На підставі викладеного можна зробити висновок про те, що вилучення у підприємства належних йому на праві повного господарського відання не житлових приміщень з подальшим їх продажем в порядку приватизації не відповідає законодавству України. Відповідно, вказані приміщення не можуть бути об’єктами договору купівлі-продажу об’єктів приватизації.
Зміст п. 6 Указу Президента України "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" та Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого наказом ФДМ України від 31.01.95 №903, свідчить про те, що одним із специфічних об’єктів договору
‘ ВВР. — 1998. — №8. —с. 89.
2 ВВР. — 1991. —№24. —с. 272.
3 Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1995. — №5. - с. 48—51.
9
купівлі-продажу в порядку приватизації є патент на право оренди будівель (споруд, приміщень). Зазначений патент надає його власнику виключне право на укладання договору оренди будівлі (споруди, приміщення), яка не підлягає приватизації.
Якщо виходити з того, що купівлі-продажу можуть підлягати лише об’єкти, які можуть бути об’єктами права власності, то необхідно погодитись із думкою професора Дзери О. В.1 про те, що право вимоги про укладання договору оренди, посвідчене вказаним патентом, не можна віднести до об’єктів купівлі-продажу. Крім того, передача в оренду приміщень, які не підлягають приватизації, шляхом продажу патентів на право оренди таких приміщень не є доцільною, оскільки нормами п. 6 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. З ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" вже передбачене право власника приватизованого об’єкта орендувати приміщення, в якому вказаний об’єкт розташований. Власник приватизованого об’єкта не може бути зобов’язаний придбати за плату право орендувати приміщення, в якому цей об’єкт розташований, тому що таке право йому надане законом. Надання на підставі патенту права орендувати приміщення іншій особі, ніж власника приватизованого об’єкта, що в цьому приміщенні знаходиться, за наявності бажання зазначеного власника орендувати вказане приміщення є порушенням вищенаведених положень законодавства про приватизацію.
В процесі дослідження питання про особливості об’єкта договору купівлі-продажу об’єктів приватизації викликає інтерес визначення приватизаційним законодавством в якості одного з таких об’єктів цілісного майнового комплексу державного підприємства (чи його структурного підрозділу цеху, виробництва, дільниці тощо) (п. 1 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", п. 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"). Згідно пп. 4, 13-24 Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою КМ України від 22.07.98 №1114 , цілісним майновим комплексом вважається господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг). До майна цілісного майнового комплексу відносяться основні засоби та інші позаоборотні активи, оборотні засоби, в тому числі запаси, затрати, кошти, дебіторська і кредиторська заборгованість, а також інші активи, включаючи нематеріальні. Із змісту п. 49 Положення про організацію бухгалтерського обліку і звітності в Україні, затвердженого постановою КМ України від 03.04.93 №250-93-п2, випливає, що до складу нематеріальних активів відносяться придбані підприємством права користування землею, водою, іншими природними ресурсами, промисловими зразками, товарними знаками, об’єктами промислової та інтелектуальної власності та інші аналогічні майнові права. Інакше кажучи, цілісний майновий комплекс включає в себе не тільки речі, але й обов’язки підприємства, його права вимоги до третіх осіб, право користування певними майновими правами. Виходячи з цього, можна зробити висновок про те, що цілісний майновий комплекс державного
1 Зобов’язальне право. Теорія і практика. Навчальний посібник / За ред. О. В. Дзери. - К.:
Юрінкомінтер. 1998. -с. 146.
2 Підприємство і ринок України. - 1993. — №5. — с. 88—109.
10
підприємства є досить специфічним об’єктом відчуження в процесі приватизації.
Отже, особливості договору купівлі-продажу об’єктів приватизації виявляються також і в тому, що коло зазначених об’єктів обмежене законом. Крім того, законодавчими та іншими нормативними актами про приватизацію передбачені досить специфічні об’єкти договору купівлі-продажу, наприклад, такі, як цілісні майнові комплекси державних підприємств та патенти на право оренди приміщень, в яких розташовані приватизовані об’єкти.
11
1.3. Зміст договору купівлі-продажу об’єктів приватизації
В науці цивільного права зміст договору визначається як сукупність умов, за яких він укладений1. Зміст договору купівлі-продажу об’єктів приватизації складають умови, притаманні будь-якому договору купівлі-продажу, а також спеціальні умови, передбачені приватизаційним законодавством.
Відповідно до ст. 224 ЦК України, предметом будь-якого договору купівлі-продажу є зобов’язання продавця передати майно у власність покупцю та зобов’язання покупця прийняти це майно та сплатити за нього визначену грошову суму. Інакше кажучи, договір купівлі-продажу спрямований на передачу права власності на певний об’єкт. У зв’язку з цим велике значення має дослідження питання стосовно визначення моменту переходу до покупця права власності на об’єкт купівлі-продажу в порядку приватизації.
Закон України "Про приватизацію державного майна" (ст. 27) встановлює правило, за яким право власності на проданий об’єкт переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що цілком відповідає вимогам ЦК України і є позитивним кроком у розвитку приватизаційного законодавства. Адже у редакції вказаного Закону від 04.03.92 взагалі не був визначений порядок переходу права власності на приватизовані об’єкти, а Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 06.03.92 встановлював, що до покупця, який придбав на аукціоні, за конкурсом об’єкт приватизації, переходить право власності на цей об’єкт з моменту удару молотка ліцітатора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, а при викупі майна державного підприємства з дати прийняття органом приватизації рішення про викуп. При цьому зазначені законодавчі акти встановлювали, що право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Згідно з Положенням про застосування способів приватизації майна державних підприємств (пп. 2.3, 2.4, 3.4, 4.4), затвердженим наказом ФДМ України від 04.02.93 №56 , та Положенням про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об’єктів малої приватизації (пп. 3.1, 4.9), затвердженим наказом ФДМ України від 02.02.95 №1022, договір укладався після проведення аукціону, конкурсу, після прийняття рішення про приватизацію об’єкта та після його підготовки до приватизації, тобто після переходу права власності до покупця. Така конструкція переходу права власності до покупця викликала сумнів щодо її відповідності нормам ЦК України. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами. Якщо удар молотка ліцітатора (підписання протоколу конкурсної комісії, прийняття рішення про викуп) означав перехід, то це свідчило про те, що сторони погодили усі істотні умови купівлі-продажу і не мають потреби додатково укладати договір купівлі-продажу. Але оскільки передбачалось обов’язкове укладення договору купівлі-продажу на підтвердження переходу
‘ Гражданское право России: Курс Лекций / О. Н. Садиков. - ч. 1. - М.: Юридич. лит., 1996. -
с. 283
2 Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1995. №5 . - с. 44
12
права власності, то це давало підстави вважати, що удар молотка ліцітатора (підписання протоколу конкурсної комісії, прийняття рішення про викуп) фактично не фіксував перехід права власності. Крім того, покупець не може здійснювати права власника до укладення договору купівлі-продажу об’єкта приватизації.
Аналіз положень підзаконних нормативних актів з питань приватизації свідчить про те, що вони встановлюють інші правила щодо переходу до покупця права власності на об’єкт приватизації. Так, норма п. 49 Положення про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, затвердженого наказом ФДМ України, Антимонопольного комітету України, Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 04.08.97 №821/55/01/2041, передбачає, що право власності на пакет акцій відкритого акціонерного товариства, який продавався на конкурсі, переходить до переможця конкурсу з моменту повної сплати вартості пакета акцій, визначеної нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Разом з тим відповідно до ст. 128 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Оскільки законом про приватизацію передбачено перехід до покупця права власності на придбаний об’єкт приватизації з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, то можна зробити висновок про невідповідність норми п. 49 вказаного Положення законодавству та про необхідність внесення до неї належних змін в частині переходу до покупця права власності на пакет акцій.