а) совершать предусмотренные законодательством нотариальные действия;
б) составлять проекты сделок, изготовлять копии документов выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий;
в) истребовать от физических и юридических лиц сведения документы, необходимые для совершения нотариальных действий. Нотариусы обязаны (ст. 16 Основ):
а) оказывать физическим юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов;
б) разъяснять клиентам права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий;
в) хранить в тайне сведения, предоставленные ими в связи с осуществлением профессиональной деятельности;
г) отказывать в совершении нотариальных действий, заведомо противоречащих действующему законодательству;
д) представлять в налоговый орган справку о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан в порядке наследования или дарения, необходимую для исчисления с него налога в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Определяя одинаковый комплекс прав и обязанностей для все нотариусов, закон несколько ограничивает полномочия частных нотариусов. Статья 35 Основ содержит перечень нотариальных действий, которые имеют право совершать нотариусы, а именно: удостоверение сделок, выдача свидетельства о праве собственности на долю в обще имуществе супругов, засвидетельствование подлинности копий документов и подписей на них, удостоверение факта нахождения гражданина в живых, принятие на хранение документов и т. д. В компетенцию нотариусов, работающих в государственных нотариальных конторах, кроме действий, предусмотренных ст. 35 Основ, входит также и оформление наследственны прав.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Традиционное для России участие нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью в XX веке постепенно сошло на нет.
Нотариусы играют видную роль на рынке недвижимости с самого его появления в нашей стране.
Согласно общим правилам русского дореволюционного гражданского права сделки с недвижимостью имели сложный юридический состав, одним из основных элементов которого было их утверждение у нотариуса.
Несоблюдение требования о совершении сделок с недвижимостью у нотариуса влекло недействительность такой сделки. При этом процедура утверждения сделки у нотариуса имела сложный характер. Первоначально сделка совершалась у нотариуса, но вступала в силу только после подтверждения ее особым должностным лицом – старшим нотариусом. Соответственно и возникновение (переход, прекращение) вещного права на недвижимость происходил только после того, как ее утверждал старший нотариус.
Таким образом, с нотариальном утверждением сделки гражданский закон связывал образование вещного права на объект недвижимости.
В новейшей Российской истории гражданского права до принятия Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальная форма сделок с недвижимостью была предусмотрена ст. 239 ГК РСФСР 1964 г. для договоров купли-продажи жилых домов (части дома), если хотя бы одной стороной являлся гражданин. Однако сделки с недвижимостью, совершаемые между юридическими лицами, не требовали обязательного нотариального удостоверения. (За исключением договоров дарения имущества на сумму свыше 500 рублей. Впрочем, в реальной хозяйственной жизни подобного рода сделки были практически исключены). Для действительности такого рода сделок было достаточно простой письменной формы.
В 1993 году были приняты Основы законодательства РФ о нотариате, согласно ст. 55 которых договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации могли быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.
Согласно Основам нотариусы, занимающиеся частной практикой, совершают следующие нотариальные действия:
1) удостоверяют сделки;
2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;
4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;
5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;
7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;
8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;
9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;
10) удостоверяют время предъявления документов;
11) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;
13) совершают исполнительные надписи;
14) совершают протесты векселей;
15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;
16) принимают на хранение документы;
17) совершают морские протесты;
18) обеспечивают доказательства.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другиесделки. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.
С 31 января 1998 года на территории России вступил в силу Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Значение государственной регистрации недвижимости бесспорно: с процессами приватизации в России вместо единого собственника — государства, появилось множество других собственников — граждане, юридические лица. Для участников рынка недвижимости не важно, кто и как удостоверят либо регистрирует право собственности. Для них важны те правовые гарантии, которые обеспечат бесспорность их прав.
Исходная идея состоит в том, что все объекты недвижимости в нашей стране должны быть учтены, зарегистрированы с четким указанием всей истории возникновения, изменения или прекращения прав на них. Для этого необходимо разработать единую методику учета и описания объектов недвижимости, единый реестр, информационный банк данных. Все это позволит создать необходимые условия для недопущения "потери", например, объектов государственной собственности, гарантировать нормальное налогообложение недвижимости, предотвратить коррупцию.
Единая система регистрации недвижимости и сделок с ней существует в большинстве стран мира. Она существовала и в России до 1917 года. После проведения национализации и фактической ликвидации рынка недвижимости необходимость в единой системе регистрации объектов недвижимости, в принципе, отпала. Учет велся, в основном, на уровне отдельных ведомств. Как я уже говорил, единой методологии регистрации и учета не было. В ней и необходимости не было. С развитием рыночных отношений в нашей стране вопрос организации единого учета недвижимости в целом по России стал достаточно актуальным. Проблемы, связанные с отсутствием такого учета, ярко проявились уже на первом этапе приватизации. Часть ведомственных реестров была утрачена вследствие разрушения союзных структур управления. Часть данных была "потеряна" в период приватизации государственного имущества. В настоящее время отсутствует даже единый реестр общефедеральной собственности. Темпы приватизации были настолько высокими, что единый реестр приватизируемых предприятий не велся, и мы не имеем полных и достоверных сведений о количестве приватизированных объектов, об их новых собственниках и т.д.
Одной из новелл Закона о регистрации является отказ законодателя от требования обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, включая отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок, в которой одной из сторон выступает гражданин.
Любая сделка (договор) имеет две стадии своего оформления: первая стадия — согласование условий сделки и ее заключение путем составления договора, вторая стадия — регистрация сделки и возникших по ней прав.
Ранее Гражданский Кодекс РФ устанавливал правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, новый ГК РФ этого правила более не устанавливает. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
Хотя до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст. 6 вводного закона). До введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса (ст. 7 вводного закона). Речь идет о договоре продажи недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества), заключаемого согласно статье 550 ГК, о договоре продажи предприятия (ст. 560 ГК), о договоре дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК). Вопросы, относящиеся к нотариальному удостоверению соответствующих договоров, регламентируются в настоящее время в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате, Законе РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" и др.