Таким образом, национальное и иностранное право, по-разному решающие вопрос перехода право собственности, могут создавать существенные проблемы для правильного выбора тактики поведения сторон. Практической рекомендацией в данном вопросе может служить, во-первых, совет о включении положения о применимом материальном праве в текст контракта, а во-вторых, изучение коллизионных норм как отечественного, так и иностранного государства по вопросам определения перехода права собственности.
Сказанное в равной мере относится и к понятию «интеллектуальная собственность». В известной Стокгольмской конвенции 1967 г., в рамках которой была учреждена Всемирная Организация Интеллектуальной Собственности, данное понятие получило правовое закрепление. В связи с этим положение дел с определением понятия «интеллектуальная собственность» несколько изменилось благодаря широкому кругу участников конвенции и соответствующей трансформации международных норм в национальное законодательство государств. Однако, несмотря на международную унификацию отдельных вопросов, особенности в регулировании оснований приобретения, содержания интеллектуальной собственности, в национальном законодательстве каждого государства могут иметь свои «оттенки».
Весомый блок вопросов включает в себя проблема квалификации имущества как движимого или недвижимого. Решение вопроса о том, является ли имущество движимым или относится к категории недвижимости, влияет на выбор коллизионной нормы: в законодательстве большинства государств содержатся разные коллизионные нормы при регулировании движимого и недвижимого имущества, В ч. 3 ГК РФ сформулирована специальная норма, закрепляющая правило о квалификации имущества как движимого и недвижимого: принадлежность имущества к указанным категориям определяется по праву страны, где это имущество находится (п. 2 ст. 1205). В отличие от российского подхода английские суды, практика которых досконально исследована классиками МЧП Дж. Чеширом и П. Нортом, при решении вопросов квалификации имущества исходят из следующего принципа: квалификация осуществляется по праву того государства, правовая система которого регулирует в целом данное правоотношение.
Национальные правовые системы содержат различный перечень имущества, относящегося к категории недвижимости. Общепризнано, например, что к недвижимости относятся земельные участки и возведенные на них строения. Однако, помимо этого, понятием «недвижимость» могут охватываться сельскохозяйственные орудия, инструменты, сырье, используемое на предприятиях, как, например, принято во Франции. А в соответствии с английским правом собственник документа, удостоверяющего право на земельный участок, а также собственник ключа от дома считается лицом, обладающим недвижимостью. В некоторых штатах США, напротив, строение, возведенное для проведения выставки, имеет статус движимого имущества, хотя по его естественным свойствам его логичнее было бы отнести к категории недвижимости.
Таким образом, независимо от природных характеристик имущество может относиться к категории движимого или недвижимого в зависимости от его регламентации соответствующим национальным законом.
В англосаксонской системе права встречаются также такие понятия, как реальная собственность» и «персональная собственность». Реальная собственность — это материальные предметы, персональная — это различные виды требования, которые в правовых системах Англии и США относятся к понятию собственности. Получается, что для квалификации имущества, помимо отнесения его к категории движимого или недвижимого, еще дополнительно требуется указать, является ли это «реальной» или «персональной» собственностью.
Тема приобретения недвижимости за границей сегодня очень популярна. Но закономерен и встречный процесс: все чаще иностранцы интересуются возможностью купить дом или землю, а иногда и то, и другое, в России. Благо российское законодательство либеральнее, чем во многих странах Европы и позволяет иностранцам владеть домами и землей — за редкими исключениями. Что говорят российские законы о доступности российской недвижимости для иностранцев, и есть ли какие-то ограничения в этом отношении для граждан других государств, пойдет речь в этой статье.
В соответствии с Федеральным законом "О правовом положении иностранных граждан в РФ" №115-ФЗ от 25 июля 2002 года иностранный гражданин — это физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства. В настоящее время этот закон действует с дополнениями и поправками, последние из которых были определены Федеральным законом РФ от 18 июля 2006 года № 110-ФЗ и вступят в силу с 15 января 2007 года.
Основные положения, которые регулируют права иностранных лиц в отношении приобретения недвижимости в России, содержатся в части 3 Гражданского Кодекса РФ. Согласно Разделу VI "Международного частного права" ст. 1196 ГК РФ иностранные лица обладают гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом. Получается, что и иностранные, и российские граждане имеют одинаковые права на приобретение недвижимого имущества на территории России. При этом не следует забывать, что в соответствии с п. 2 ст. 1213 ГК РФ к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, обособленных водных объектов и иного недвижимого имущества применяется российское право.
Законодательство России по вопросам приобретения иностранными гражданами российской недвижимости в основном определяет правовые отношения, касающиеся покупки земельных участков. Поэтому порядок реализации прав покупателя, который не является гражданином России, регулируется Земельным Кодексом РФ и федеральными законами ("О недрах" от 3 марта 1995 года, "О континентальном шельфе Российской Федерации от 25 октября 1995 года, "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года и др.).
Ссылаясь на Земельный Кодекс РФ, можно выделить ряд ограничений прав собственности иностранных лиц. Прежде всего, п.3 ст. 15 определяет, что иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут приобретать в собственность земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным Законодательством о Государственной границе Российской Федерации.
Как указано в Концепции приграничного сотрудничества в РФ, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 9 февраля 2001 № 196-р, к приграничным территориям России относятся:
- пограничная зона;
- российская часть рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориальных морей РФ, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через государственную границу РФ;
- территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к государственной границе Российской Федерации, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.
Пункты 4 и 5 ст. 28 Земельного Кодекса РФ устанавливают возможность приобретения земельных участков в собственность иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами только за определенную плату. Это означает, что согласно такому ограничению, не допускается предоставление иностранным лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на бесплатной основе.
Следует отметить, что право собственности может быть получено не только в результате покупки недвижимого имущества. Иностранный гражданин может также владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью (в частности, земельным участком) по праву аренды. Правовые отношения, касающиеся аренды земли с участием иностранных граждан, регулируются статьей 22 Земельного Кодекса РФ. Заметим, что это положение основано на ограничении, предписанном в законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", где предусмотрено, что земли, арендуемые иностранными лицами, не могут быть приобретены в собственность. Право владения и пользования возникает только по договору аренды. При этом в п. 4, 5, 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ перечислены основные права арендатора-иностранца, а именно:
- передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
- передавать арендные права земельного участка в залог;
- вносить их в качестве вклада в уставной капитал какого-либо общества без согласия собственника земельного участка;
- арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно п.9 ст. 36 Земельного Кодекса иностранные граждане и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность. Таким образом, если иностранное лицо является владельцем недвижимости на каком-либо земельном участке, он имеет право приобрести этот участок в собственность. Тем более что в законодательстве России специальной оговорки о предоставлении иностранным лицам права собственности или аренды земельных участков без каких-либо застроек нет.