Мир Знаний

Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка" (стр. 4 из 10)

Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.

В Российской Федерации за последнее десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так, существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990 по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья, рынок ипотечных кредитов.

В тоже время следует отметить то, что сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство вызвало значительное сокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди на получения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос на вновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В данной ситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новым кредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условия населения, сокращать очереди на получения жилья.

Рассмотрим процесс становления ипотеки в Новосибирске, одном из крупных городов РФ. Ипотека в Новосибирске пробивает себе дорогу в условиях крайне неблагоприятной инвестиционно-финансовой ситуации. После кризиса 1998 года практически отсутствует возможность использования банковских ипотечных кредитов из-за недостатка долгосрочных кредитно-финансовых ресурсов, высокой стоимости кредитных средств и малой доходности от данного вида деятельности по сравнению с другими банковскими операциями. В связи с жесткостью федерального и местного бюджетов прекращено финансирование программ социального жилищного строительства. Кроме того, становлению ипотечного кредитования мало способствует нестабильность политической ситуации и проблема низкой платежеспособности населения. Так, по данным статистики среднедушевой доход в России в послекризисный период снизился в три раза, при этом более чем в 1,5 раза увеличился процент безработных. Как положительное, следует отметить то, что в настоящее время сформировано правовое обеспечение ипотеки. Заработали законодательные акты "Об ипотеке", "О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", "Об ипотечной деятельности на территории Новосибирской области" и др. Разрабатываются системы ипотечного кредитования, которые позволили бы удовлетворить реальные запросы жителей Новосибирска в строительстве жилья и улучшении жилищных условий.

В Новосибирске становление ипотеки представлено двумя подходами. Первый - открыло свою деятельность местное отделение государственного федерального агентства по ипотечному кредитованию (ГФАпИК), в основе деятельности которого положена традиционная американская концепция по схеме "банк-клиент". И второй - в мэрии Новосибирска разработана концепция муниципальной инициативы, в основе которой используются элементы ипотечного кредитования, позволяющие включить пусковой механизм ипотеки с учетом ограниченности инвестиционных ресурсов.

В рамках первого подхода используется организация ипотечного кредитования, построенного на первичном и вторичном рынке закладных и привлечении банковского капитала, возможно даже с использованием кредитных ресурсов зарубежных банков. Достоинством данного подхода является то, что это государственная структура со сформировавшейся командой, с разработанным организационно-правовым обеспечением и поддержкой федеральных органов власти. В тоже время, такое развитие ипотеки несвободно от недостатков. Так, в условиях нестабильной кредитно-финансовой системы, ипотечные кредиты предлагаемые ГФАпИК имеют высокую стоимость, что существенно ограничивает их потребительскую привлекательность. Использование дорогих кредитных ресурсов увеличивает стоимость одного квадратного метра жилой площади и значительно сужает сегмент потребительного рынка. В условиях ценовой конкуренции данный фактор существенно влияет на увеличение рисков, как коммерческих, так и инвестиционных. Кроме того, при данной схеме становления ипотеки следует учитывать риски, связанные с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами. Так, отсутствие практики работы с закладными, недоверие населения может затруднять сбыт ценных бумаг, скорость их движения.

При втором подходе, когда используются элементы ипотеки, реализуется следующая инвестиционно-финансовая схема. Она объединяет ряд этапов: инвентаризацию недостроенных объектов – жилых домов в Новосибирске; подготовку (доработку) проектно-сметной документации на недостроенные объекты; разработку организационно-правового обеспечения ипотеки; разработку финансового плана обеспечения жилищного строительства; выбор источников инвестирования; ипотечное кредитование и расчет по кредиту. В частности, произведенные расчеты показывают то, что даже при минимальной стоимости кредита – 10 %, рентабельность инвестиционного проекта (строительство жилого дома на основе недостроенного ранее) составляет от 8 до 16 процентов, в зависимости от факторов комфортности, места положения и стоимости, ранее выполненных работ по проекту. Отметим, что данная схема становления ипотеки предполагает использование следующих источников инвестирования нового жилья: первый целевой вклад застройщика; средства фьючерсной продажи ранее занимаемой квартиры застройщика; ежемесячные выплаты по остатку стоимости квартиры и проценты по кредиту на данный остаток; денежные или материальные средства предприятий и организаций; денежные средства местных органов власти (субсидии на строительство жилья); займы;

Достоинством данного подхода является то, что для запуска ипотеки используются местные инвестиции. При этом существенно снижается стоимость одного квадратного метра жилья, за счет того, что используются недостроенные объекты и кредитный процент начисляется не на всю стоимость квартиры, а только на остаток выплаты от ее стоимости. Кроме того, администрация города выступает гарантом реализации данной ипотечной схемы. Так, строительно-монтажные работы жилых домов ведутся подразделением мэрии, расчетный счет, на который поступают деньги инвесторов (застройщиков) находится в муниципальном банке города, а регистрация заявлений желающих участвовать в данной программе ведется в жилищных отделах администраций районов Новосибирска. К недостаткам этого подхода следует отнести то, что ни каждый застройщик располагает довольно большой суммой первого целевого вклада, размер которого фиксирован, составляет до 50% от суммы стоимости квартиры и должен быть внесен единовременно на первом этапе заключения кредитного договора. Общим недостатком обоих подходов можно отметить и то, что в процессе запуска ипотечного кредитования в Новосибирске строиться небольшое количество жилой площади. Что практически не решает жилищной проблемы города. Хотя позволяет реально запустить ипотеку и отработать схемы ипотечного кредитования.

Таким образом, в Новосибирске идет процесс становления ипотеки. Особенности развития ипотеки обусловлены институционными и социально-экономическими факторами. Существенное влияние на данный процесс оказывает состояние инвестиционного рынка в жилищном строительстве и его привлекательность. Изучение особенностей становления ипотеки позволяет выбрать правильную стратегию дальнейшей реализации ипотечной деятельности, просчитать ее стартовый эффект, избежать иллюзий и ошибок.


2. Основные этапы ипотечного кредитования в ОАО "Альфа-Банк"

2.1 Изучение кредитоспособности заемщика

Альфа-Банк был основан в1990 году. Альфа-Банк является универсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных нарынке финансовых услуг, включая обслуживание частных икорпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование иуправление активами.

Клиентская база банковской группы "Альфа-Банк" посостоянию на1сентября 2009 г.составила свыше 55000 корпоративных и3,6млн розничных клиентов. Филиальная сеть банка включает всебя 341 отделение иофиса поРоссии изарубежом.

Запервые шесть месяцев 2009 года совокупные активы группы снизились на15,0% до23,0млрд долларов США посравнению с27,1млрд долларов США наконец 2008 года, что было вызвано продолжающимся ослаблением экономики, сопровождающимся снижением кредитного портфеля иобщим ухудшением платежеспособности заемщиков, как юридических, так ифизических лиц. Совокупный кредитный портфель группы сократился до15,3млрд долларов США посостоянию на30июня 2009 года или на20,2% посравнению с31декабря 2008 года. Банковская группа "Альфа-Банк" продолжает проводить консервативную политику резервирования, нарастив резервы навозможные потери покредитам до1,451млрд. долларов США (9,5% откредитного портфеля) посостоянию на30июня 2009 года, посравнению с1,190млрд долларов США (6,2% откредитного портфеля) на31декабря 2008 года. Втоже время основная ресурсная база группы "Альфа-Банк", аименно средства клиентов остались науровне 12,6млрд. долларов США, асовокупный капитал увеличился на16,6% до2,5млрд. долларов США (наконец 2008 года— 2,2млрд долларов США) вследствие увеличения акционерного капитала Группы на320 млн долларов США виюне 2009 года.