Рынок загородного жилья среднего качества развивается медленно, поскольку средний класс вследствие плохо развитой инфраструктуры, в том числе и дорог, все еще предпочитает квартиры коттеджам. В этом сегменте рынка также наблюдается дисбаланс спроса и предложения.
11. Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества
Оценочная деятельность — деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков, которое разработало стандарты по оценке стоимости недвижимости и кодекс профессиональной этики оценщика. Оно также проводит ревизию отчетов по оценке стоимости, способствуя защите интересов потребителей.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица, а с другой — потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут являться: предприятия; собственники объектов недвижимости; кредитные учреждения; страховые предприятия; фондовые биржи; инвесторы; государственные органы.
Оценка может проводиться только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиков выступают как юридические, так и физические лица. В законе «Об оценочной деятельности в РФ» закреплены основные требовании к оценщику, его права и обязанности, а также обязательное требование независимости оценщика.
12. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности
Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие — рынок первичных и вторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя в некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространена такая форма сделок, как аренда. Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений: 1. Низкий уровень вакантных площадей. 2. Крайне высокая стоимость помещений. 3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами МКАД. 4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади. 5. Приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, а также поступательное развитее российских торговых сетей — «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка». Производственные помещения и производственная недвижимость — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.
13. Особенности и структура рынка складских помещений
Рынок складских помещений — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Рынок складских помещений традиционно подразделяют на классы в зависимости от местоположения и качества предоставляемых арендаторам услуг. Складские помещения класса А отвечают международным стандартам. Современный складской комплекс должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 м, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов. Складские помещения класса В по функциональности максимально приближаются к складам класса А, но при этом уступают им по качеству используемого оборудования или строительных материалов, удобству месторасположения. Помещения такого уровня не позволяют предоставлять полный спектр услуг или не полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к помещениям класса А. К складским помещениям класса С относят переоборудованные цеха, ангары. Это могут быть и реконструированные производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 м, с необходимыми коммуникациями и оборудованием. Правда, в последнее время складские помещения, переоборудованные из производственных, все чаще возвращаются в рыночный оборот как производственные. Складские помещения класса D — плохо оборудованные цеха, ангары, не отремонтированные бывшие производственные помещения. В настоящее время количество объектов этого класса постепенно сокращается. Основные особенности развития рынка складских помещений: 1) Уровень вакантных площадей зависит от класса склада. Наибольший дефицит площадей — в сегментах складских помещений класса А и В. 2) Сокращается количество складов класса С и В как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств. 3) Основные помещения находятся в Московской области или около МКАД. 4) Наблюдается бурный рост данного сегмента рынка. 5) Растущий рынок привлекает новые международные логистические и девелоперские компании, что приводит к возникновению крупных логистических центров.
14. Основные виды стоимости недвижимости
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся сделкой купли-продажи. Стоимость, в отличие от цены, носит более объективный характер. Цена сделки может значительно отличаться от стоимости. Эта разница называется «поправкой на сделку» и зависит от ряда причин, таких как наличие объектов-аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, особый интерес покупателя к объекту, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и покупателя. В оценочной практике выделяют различные виды стоимости объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит в первую очередь от субъекта оценки и цели оценки. Обычно применяется рыночная стоимость, поскольку она универсальна и близка к цене объекта. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи данного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д. Инвестиционная стоимость — это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает плату за лидерство в данном сегменте или нише рынка недвижимости. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения достаточно близки. И тот и другой вид стоимости обычно ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные налоги. Стоимость замещения — затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко применяются при определении страховой стоимости. Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и установления размера страхового взноса. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму. которая может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Ликвидационная стоимость объекта поэтому значительно ниже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.