Договор аренды нежилого помещения 2

Содержание

ВВЕДЕНИЕ3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ6

НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ6

1.1. Общие положения о договоре аренды нежилых помещений6

1.2. Нежилое помещение, как объект договора аренды13

1.3. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.18

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ23

НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ23

2.1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения23

2.2. Стороны договора аренды нежилых помещений29

2.3. Права и обязанности сторон договора аренды нежилых помещений33

3 ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ41

3.1 Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения41

3.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения52

ЗАКЛЮЧЕНИЕ59

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ61

ВВЕДЕНИЕ

Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

С древних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.

Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника, аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Здания (сооружения) и нежилые помещения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений), пользуются высоким спросом.

Именно развитие экономики на преимущественно рыночных, конкурентных началах очерчивает объективные границы участников гражданского оборота по самостоятельному распоряжению принадлежащими им правами и имуществом. Как известно, в период «новой экономической политики» 20-х годов прошлого столетия, предусматривавшей определенные правовые гарантии арендаторов, аренда государственных промышленных предприятий в целях их эксплуатации имела широкое распространение.

Сегодня договор аренды применяется как в предпри­ниматель­ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря­жения имуществом без передачи права собственности обу­словила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государствен­ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме­жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство разви­валось бурно и противоречиво, что характерно для право­вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива­лись.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз­росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе­ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Актуальность темы. Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре­де­ля­ет возникновение споров и разногласий в данной области, а, следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при­ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса­ющимся аренд­ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка не­дви­жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю­ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не­обхо­ди­мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений в РФ, что и является целью данного исследования.

В основные задачи исследования входит:

-раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

-рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот­ношений между сторонами;

-показать порядок государ­ственной регистрации договоров данного вида;

-проанализировать существенные условия договора;

-рассмотреть порядок действия договора;

-проанализировать судебно-арбитражную практику разреше­ния споров по договорам аренды нежилых помещений.

Объектом исследования являются арендные отношения в российском гражданском законодательстве, в той части, что касаются нежилых помещений.

В работе использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература – труды из­вестных отечественных специалистов, в разное время освещавших проблемы арендных отношений в России, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган, Л.Кокоевой и других.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. Общие положения о договоре аренды нежилых помещений

Аренда нежилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности актуальна сегодня для широкого круга индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих хозяйственную деятельность.

Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, отличительными признаками данного договора являются:

а) представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества;

б) предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; в) предоставление имущества за плату.

Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт.

Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК «Найм жилого помещения». Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ», который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:

-точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

-описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д);

-площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

-назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо техпаспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии технического паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора. Например.

ООО «Техкомплектсервис» заключило договор аренды с ООО «Мир знаний» и предоставило последнему помещение площадью 26 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 26 кв. метров ООО «Мир знаний» было предоставлено помещение площадью 20 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор недействителен[1] .


Copyright © MirZnanii.com 2015-2018. All rigths reserved.