Вместе с тем появилось понимание того, что государство не в состоянии удовлетворить все претензии и притязания граждан, поскольку само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому в обществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип – создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имели достаточный доход и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Главное – чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имели ничего общего с поощрением иждивенческих настроений в обществе.2 Это звучит и в Послании Президента: «Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.»1
Такой подход к решению жилищной проблемы, конечно, не означает, что внимание государства к ней ослабевает. Жилье всегда было, есть и будет стратегически важным фактором развития общества. Это объясняется рядом причин:
- высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека – потребность в жилище, право на которое закреплено в Конституции Российской Федерации;
- значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом: при расширении жилищного строительства растут объемы потребления товаров, дополняющих жилье.
Какие же шаги по мнению В.В.Путина необходимо предпринять для решения данного вопроса?
Первое. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг. Нужно все это делать.1
Второе. Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.1
Третье. Принципиальным вопросом являются гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.1
И, наконец, последнее. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.1
Кое-какие шаги в этом отношении начали делать раньше. Для этого Советом Министров - Правительством Российской Федерации 20.06.1993 г. было принято постановление за № 595 «О государственной целевой программе «Жилище», которая была ориентирована создание системы механизмов (правовых, экономических, хозяйственных), способной обеспечить необходимые условия для последующего развития жилищной сферы, а 17.09.2001 г. Правительством Российской Федерации принято постановление № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2005 годы», направленной на продолжение преобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной Постановлением Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431.
С 1 марта 2005 года вступил в силу пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Практически заново разработан пакет из 27 законов с учетом новых рыночных реалий. Согласно новым законам в России с 1 января 2005 года отменяется строительная монополия, а уже с 2007 года наше государство окончательно запускает рыночные механизмы в массы (приложение 2). Доступное жилье – это квартиры, которые могут приобрести люди, получающие стабильный доход и готовые использовать рыночные схемы покупки жилья. И поскольку кредитование населения один из наиболее популярных методов приобретения жилья, основной упор при разработке нового законодательства был сделан именно на ипотеку.1
Ипотека – кредитование под залог недвижимости. Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так и юридический аспект, поскольку наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент.2 Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.3
По словам министра Германа Грефа к 2008 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона. Министр промышленности и энергетики Виктор Христенко заявил, что уже к 2010 году число тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015-му – до 60%.1
Пока же по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 процента жилья. В пересчете на объем ВВП это 0,007 процентов, тогда как в США этот показатель составляет 55 процентов, в Западной Европе – 35 процентов.4 За рубежом жилищная проблема уже давно решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. А в России лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка. А намереваются попробовать получить кредит лишь 3% граждан. Хотя для большинства нуждающихся в жилье именно ипотека могла бы стать своего рода золотой рыбкой, превращающей избу в современную квартиру.1 Почему население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? По словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, ипотечное кредитование тормозят в первую очередь две причины. Первая – существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. В настоящее время даже тридцатипроцентный первоначальный взнос для большинства граждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза. Вторая причина – отсутствие у российских банков «длинных» денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.5
По мнению правительства поправки, внесенные в закон «Об ипотеке», призваны решить эти проблемы как для банкиров, так и для заемщиков. Банки опасались выдавать ипотечные кредиты потому что заемщики фактически не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. А сейчас банкам даются гарантии, что они в случае форсмажорных обстоятельств заберут себе квартиры неплатежеспособных клиентов, даже если это жилье у них является единственным. Исправить положение с отсутствием долгосрочных ресурсов помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах», который значительно расширил перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг. Очевидно, что новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы, что в свою очередь сулит покупателям благоприятные изменения в условиях ипотечной сделки.1
По данным Ассоциации российских банков, в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 107 млрд. руб., в 2002 году – 7,8 млрд. руб., а в 2003 году – 15 млрд. руб. При средней величине кредита 18 тыс. долларов на конец 2003 года банками выдано 27 тыс. кредитов. И к началу 2004 года более 100 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных схем. Половину из этого количества ипотечных кредитов выдал Сбербанк России. Доля просроченной задолженности составляла в 2002 году 0,42%, в 2003 году – 0,33%. По итогам 6 месяцев 2004 года из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировало более 300 (3%) ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд. руб. К федеральной системе рефинансирования подключилось две трети региональных операторов. 2