Глава 3
Кадастровая стоимость
Нормативная цена земельного участка
Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 О порядке
определения нормативной цены земли установлена нормативная цена
земли. Она не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Нормативная стоимость — это расчетная стоимость земельного
участка определенного качества и местоположения, определяется исходя из потенциального дохода от использования земельного участка
за расчетный срок окупаемости.
Кадастровая стоимость — стоимость земельного участка, установлена на основании государственной кадастровой оценки земель
и используемая для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.
Рыночная стоимость — стоимость земельного участка, устанавливаемая в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в пр0центах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земли
рассчитывается исходя из средней цены на продаваемые земельные
участки за истекший год.
Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по специально установленным оценочным зонам. В качестве таковых может быть принята территория административного района, населенного пункта или их группы. Границы и размеры оценочных зон устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ по предложению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.
Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.97 г. «О порядке определения нормативной цены земли», в соответствии, с которым нормативная цена, установленная органом исполнительной власти субъекта РФ не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Таким образом, нормативная цена земли имеет региональное значение и действует в пределах территории каждого субъекта РФ.
Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются (письмо Роскомзема от 28 декабря 1994г. №1-16/2096 «О порядке определения нормативной цены земли»):
- обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;
- обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);
- численность и плотность населения;
- уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);
- санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);
- состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);
- уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;
- безопасность проживания;
- инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии;
- качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).
При определении нормативной цены земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов учитываются:
- уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станции, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т. д.;
- уровень инженерного обустройства территории;
- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;
- экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.
Наконец, на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения влияют:
- обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров;
- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов;
- уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий;
- санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды. [2]
С целью проведения работ по ценовому зонированию земель и расчету региональной нормативной цены земли на органы землеустроительной службы возложено методическое обеспечение указанных мероприятий. В новом Земельном кодексе РФ нормативная цена земли заменена ее кадастровой стоимостью.[1]
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.[ст. 65 ЗК]
Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки земель, которую проводит Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. На всей территории нашей страны методика кадастровой оценки земли едина. Порядок и правила проведения кадастровой оценки определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Постановление устанавливает, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаше одного раза в 3 года. Методические указания по государственной кадастровой оценки земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Все сведения о конкретных земельных участках есть в территориальных органах Роснедвижимости по месту их нахождения. Более того, согласно статье 22 Закона Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», территориальные органы Роснедвижимости за плату или бесплатно предоставляют такие сведения в виде выписок правообладателю земельного участка или его уполномоченному лицу в срок, не более чем через десять рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления.[3]
В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК, применяется нормативная цена земли (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).[ст. 65 ЗК]
Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.