Разработка программы стимулирования сбыта продукции предприятия (стр. 3 из 6)
Стоимость продажи 1 кв.м. по некоторым категориям коммерческой недвижимости выросла за год в 2-2,5 раза, например, по производственно-складским помещениям и по административным зданиям.
Активное строительство велось в Рудничном районе, в микрорайонах 11 и 12, застройщиками которых являются крупные промышленные холдинги «Сибирский деловой союз» и «Кузбассразрезуголь» через свои структуры «СДС-Финанс» и «Програнд» соответственно. Первые квартиры в новостройках в этих районах появились в продаже летом 2008 года и к декабрю составили 13% от всего объема предложения на открытом рынке. Значительная доля жилья была передана новым собственникам по социальным программам Администрации г.Кемерово.
На долю точечной многоэтажной застройки в 2008 году пришлось 77,2 тыс. кв.м., что составляет 28,59% от всего введенного в эксплуатацию жилья. Точечное строительство велось в Ленинском районе, на ФПК, на Южном.
Администрация города и области взяли курс на поддержание проектов комплексной застройки, о чем говорит практика продажи земельных участков под многоэтажную застройку в 2007-2009 году. Несмотря на заявления Администрации о выделении значительного количества площадок под точечную застройку, во второй половине 2008 года и 1 квартале 2009 года торгов по таким площадкам не проводилось. Все площадки по комплексному освоению территории достаются на аукционах ГлавУКСу, который заказывает генеральный план освоения территории, инвестирует в развитие инфраструктуры, выбирает застройщиков, контролирует ход строительства. Соответственно, ген. застройщиками в такой ситуации становятся крупные компании.
В 2008 году основные объемы по вводу жилья зафиксированы у следующих компаний, активно инвестирующих в строительство:
СК «СДС-Строй», г. Кемерово (Холдинговая компания «Сибирский деловой союз)- 55 000 кв.м.
ООО «Програнд», г. Кемерово (Холдинговая компания «Кузбассразрезуголь») – 45 000 кв.м.
АСО «Промстрой», г.Кемерово – 80 000 кв.м.
С одной стороны, на фоне снижения темпов строительства в конце прошлого и начале этого десятилетия, рост объемов значителен, с другой, рынок по-прежнему испытывает дефицит. Относительно объемов жилищного строительства в других крупнейших городах областного значения Западной Сибири Кемерово уступает всем городам, отставая по объемам ввода жилья от Новосибирска в 3,4 раза, от Красноярска в 2,8 раза, от Омска в 2,9 раза, от Барнаула в 1,3 раза, от Томска в 1,28 раза.
Рис. Объемы ввода жилья в ключевых городах Западной Сибири в 2008 г., тыс. кв. м.
Строительная и инженерная инфраструктура города оказалась не готова к растущему рынку, поскольку длительное время приоритеты находились в другой сфере, чувствовался дефицит финансирования. Ожидается, что привлечение крупных инвесторов в данную сферу позволит в достаточной степени насытить рынок жилья в ближайшие 5-10 лет.
На 2008 год в г.Кемерово запланирован ввод 310 кв.м. жилья, а к 2015 году объем сдачи должен, постепенно увеличиваясь, в перспективе дойти до 550 тыс. кв. м. в год. Для этого до 2015 года планируется развитие комплексной застройки 22 микрорайонов во всех районах города.
В 2008 г намечено продолжение комплексного развития уже застраиваемых территорий города: микрорайонов 11,11а, 12, 14.
Перспективными площадками под жилую застройку являются:
В Центральном районе города - микрорайоны 7б, 15 а, 15, 56
В Рудничном районе – это микрорайон № 12 а, 13
В Ленинском районе в перспективе планируется застройка микрорайонов № 61,62,63,64, которые значительно удлинят пр.Комсомольский.
Рассматривается проект застройки промышленной территории по участку, занимаемому ООО «Химволокно-Амтел Кузбасс» вдоль пр. Химиков между ул. Тухачевского и ул. Терешковой.
В Кировском районе города в 2008 г планируется освоить не менее 11 площадок.
В 2007 году на рынке появился новый сегмент недвижимости, привлекший значительное внимание – малоэтажное строительство и коттеджные поселки. Анализ данного сегмента показывает, что застройка такого рода оказала значительную конкуренцию многоэтажной застройке.
Основным Заказчиком по комплексному освоению территории в г. Кемерово выступает ГП КО «ГлавУКС».
На первичном рынке г. Кемерово можно выделить следующих застройщиков:
ООО «Програнд» (Работает в составе ХК «Кузбассразрезуголь») - инвестор строительства ЖК «Серебряный бор» в 12 микрорайоне Рудничного района
ООО «СДС-Финанс» (работает в составеиХК «Сибирский Деловой Союз») - инвестор строительства домов в 11 и 11а микрорайонах Рудничного района
АСО «Промстрой»
ООО «Сибрь-Инвест-Холдинг» - инвестирует в строительство домов в 14 микрорайоне (Заводский район п.Южный)
ООО «Кемеровогражданстрой» (работает в составе промышленной группы «Сибконкорд») – инвестирует в точечную застройку Ленинского района, Южного, разрабатывает проекты строительства в Центральном и Заводском районах.
ООО «Арсеналстрой»
ООО «Кузбасс-Инвест-Строй»
ООО «Кемеровоспецстрой»
ООО «Инвестиции–Комплект-Строй»
ООО «Жилсоцстрой»
ООО «Жилищник -2»
ООО «Ваш Дом Проект Инвест»
ООО «Тибет СВ»
ВЭ «Кузбасс»
Генеральными подрядчиками на строительных площадках г. Кемерово выступают следующие компании:
ООО «Трест Кемеровопромстрой»
ООО «Арт-Акцент»
ООО «РСУ-10»
ООО «Радомир»
ООО «Березовскшатострой-95»
ООО «Коветстройсервис»
ООО «Ваш Дом»
ООО ПСК «Глобалстрой»
В городе работают компании из других областей:
ОАО «Томский ДСК» (г. Томск)
ОАО ФСК «ГазХимстройИнвест» (г.Томск)
ООО «Неоград» (г. Новосибирск)
Среди агентств недвижимости реализующих значительное количество квартир от застройщика на первичном рынке жилья г.Кемерово можно выделить следующие:
«Ипотечный центр»
«Агентство недвижимости Кузбасса»
«Рикон -Панацея»
«Градиент»
Основной объем квартир на рынке реализовывается непосредственно застройщиками. Агентства недвижимости привлекаются для реализации инвестиционных квартир или продажи квартир на вторичном рынке. С ростом объема новостроек ситуация начала меняться в пользу передачи функций продаж агентствам как минимум у половины застройщиков. При этом, квартиру можно купить как у застройщика, так и у агентства. Стоимость квартиры у агентства, как правило, увеличивается на сумму комиссионных расходов за оформление документов или за оформление ипотечного кредита. Передача эксклюзивного права реализации квартир в строящемся доме 1 агентству пока скорее исключение, чем правило.
Параллельно часть застройщиков развивает свой собственный бизнес, преобразуя отделы продаж в полноценные агентства недвижимости, работающие как на первичном, так и на вторичном рынке.
Основной объем продаж квартир на первичном рынке происходит накануне сдачи дома в эксплуатацию (за 3-4 месяца), в это время в продажу выбрасывается около 50% квартирного фонда. Однако по некоторым застройщикам (например, ОАО «Кемеровопромстрой») объекты продаются задолго до окончания периода строительства, без активного предложения квартир на рынке через существующую систему продаж. Квартиры в уже сданном доме могут с разной периодичностью появляться на рынке в течение 1 года по мере сбрасывания инвестиционных объектов компаниями, вложившими средства в покупку на ранних этапах строительства, либо получившими квартиры в качестве расчета за выполненные работы.
Следует отметить недостаток информации о предложении квартир от самих застройщиков. Часть компаний-застройщиков характеризуются закрытой политикой в области реализации квартир. Информацию о наличии предложения и стоимости можно получить только после личного обращения в отдел продаж и формирования запроса на требуемое жилье. Сайты с информацией об объектах и с описанием предлагаемых к продаже квартир отсутствуют минимум у половины компаний, буклеты с подробным описанием предлагаемых квартир также не вошли в повседневную практику, что косвенно является следствием дефицитности рынка.
Условия приобретения квартир практически одинаковы у всех застройщиков: первоначальный взнос в размере 30% и рассрочка платежа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Квартиру в строящемся доме можно купить как у застройщика, так и у агентства через договор долевого участия. Более 50% квартир приобретается конечными покупателями через ипотеку накануне или после сдачи дома в эксплуатацию.
Если рассмотреть структуру предложения квартир на открытом первичном рынке по районам города, то лидером предложения является жилой район Южный – 58,18% от общего объема предложения.
Рис. Структура предложения квартир на первичном рынке в открытой продаже по районам города Кемерово на февраль 2008г. (по данным «Бизнес-Аналитик Групп»)
На район ФПК приходится 20,91% предложения квартир через открытые источники на первичном рынке жилья.
Предложение квартир в строящихся домах Рудничного района через открытые источники составило 14,55% от совокупной выборки.
Это объясняется тем, что продажи осуществляются непосредственно застройщиками, не занимающимися активным продвижением квартир на рынке, информацию о предложении и стоимости можно получить только после личного обращения в центры продаж.
Квартиры в Центральном, Ленинском районах также реализуются в основном застройщиками, поэтому доля их в совокупной выборке не велика.
По количеству комнат предложение по всем районам состоит на 49,55% из двухкомнатных квартир, по 22,97 % приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры и 4,5% на многокомнатные квартиры.