Если быть точным, то земли городов и населенных пунктов, на куплю-продажу которых в новом Кодексе снимаются ограничения, составляли на начало 2000 г., по данным Госкомзема РФ (ныне Росзсмкадастра), всего 18,6 млн. га, или 1,1% общей площади земельного фонда России. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.
Итак, действительно, в оборот вводится всего 2,1% земельного фонда страны. Но что это за земли? Прежде всего, отметим, что в городах и населенных пунктах застроенная часть составляет в среднем всего 16,6% их общей площади. К этой цифре следует добавить еще 10,1% территории населенных пунктов, отведенных под дороги, улицы, площади. Итого активно используемых земель в городах и поселениях насчитывается менее 30%. Остальное - не застроенная и не освоенная территория, включающая сельскохозяйственные угодья (47,8% общей площади городов и населенных пунктов), леса (9,6%), водные объекты, в том числе болота (5,4%).
Возникает вопрос: по каким ценам будут продаваться эти территории, не оснащенные инженерными коммуникациями, не имеющие каких-либо объектов социальной инфраструктуры, оторванные от сложившихся центров социально-трудовой активности городского населения? Ясно, что по демпинговым.
Кроме того, в составе застроенной части территории городов и населенных пунктов 2/3 заняты ветхими зданиями и сооружениями; что касается капитальных построек, то определенная их часть должна быть выведена за пределы поселений из-за негативного воздействия на экологию городской среды. Очевидно, и такие участки городской территории станут продаваться по бросовым ценам. Теперь представим себе, что эти земли будут скуплены за бесценок, а затем предложены реальным инвесторам за астрономические суммы. Рассчитывать в подобном случае на приток инвестиций в города и населенные пункты не приходится.
Слабость аргументации в защиту данного варианта Земельного кодекса просто поражает. В частности, депутат Государственной думы РФ Б. Немцов считает, что с принятием кодекса будет положен конец разгулу так называемой "земельной" мафии, которая сегодня якобы продаст землю в престижных районах Московской области по цене до 20 тыс. долл. за 1 сотку. Но при чем здесь земли области, если в нем снимаются ограничения па куплю-продажу земель только городов и населенных пунктов? И откуда взялась цифра в 20 тыс. долл., если, по нашим многолетним наблюдениям, цена 1 сотки земли в Подмосковье не превышала 6 тыс. долл., при этом участок имел отличный подъезд и был оснащен' централизованным водопроводом, канализацией, теплоснабжением, электрическими и телефонными сетями? Напомним в данной связи, что аукцион по продаже городских земельных участков в г. Зеленограде, расположенном в Московской области, фактически провалился, поскольку па нем был куплен всего один участок, да и то иностранным инвестором. Что касается сельскохозяйственных земель, то приведем такой пример: в Самарской области па аукционной распродаже в 1999-2000 гг. за 1 га великолепной черноземной пашни платили от 150 до 200 руб.!
С точки зрения соответствия правовых норм экономическим реалиям следовало бы допустить свободную куплю-продажу городских земель лишь с учетом обновленных генеральных планов застройки населенных пунктов при жестких правовых и экономических гарантиях неукоснительного выполнения обязательств, принятых покупателем городских земель по их регламентированному освоению. Такими гарантиями могут быть юридические нормы, предусматривающие серьезные наказания за умышленное нарушение принятых обязательств, начиная с конфискации участка без какой-либо компенсации понесенных затрат и заканчивая мерами уголовного наказания. Своего рода гарантией может служить и внесение на специальный банковский счет претендующим на конкретным земельный участок инвестором определенной части (но не менее 30%) суммы, необходимой для освоения данного участка.
Проблема правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель имеет первостепенное значение. Для ее разрешения предлагается принять отдельный закон. Здесь сразу возникает вопрос: какие земли будут охвачены его действием?
Формально речь идет о землях сельскохозяйственного назначения (см. ст. 27, п. 6 Земельного кодекса). Но поскольку к последним отнесены "земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей" (ст. 77, п. 1), то как быть с 47,8% поселенческих территорий, которые являются сельскохозяйственными угодьями, в том числе используемыми для целей сельскохозяйственного производства? И не означает ли это, что рано или поздно придется распространить особый режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на землепользования расположенных в городской черте сельскохозяйственных предприятий, блокируя тем самым и рыночные операции с землей в самих городах и населенных пунктах?
Кроме того, целесообразно ли вводить особый правовой режим рыночного оборота сельскохозяйственных земель за пределами населенных пунктов, если оборот земель последних будет регулироваться иными, более либеральными нормами? Причем они распространяются даже на отдельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 27, п. 7). Ведь достаточно скупить все производственные объекты или разваливающиеся деревни в целом, чтобы принудить их жителей отдать в собственность новоявленному "селянину" и все принадлежащие им земельные участки. Тем более что деревня с принадлежащими ей землями, по новому Земельному кодексу, - единый земельно-имущественный комплекс.
При решении задачи правового обеспечения рыночного оборота сельскохозяйственных земель следует исходить из необходимости создания условий для усиления конкурентоспособности аграрного сектора как на межотраслевом уровне внутри страны, так и на внешнем продовольственном рынке. Аграрный сектор России производит весомую часть ВВП. Если суммировать продукцию сельского хозяйства, пищевой и легкой промышленности, торговли, заготовок, транспорта и т.п., то тогда доля агропромышленного комплекса страны составит более 60-70% ВВП. К тому же сельское хозяйство выступает основным источником формирования фонда народного потребления. По оценкам к.э.н. Ю. Шушкевича, продовольственный рынок, на котором население России оставляет около 74 млрд. долл. в год (а до августа 1998 г. - свыше 126 млрд. долл.), превосходит по своим масштабам денежный поток в оборонных отраслях в 8-10 раз и почти в 3 раза - экспортную выручку нефтяной отрасли. Причем в финансовый оборот аграрного сектора, помимо денежных платежей населения за продукты питания, включаются и финансовые издержки на приобретение факторов производства. Только иностранным фирмам растениеводческие хозяйства России ежегодно платят свыше 300 млн. долл. за поставку средств защиты растений, около 50 млн. долл. расходуется на импорт кормовых белковых и витаминных добавок для животноводства, 300-400 млн. долл. - на закупки отечественных минеральных удобрений.
Решить задачу более эффективного использования сельскохозяйственных земель - основы аграрного производства - без их активного включения в регулируемый рыночный оборот крайне сложно.
2. Развитие землеустройства в процессе развития народного хозяйства страны
Начатые в годы первой послевоенной пятилетки работы по преобразованию земли, улучшению условий для сельскохозяйственного производства дали положительные результаты. Колхозы, совхозы и лесхозы заложили до 1951 г. полезащитные лесные полосы на площади 1852 тыс. га: Камышин -- Волгоград, Воронеж -- Ростов-на-Дону, Пенза -- Каменск, Белгород -- Дон, Чапаевск -- Владимировка и др. Их протяженность составляла более 6 тыс. км.
Созданные более 40 лет назад лесонасаждения и сегодня защищают около 25 млн. га сельскохозяйственных угодий и являются примером мирного приложения человеческих сил и мудрого отношения к земле и природе.
Первым документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, провозгласивший, что вся земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех тех, кто трудится на ней.
Основное содержание землеустроительных работ в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении всех земель (черный передел); съемке неделимых площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при распределении земель под посевы.
14 февраля 1919 г. ВЦИК утвердил специальное постановление, получившее название “Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию”. Новые задачи обусловили необходимость реорганизации землеустроительных органов. В составе Наркомзема в мае 1919 г. был создан Центральный отдел землеустройства (Центрозем), которому были переданы функции существовавших ранее землемерно-технического отдела, переселенческого управления и 30 октября 1922 г. 4-я сессия ВЦИК приняла Земельный кодекс РСФСР... отдела текущей земельной политики.
30 октября 1922 г. 4-я сессия ВЦИК приняла Земельный кодекс РСФСР, который существенно изменил земельную политику, привел ее в соответствие с новыми задачами хозяйственного строительства в деревне.
Вторая половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.