Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы, как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.
Фактор 1.Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2005 г. совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, (в особенности закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса РФ, в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку), существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.
Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году.
Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 г., снижение темпов жилищного строительства.
Фактор 2. Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (например, посредством ипотечного жилищного кредитования) привел к сохранению в 2005-2006 гг. высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 г., когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах-миллионниках почти в 2 раза.
В 2007 г. во вновь построенное жилье въехало порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 г. воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей или около 0,15% населения.
Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам.
В результате, снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения.
На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках..
Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке.
Фактор 3. В 2007-08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.
Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас мощности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.
В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.
Дальнейшее развитие сложившейся ситуации с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.
Фактор 4. Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 гг. вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 г., обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.
Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Строители попали «в вилку» - с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой - рост себестоимости построенного жилья.
В преддверии принятия Долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 г. ежегодного объема ввода на уровне 1 кв. м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов, обеспечивающий баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.
Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.
С одной стороны, ряд факторов препятствуют ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулируют повышению цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.
Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.
В соответствии с этим необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.
Макроокружение воздействует на экономическую организацию через влияние следующих факторов:
o Social (социальные);
o Legal (правовые);
o Economic (экономические);
o Political (политические);
o Technological forces (технологические).
Изучение такого воздействия получило название SLEPT-анализа (по первым буквам английских слов, соответственно указанным выше).
Макроокружение создает общие условия нахождения организации во внешней среде. В большинстве случаев оно не имеет специфического характера, применительно к отдельно взятой организации. Хотя степень влияния состояния макроокружения на различные организации различна, что связано с различиями как в сферах деятельности, так и с внутренним потенциалом организаций.
SOCIAL (СОЦИАЛЬНЫЕ)
1) Прирост населения. Наблюдается убыль населения РФ, так, естественный прирост (убыль) в 2009 году составил -249426 чел., что ниже, чем в 2008м (-362007 чел.) на 45%, однако всё же это убыль, при том значительная. Это означает снижение как рабочей силы для бизнеса, так и спроса на продукцию. На строительное предприятие может оказывать существенное влияние.
2) Миграция. Однако происходит рост численности за счет мигрантов, так, в январе 2009 г. всего прибывших в Россию +16193 чел., в ноябре 2009 – это +17110 чел. Следует отметить, что наибольшего пика миграция в течение года достигает в июне-июле (свыше 20 000 чел.), это объясняется, скорее всего, условиями сибирского климата. Данная ситуация безусловно на первый взгляд положительна для строительных предприятий, т.к. это приток дешевой рабочей силы, однако следует учитывать, что это в подавляющем большинстве неквалифицированная рабочая сила.
3) Уровень безработицы. Остается высокой из-за сложившейся ситуации на рынке: общая численность около 6,3 млн. чел.(2009 г.), однако из них официально зарегистрированных лишь 2,1 млн. чел. Однако безработные так же могут стать источником дешевой рабочей силы для бизнеса.
4) Браки и разводы. В 2009 году количество заключенных браков по сравнению с 2008 г. Выросло (1199440 и 1179007 соответственно), а число разводов, наоборот, сократилось (699297 в 2009 г. и 703412 в 2008 г.).
5) Уровень образования. Число гос. и муниципальных образовательных учреждений ВПО, по данным сайта Росстата, в 2009 г. – 662, в 2008 – 660 (т.е. рост на 0,3%), число студентов (тыс.ч.), же.: в 2009 г. – 6135,6 и в 2008 г. – 6214,8 (т.е. снижение на 1,3%). Значит, количество студентов, учащихся в ВУЗах снижается не из-за уменьшения количества гос. обучающих заведений, а, скорее всего, из-за «демографической ямы» начала 90х годов, а, возможно, и по ряду социально-психологических причин. Это говорит о снижении квалифицированных кадров для бизнеса, снижении количества научных работников, однако данный фактор не является существенным для строительства, по крайней мере на кратко- и среднесрочную перспективу.