С другой стороны, единая направленность обязательств аренды и ссуды дает возможность распространить на оба института ряд общих унифицированных положений. Так, ст. 689 ГК РФ содержит арендные правила, применимые к безвозмездному пользованию.
Поскольку особенности института безвозмездного пользования обусловлены фактором безвозмездности, то и ограничение следует проводить с опорой на это обстоятельство. Направленность на передачу вещи во временное пользование объединяет данные институты, но результат, к которому стороны стремятся, различен. При заключении договора аренды арендодатель намерен удовлетворить свой интерес в получении прибыли от пользования передаваемым имуществом арендатором. И на самом деле, его интерес состоит не в просто в сдаче имущества (это лишь его обязанность, но не из-за приобретения обязанности он вступает в правоотношения !?), а в извлечении соответствующих средств из этого акта. Что же касается договора ссуды, то закон не определяет интерес ссудодателя, но, конечно же, формулируя конструктивные признаки соответствующим образом, закон исходит из того, что возможное благо, которое извлекает ссудодатель, не является квалифицирующим обстоятельством.
Другое отличие связано с предметом договоров: в силу ст. 689 ГК РФ при ссуде имущество передается лишь в пользование, и это лишает ссудополучателя права на вещно-правовую защиту.
Есть также отличия, связанные с субъектным составом. Из числа ссудополучателей исключены учредители, участники, руководители и члены органов управления или контроля организации - ссудодателя. А применительно к аренде таких ограничений закон не содержит.
Договор аренды с последующим выкупом может быть сопоставим с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. У названных институтов определенное внешнее сходство в обладании имуществом до полной оплаты. Объединяющим началом обоих договоров служит и их конечная экономическая цель, которая заключается в передаче права собственности на условиях поэтапного внесения выкупной цены. Несмотря на наличие единой цели, указанные виды договоров относятся к различным договорным институтам в силу следующих несовпадающих конструктивных признаков: а) если цель (приобретение имущества в собственность) общая, то средства достижения различны, б) не совпадает и предмет договоров (возникающие при аренде права арендатора не сопоставимы с правом собственности), в) различается и направленность (совокупность юридических и экономических целей) обязательств, г) договор аренды с условием последующего выкупа арендованного имущества, по общему правилу, заключается в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, характеризуется наличием не только частноправовых, но и публично-правовых элементов.
О соотношении договора найма жилого помещения и договора аренды. Оба договора характеризуются единым родовым признаком - возмездной передачей имущества во временное пользование. Несмотря на наличие этой общности, договор найма жилого помещения законодателем выделен в отдельный, самостоятельный от института аренды договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Подобное решение обусловлено спецификой обязательства найма жилого помещения, исключающей применение к нему родовых арендных норм. Договор найма жилого помещения характеризуется ярко выраженным социальным характером - возможностью удовлетворять основную потребность человека в помещении для проживания; поэтому нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим для найма жилых помещений, состоит в предоставлении усиленной защиты нанимателю. В юридической литературе большое внимание уделяется вопросу о месте договора найма жилого помещения в системе гражданских договоров - в качестве самостоятельного договорного типа или разновидности договора аренды. Если проанализировать действующее зарубежное законодательство, то мы обнаружим, что, как правило, отношения, связанные с договором найма жилого помещения регулируются в рамках договора аренды. Примечательно, что в структуре более поздних нормативных актов (например, ГК Квебека, вступивший в силу 1 января 1994 года), нормы, регулирующие отношения найма жилого помещения, выделены в отдельный раздел главы, регулирующей арендные отношения. В то время как более ранние, например Французский Гражданский Кодекс 1804 года, не предусматривают норм, обеспечивающих особенное правовое регулирование отношений найма жилого помещения. Отмеченный факт косвенного в легитимной и четко закрепленной законом возможности освободиться от бремени расходов по содержанию? Другое дело, что текстуально такого рода интерес может и не быть зафиксирован в договоре «отражает общую тенденцию к повышению социальной значимости соответствующего предмета регулирования, вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специального правового режима». Вопрос самостоятельности договора найма жилого помещения давно обсуждается в отечественной литературе (в работах В.П. Грибанова, С.Н. Братуся, О.А. Красавчикова, О.С. Иоффе, Э.Л. Лаасика, В.А. Рясенцева), но сегодня преобладающей является точка зрения, совпадающая в мнением законодателя: «Специфика предмета и субъекта, «наложившись» на общность цели правоотношения, привела к тому, что правила аренды стали применимы к жилищному найму лишь в «преломленном» виде, т.е. с учетом особенностей отношений найма».
Обычно выделяют следующие квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения: а) если конечная цель договора аренды (с позиций арендодателя) - получение выгоды от пользования переданным имуществом, то договор найма жилого помещения имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека в жилом помещении; б) единственно возможный способ пользования жилым помещением - проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступает юридическое лицо, которое должно заключить с гражданином - например, работником - другой договор найма); в) договор найма жилого помещения носит потребительский характер в целом, что дает возможность применения к возникающим отношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтому юридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователями договор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя; г) договор найма жилого помещения характеризуется наличием особенного субъектного состава. В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин - на стороне же наймодателя выступает представитель государственного или муниципального органа - в договоре социального найма жилья, либо иное физическое или юридическое лицо - собственник (управомоченное им лицо) - в договоре найма жилого помещения.
Прочие признаки (например, объект договора - жилое помещение) вряд ли можно выделить как квалифицирующие; в одних случаях (это касается и объекта) данный признак присутствует и при аренде, в других случаях (например, когда выделяют социальную направленность в целом) отсутствует ясность и четкость самого признака.
Договор аренды и договор доверительного управления имуществом. Отношения по аренде имущества и отношения, связанные с доверительным управлением имущества, имеют некоторое внешнее сходство. В обоих случаях предусматривается передача имущества на определенный срок; внешнее сходство особо заметно при сравнении договора аренды и доверительного управления имуществом, возникающим по основаниям, предусмотренным законом.
Но не мало и различий. В первую очередь, необходимо указать несовпадение целей (направленности) данных отношений. Так, договор аренды имеет своей конечной целью предоставление арендатору возможности извлекать определенную имущественную выгоду из владения и пользования арендованным имуществом. Арендодатель же, предоставляя подобное имущество, стремится к удовлетворению своего интереса -получению арендной платы за пользование имуществом. Вопрос же о том, как использует арендатор имущество, законодателя не интересует (при отсутствии нарушений договора и публичного порядка). Цель же доверительного управления заключается в предоставлении управляющим услуг по осуществлению прав собственника переданного имущества, причем удовлетворение интереса учредителя доверительного управления достигается путем эффективного управления имуществом другим лицом (управляющим). Последний не только реализует права собственника, но и эксплуатирует имущество с максимальной для собственника выгодой. Интерес кредитора в договоре доверительного управления имуществом есть цель обязательства; «интерес учредителя является целью обязательства и в процессе управления и в результате управления».
Во-вторых, договор аренды имущества характеризуется направленностью на передачу имущества во временное владение и пользование. Договор доверительного управления имуществом относится к видам договоров, направленных на возмездное оказание услуг. Некоторые авторы, например М.В.Кротов, З.Э.Беневоленская, предлагающие свою классификацию договоров по признаку юридической значимости для кредитора процесса производства продукта должником, относят договор доверительного управления имуществом к договорам, где для кредитора важен и процесс производства, и его результат. В соответствии с обозначенной классификацией договор аренды имущества надо отнести к договорному виду, в котором процесс производства не имеет принципиального значения для кредитора.