Некоторые виды жилищно-коммунальных услуг по-прежнему будут оказываться по нормам ГК. Это относится к услугам электро- теплоснабжения потребителя, осуществляемым на основании договора энергоснабжения. Проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома предусмотрено на основании договора, заключение которого должно производиться по правилам, установленным Советом Министров. Иные договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг заключаются по правилам заключения договора бытового подряда и иных видов договоров в соответствии с ГК. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязана подавать потребителю энергию, а последний ее оплачивать с последующим соблюдением режима ее потребления, обеспечения безопасной эксплуатации энергетических сетей, находящихся в его ведении и приборов, связанных с потреблением энергии. Статьи 512 и 513 ГК устанавливают требования к качеству и количеству оказания такой услуги, в ст. 518 ГК закреплена ответственность сторон, поэтому для реализации данного вида услуги разработки дополнительных норм не потребуется.
Несколько иначе обстоит дело с оказанием услуг по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома. Дело в том, что на законодательном уровне определения термина "капитальный ремонт жилого дома" или "капитальный ремонт многоквартирного жилого дома" не содержится, если не считать, что ст. 68 ЖК упоминает о нем в связи с необходимостью предоставления собственнику жилого помещения, подвергшегося капитальному ремонту или реконструкции, другого жилого помещения при определенных условиях его проведения. Изучая вопрос о данных терминах, можно отметить, что не раскрываются эти понятия и в подзаконных актах, однако техническая документация их применяет. Рассмотрим в связи с этим права и обязанности жильцов, в домах которых проводится капитальный ремонт. Исходя из норм нового Закона капитальный ремонт следует рассматривать как жилищно-коммунальную услугу, оказание которой не всегда будет осуществляться на основании добровольного решения сторон. Закон допускает некоторые элементы принуждения, поскольку связывает ее предоставление не с желанием граждан, а с наличием правовых норм, которые определят условия предоставления такой услуги. Поскольку соответствующее законодательство по этому направлению еще не создано, можно лишь предположить, что обязанности заключения договора на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома будут вытекать из решения местного исполнительного и распорядительного органа и специального документа (например, утвержденного графика проведения капитального ремонта и сметы с отражением технического состояния и нормативных сроков эксплуатации дома, указывающих на степень его надежности и безопасности, состава работ, сроков их выполнения, условий выбора исполнителя и пр.), которые потребуют согласования с жильцами конкретного жилого дома. Необходимость учитывать мнение граждан при проведении капитального ремонта и оказании услуги на техническое обслуживание вытекает из общих требований жилищного законодательства о том, что наниматели, собственники жилых помещений, члены организаций граждан-застройщиков обязаны производить за свой счет ремонт занимаемых ими жилых и подсобных помещений, замену и ремонт внутриквартирного санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета электрической, тепловой энергии, воды, газа, газовых и электрических плит, а также ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий, соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах (услуга по техническому обслуживанию). В данном случае необходимо знать, что в Республике Беларусь не практикуется единовременный сбор средств для проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома. Законодательно закреплен накопительный способ их получения, заключающийся в ежемесячном отчислении фиксированных взносов на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома в размере 100 процентов от суммы платы за техническое обслуживание жилых помещений на основании постановления Совета Министров от 25.08.1999 № 1332. Учет мнения потребителя при оказании жилищно-коммунальных услуг, в том числе при проведении капитального ремонта и при техническом обслуживании жилых домов, необходимо будет принимать во внимание также исходя из норм ст.6 нового Закона. Данная статья гласит: потребитель имеет право на удовлетворение потребностей в жилищно-коммунальных услугах, безопасность жилищно-коммунальных услуг, информацию об исполнителе и оказываемых им жилищно-коммунальных услугах, выбор исполнителя жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурсной основе, просвещение в области защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, надлежащее их качество, возмещение убытков, вреда, причиненных исполнителем жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя вследствие неоказания жилищно-коммунальных услуг либо оказания их с недостатками; государственную защиту прав.
Важным с точки зрения защиты прав потребителей при проведении капитального ремонта является определение содержания этой услуги. Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов государственной формы собственности может проводиться с использованием трех форм - с временным отселением граждан на период его проведения и с последующим их возвращением в отремонтированные квартиры; с отселением граждан на условиях заключения договора найма на другое жилое помещение без обратного заселения в отремонтированный дом; без отселения из жилого помещения. В двух из названных случаях только на основании договора можно определить при каких обстоятельствах можно требовать снижения оплаты за предоставляемые коммунальные услуги, объем и периодичность их предоставления, условия обеспечения обязательств. Так как специального законодательства о проведении капитального ремонта жилых помещений, находящихся в собственности граждан нет, указанный порядок отселения на них не распространяется, однако нормы нового Закона - в полном объеме. Обратимся в связи с этим к ст. 14 Закона, определившей общие требования к договору на оказание жилищно-коммунальных услуг и существенные условия этого договора. К существенным условиям отнесены: наименование (имя) исполнителя и потребителя; предмет договора, перечень всех оказываемых по договору основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг; тарифы, стоимость жилищно-коммунальных услуг либо указание на порядок установление тарифов и определения стоимости таких услуг, если тарифы не установлены законодательством; порядок оплаты оказываемых услуг; порядок перерасчета платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их неоказания либо оказания с недостатками; права и обязанности сторон; ответственность сторон, основания для освобождения от нее; порядок разрешения споров; срок действия договора; условия и порядок изменения, продления и прекращения действия договора; срок, в течение которого работник исполнителя обязан прибыть к потребителю на основании уведомления потребителя в случае неоказания жилищно-коммунальных услуг либо их оказания с недостатками; адрес места нахождения (места жительства) исполнителя и места жительства потребителя; иные условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Перечисленные условия признаются существенными не только при заключении договора на проведение капитального ремонта, но и для любого вида договора на оказание жилищно-коммунальных услуг.
К новеллам можно отнести включение в состав жилищно-коммунальных услуг услуги по управлению жилым домом или группой жилых домов. Эта услуга является очень важным инструментом, с помощью которого собственники жилья могут решать проблемы, связанные с проживанием в многоквартирном жилом доме. Порядок осуществления управления в организации застройщике изложен в Указе Президента от 28.01.2008 № 43. Органами управления организации застройщика является общее собрание (собрание уполномоченных), правление, председатель правления. Решение высшего органа управления - общего собрания, является обязательным для всех членов организации застройщиков, а также для граждан, проживающих в доме этой организации. Каждый из названных органов управления наделен большими полномочиями, поэтому об объеме услуги по управлению жилым домом можно будет судить только после разработки нормативных правовых актов, издаваемых в целях реализации нового Закона. Возможно, будут применены способы управления, используемые в других странах. Например, управление с помощью управляющей организации как в Российской Федерации, создаваемой специально для решения вопросов оказания коммунальных услуг и управления многоквартирным жилым домом. Такой способ управления позволяет рассматривать в качестве управляющей организации индивидуальных предпринимателей и при условии, что у председателя организации застройщика есть такой статус, он также может осуществлять функции управляющей организации. Представляется, что требования к управляющей организации должны быть установлены нормативным актом достаточно высокого уровня, поскольку неумелое или непрофессиональное управление может довести дом до разрушения и жильцам причинить существенный материальный ущерб. Гарантией обеспечения высокого уровня выполнения своей работы станет, например, достаточный размер уставного капитала такой организации, из которого реально можно будет возмещать причиненный ущерб, либо введение иного финансового обеспечения, определяющего степень ее ответственности перед собственниками жилья. Поскольку управление многоквартирным жилым домом это новый вид услуги, то и договор на ее оказание также следует отнести к новым видам гражданско-правовых договоров, заключение которых должно осуществляться по правилам нового Закона.