами, населениестановитсяи более информированным,и более грамотнымв финансовойобласти.
С.П.
файл | тема | Типработы | год | вуз | кафедра | оценка | слова | Типфайла | Прим. |
| Avstralia | Австралия | Реферат | 2003 | МОУ–СОГИ№ 165 Екатеринбург | - | ? | География природа животныймир Население | MS Word | |
| Condition | Кондиционированиеуниверсама | Курсовая | 2004 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | зачет | Кондиционер Фильтр Камераорошения I-dдиаграмма | MSWord Corel Draw | Работы2 авторов |
| economika | Рынок:сущность, понятие | Контрольная | 2000 | УГТУ-УПИ | Общаяэкономика | зачет | Рынок, Конкуренция Государство торговля | MS Word | |
| gaz | Газоснабжениежилого района | Курсовая | 2001 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | отл | ГРП, ГРС, газопотребление, газоваясеть | MSWord Corel Draw | |
| konkurent | Конкуренциякак внутреннийрегуляторрыночной экономики | Контрольная | 1999 | Уральскийгосударственныйпрофессионально-педагогический университет | ? | ? | Модели рынка Конкуренция Монополия регулирование | MS Word | |
| migration | Международнаямиграция | Контрольная | ? | ? | ? | ? | Эммиграция Иммиграция миграция Реэмиграция | MS Word | |
| narkobusiness | Транснациональныйнаркобизнес | Реферат | 2002 | Гуманитарныйуниверситет | ? | ? | Наркотики Наркотрафик Мафия наркомания | MSWord | |
| Organization | Организациямонтажа теплотрассы | Курсовая | 2004 | УГТУ-УПИ | Экономикастроительства | хор | Ведомость Калькуляция График Технологияработ | MSWord MS Excel Corel Draw | |
| platforma | Балочнаяплатформа | Курсовая | 2000 | УГТУ-УПИ | архитектура | хор | металлоконструкции,балка, опора, профнастил | Corel Draw | Толькочертеж |
| platon | Жизньи философияПлатона | Контрольная | 1999 | УГТУ-УПИ | Филососфия | зачет | Диалектика Идеи Познания государство | MS Word | |
| pravo | договордолевогостроительства | Контрольная | 2002 | УГТУ-УПИ | Право | зачет | Договор Кодекс Иск законодательство | MS Word | Решениезадачи |
| rashod2003 | Расходыфедеральногобюджета | Реферат | 2003 | ? | ? | ? | Бюджет Структура Оценкаполитиков Расходы | MS Word | |
| reduktor | Редуктор | Контрольная | 1999 | УГТУ-УПИ | Деталимашин | зачет | Корпус Ось Шестерня вал | Corel Draw | Толькочертеж |
| sociologia | Социальныйстатус | Контрольная | 2000 | УГТУ-УПИ | социология | зачет | анализ документ статус престиж | MS Word | Реферати вопросы |
| Teplo | Теплоснабжениежилого района | Курсовая | 2003 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | Хор. | Тепловаянагрузка Теплотрасса Теплоноситель Пьезометрическийграфик | MS Word Corel Draw | Работы3 авторов |
| tgu | Котельнаяустановка | Курсовая | 2002 | УГТУ-УПИ | Промышленнаятеплоэнергетика | Отл. | котел, топка, КЕ-6,5,ДКВР теплообменник | MS Word Corel Draw | |
| Vent1 | Вентиляциягражданскогоздания | Курсовая | 2002 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | Отл | приток, вытяжка,воздухообмен, микроклимат, вентилятор | MS Word Corel Draw | |
| Vent2 | Вентиляцияпромышленногоздания | Курсовая | 2003 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | отл | приток, вытяжка, местныйотсос вентилятор | MS Word Corel Draw | |
| VIV | Водоснабжениежилого здания | Курсовая | 2001 | УГТУ-УПИ | Водоснабжениеи водоотведение | Хор. | Водопровод канализация, напор, сан-тех.прибор | MS Word Corel Draw | |
| zdanie | Административноездание | Курсовая | 2000 | УГТУ-УПИ | архитектура | Хор. | архитектура, кирпич, фасад, планыэтажей | Corel Draw | Толькочертеж |
| Diplom-LasVegas | Отоплениеи вентиляцияразвлекательногоцентра | Дипломныйпроект | 2002 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | отл. | теплопотери,гидравлический,аэродинамическийрасчет, вентиляционноеоборудование,автоматика | MS Word | |
| Dipolom-House | Отоплениеи вентиляцияжилого домас гаражом | Дипломныйпроект | 2003 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | отл. | теплопотери,гидравлический,аэродинамическийрасчет, вентиляционноеоборудование,автоматика | MS Word AutoCAD | |
| Diplom-ABK | Отоплениеи вентиляцияадминистративно-бытовогокорпуса | Дипломныйпроект | 2004 | УГТУ-УПИ | Тепло-газоснабжениеи вентиляция | отл. | теплопотери,гидравлический,аэродинамическийрасчет, вентиляционноеоборудование,автоматика | MS Word Corel Draw |
СОДЕРЖАНИЕ.
Введение………………………………………………………………………………………….3
Глава 1. Системаипотечногокредитованиякак инструментпреодолениякризисныхявлений в условияхтранзитивнойэкономики.………………………………………………..5
1.1. Зарождениеинститутаипотеки…………………………………………………………….5
1.2. Роль ипотечногокредитованияв условияхперехода крыночнойэкономике………….6
Глава 2. Возможныемодели развитиясистемы ипотечногокредитованияв Казахстанена основе опытазарубежныхстран………………………………………………………………10
2.1. Американскаямодель……………………………………………………………………...10
2.2. Малайзийскаямодель……………………………………………………………………...14
Глава 3. Современноесостояние иразвитие ипотечногокредитованияв РК……………...17
3.1. Жилищнаяситуация в РКдо начала реализациисистемы ипотечногожилищногокредитования……………………………………………………………………………………17
3.2. Внедрениеи развитиеипотечногокредитованияв РК………………………………….23
3.3. Современноесостояниеправовой иорганизационнойбазы для развитиясистемы жилищногофинансированияв РК за последниегоды……………………………………….38
Глава 4. ДеятельностьАО «БТА Ипотека»на рынке ипотечногокредитованияРК……...40
4.1. Общая информацияи основныенаправлениядеятельностикомпании………………..40
4.2. Услугикомпании…………………………………………………………………………..41
4.3. Кредитованиекоммерческойнедвижимости…………………………………………….43
4.4. Ипотечныеброкеры………………………………………………………………………..45
4.5. Ипотечныекредиты………………………………………………………………………..47
Глава 5. ДеятельностьАО "Астана-финанс"на рынке ипотечногокредитованияРК…….51
5.1. Участие компаниив «Программеипотечногокредитованияжилищногостроительствав г.Астане»……………………………………………………………………………………....51
5.2. Основные условияипотечногокредитования…………………………………………...53
5.3. Порядок оформленияипотечногозайма дляприобретенияжилья в рамкахгородскойпрограммыипотечногокредитованияжилищногостроительства………………………….54
5.4. Базаобъектов……………………………………………………………………………….59
Заключение……………………………………………………………………………………...60
Списоклитературы…………………………………………………………………………….64
Эта дипломная работа защащена 19.06.2004г. на Кафедре Экономических и Математических дисциплин Евразийского Гуманитарного Института, г. Астана, Республика Казахстан. Оценка отлично. Писала и защищала я - студентка гр. ФКВ-2-3 Хабдулина Айгуль.
МИНИСТЕРСТВОНАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯРЕСПУБЛИКИКАЗАХСТАН
ЕВРАЗИЙСКИЙГУМАНИТАРНЫЙИНСТИТУТ
Кафедраэкономическихи математическихдисциплин
ДИПЛОМНАЯРАБОТА
СОВРЕМЕННОЕСОСТОЯНИЕ ИРАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯВ РЕСПУБЛИКЕКАЗАХСТАН
Допущенок защите«___»__________2004 г.
Зав. Кафедрой:к. э. н. СаницкийЮ.Б.
______________________
Выполнила:Хабдулина А.У.
Научныйруководитель:к. э. н. ИсмаиловаА.С.
АСТАНА2004