Более того, следует предположить, что заключение договора аренды «для владения» (в чем бы конкретно оно не состояло) порочит соглашение как договор аренды и требует его переквалификации. Конечно, понятие «пользование» можно толковать достаточно широко. Например, если намерения арендатора заключаются в передаче объекта в субаренду или для передачи объекта в последующем в ссуду родственникам, знакомым, то нет нужды переквалифицировать договор в какой-либо иной. Однако, это лишь мотивы, не имеющие квалифицирующего значения, так как важны не намерения сторон, а осознаваемая и желаемая ими юридически значимая кауза (предоставление в пользование).
Таким образом, в соответствии с поставленной договором целью, его направленностью, у арендатора появляются те права и обязанности, которые необходимы для достижения этой цели. В их числе, конечно же, прежде всего полномочия, которые мы обычно называем правами пользования, но не только.
В цивилистической литературе давно отмечалось, что право пользования можно и нужно понимать широко, поскольку «те способы удовлетворения потребностей вещью, которые не соединяются с ее уничтожением, входят в состав права пользования». При этом реализация правомочия пользования возможна как путем непосредственного пользования предметом аренды, так и путем извлечения из арендованной вещи определенных плодов и доходов в процессе ее использования. Однако сама возможность стать собственником плодов и доходов в результате использования имущества (ст. 136 ГК РФ) предопределена не обязательствами из договора аренды, а фактом вещного характера - титульным владением; во всяком случае, это право не есть пользование и не есть владение.
Возможность предоставления вещей исключительно в пользование, но не во владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого имущества (например, компьютеров или оборудования, которые арендатор эксплуатирует лишь приходя на время в помещение арендодателя)3; возможность появления у арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей экономического сотрудничества. Однако и в таких случаях имеются признаки владения: арендатор обладает юридически признанной и защищенной возможностью эксплуатировать объект в необходимом для этого режиме и тем самым отстраняет и устраняет в данный момент абсолютное господство собственника, его власть над данной вещью или ее частью. Поэтому в действительности в каждом случае аренды не может не присутствовать эффект владения - в большей или меньшей степени, но - одновременно - вопрос о владении всегда занимает подчиненное (функциональное, обслуживающее) значение.
Однако следует признать, что до настоящего времени нет исследований, которые бы провели ясную границу между владением, пользованием и распоряжением. Это допускает идею, что всякое пользование вещами (объектами с натурально-физическими свойствами) требует соприкосновения с ними и тем самым - владения. Заметим также, что не представляется возможным отождествлять полномочия владения и пользования, указанные в ст. 209 ГК РФ, с полномочиями владения и пользования, указанными в ст. 606 ГК РФ.
Действительно, в последнее время арендатор все чаще на практике наделяется только теми возможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ (т.е. пользованием) без владения ими в классическом смысле (как физического удержания под своим полным контролем). Обычно это наблюдается тогда, когда по договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи, владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается, но есть определенные основания говорить, что арендатор все же имеет некоторую власть над объектом. Так, арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении к этой части (под контролем собственника он лишь извлекает блага), но и здесь он не лишается всяких возможностей, способных быть охарактеризованными как владение. Примером могут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор лишь ведет торговлю в арендуемом помещении, тогда как владеет зданием в целом арендодатель, распространяя на здание в целом и, соответственно, на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д. Но можно ли утверждать, что у арендатора владения вообще нет, если он самостоятельно (в рамках общего режима) определяет использование арендованной площади, осуществляет во время работы контроль за лицами, находящимися в помещении, следит за общим порядком и т.п.? Судя по всему, владельческие возможности имеются у всякого арендатора, но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко.
По изложенным соображениям было бы правильным вообще отказаться от применения терминов «пользование» и «владение» при определении договора аренды, а в части первой ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение и пользование» лучше заменить на слова «для целей пользования». Целевой характер аренды, особенности объекта и его назначение позволяет каждый раз определять тот объем отдельных полномочий, которым наделяется арендатор.
Это хорошо заметно в случае аренды земельного участка. Например, в ст. 5 Земельного кодекса РФ помимо собственников земельных участков называются землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, под которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как пользования, так и владения. Согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют практически равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования по земельному законодательству предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание (господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельного участка - в чем бы оно не заключалось - невозможно без установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и различные обязанности, требующие для их исполнения именно владения (например, по обеспечению рационального использования земли - ст. 42 ЗК РФ).
Однако ясно видно и то, что определенный объем правомочий формируется не только потому, что участок «передан», а еще и в связи с тем, для чего он передан. Отчасти на это влияет целевое назначение участка (например, предоставление участка для строительства исключает одни возможности и добавляет другие), а отчасти - прямое указание закона (см. п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ).
Заметим также, что если аренда состоит исключительно в пользовании плодами, то для признания такого соглашения именно арендой следует специально и дополнительно проверить квалификационные признаки: если смысл отношений заключается единственно в обязанности арендодателя предоставить плоды, то перед нами вовсе не аренда (в пользование предоставляется не объект, а его плоды).
В литературе отмечается, что передача в аренду здания, сооружения, нежилого помещения невозможна без передачи прав владения. Представляется, что это верно и в отношении передачи в аренду многих других объектов.
Действительно, передача в наиболее яркой форме свидетельствует о переходе основных владельческих функций от арендодателя к арендатору, хотя, конечно же, не имеет для аренды (в частности, для решения вопроса об исполнении) такого же значения, как передача в купле-продаже.
Однако выяснять наличие владения в договоре аренды все же следует, но не всегда и только в связи с вопросом о возможности применять вещно-правовую защиту.
В числе основных прав арендатора обычно называется право на вещно-правовую защиту (ст. 305 ГК); такое право у арендатора - по закону -существует лишь в случае владения. Получается, что арендаторы, в отношении которых сделан вывод об отсутствии у них правомочий владения, лишены такой защиты.
В литературе отмечается, что надо различать аренду с разным правовым режимом, «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект, которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права» ставить нельзя». В судебной практике вопрос о праве арендатора на вещно-правовую защиту также связывается с фактом реального владения. При этом обычно критерием владения выступает наличие доказательств передачи имущества арендатору. В случае, если передача не состоялась, следует отказ в удовлетворении требования арендатора об изъятия имущества у третьих лиц. Но в тех ситуациях, когда передача не может выступать безусловным доказательством наличия фактического владения, споры о праве арендатора применять вещно-правовые способы защиты решаются противоречиво.
Поскольку установить наличие у арендатора полномочий владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений, арендатор оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий. Если это ему не удастся, то он будет лишен вещно-правовой защиты. Поэтому представляется целесообразным (в том числе и для судебной практики) резюмировать наличие владения для всяких случаев аренды.
Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.