19. Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой
Принципы, связанные с рыночном средой, отражают влияние факторов внешней (рыночной) среды на стоимость объекта. К ним относятся следующие принципы: спроса и предложения; соответствия (прогрессии и регрессии); зависимости; изменения. Принцип спроса и предложения означает, что стоимость объекта формируется в соответствии с рыночными законами спроса и предложения. При росте спроса или снижении предложения цена возрастает, при снижении спроса или росте предложения цена снижается. Принцип соответствия предполагает, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю. Данный принцип применим в основном к жилой недвижимости. С принципом соответствия тесно связаны принципы прогрессии и регрессии. Согласно принципу регрессии, если дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Соблюдение принципа соответствия способствует сохранению уровня стоимости, а отсутствие соответствия уменьшает стоимость объекта недвижимости в данном районе. Принцип прогрессии означает, что стоимость объекта, случайно попавшего в окружение более дорогих, повысится.
Принципы зависимости и изменения тесно взаимосвязаны. Принцип зависимости гласит, что стоимость объекта недвижимости зависит от факторов внешней среды. Принцип изменения означает, что при изменении факторов внешней среды соответственно изменяется и стоимость объекта. При этом факторы внешней среды могут повлиять на стоимость объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Так, строительство станции метро рядом с жилым массивом существенно увеличит стоимость квартир, а доходы торгового объекта (и, следовательно, его стоимость) могут снизиться при появлении в ближайшем окружении сильного конкурента.
20. Обязательные случаи оценки недвижимости
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании объектов в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Кроме того, проведение оценки обязательно при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических л: в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
В других случаях оценка проводится на добровольной основе. В зависимости от сложности объекта, используемых методов оценки стоимости, имеющейся информации возможно различное количество этапов оценки. Для типовых повторяющихся объектов, таких, например, как квартиры в типовых домах, процесс оценки достаточно прост, поскольку у оценщиков накоплен большой статистический материал и опыт по аналогичным объектам. В этих условиях при наличии необходимой информации оценщик может с достаточно высокой точностью быстро назвать цену объекта. Наиболее сложными объектами для оценки являются предприятия.
21. Ипотека предприятий и ее особенности
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества или уполномоченного им органа.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества.
Залогодатель может продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, если иное не установлено договором об ипотеке. В том случае, если залогодатель предприятия не принимает меры по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективно использует его, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Ипотека предприятий гораздо меньше распространена, чем ипотека жилья. Это связано со следующими факторами:
1)Гораздо более высокий уровень рисков при выдаче кредита.
2)Сложности в оценке предприятия как имущественного комплекса.
3)Недостаточная развитость российского фондового рынка.
4)Проблемы при контроле за соблюдением предприятием условий договора.
22. Особенности развития ипотеки в России
Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования являются: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное — активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.
В России к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителей ипотечных услуг, а также структур, которые готовы оказывать подобные услуги. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Тем не менее, есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:
1)Ограниченный платежеспособный спрос населения,
2)Выдача заработной платы «черным налом».
3)Относительно низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
4)Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
5)Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
6)Психологические факторы.
7)Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски и делает долгосрочные кредиты банков невыгодными.
8)Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делают невыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме.
Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектом ипотечного жилищного кредитования является жилье в многоквартирных домах. Это подтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5—7%.
Основными кредиторами на ипотечном рынке России являются универсальные банки
23. Основные структурные элементы ипотечного кредита
К основным структурным элементам относятся: сумма (размер) кредита, процентная ставка, срок кредитования. Все эти элементы взаимосвязаны и зависят от различных факторов, таких как;
степень риска;
вид, стоимость и состояние недвижимости;
величина первоначального взноса;
доходы заемщика;
используемый вид страхования;
применяемые кредитные инструменты.
Сумма кредита — это объем денежных средств, предоставляемых залогодателем залогодержателю. Ее размер зависит в первую очередь от стоимости объекта недвижимости, средств, уже имеющихся у залогодателя, и его доходов. Как правило, сумма кредита составляет 70—95% от стоимости объекта недвижимости. Первоначальный взнос призван доказать платежеспособность заемщика. Кроме того, это снижает риски банка, связанные с неправильной оценкой объекта недвижимости или снижением стоимости объекта.