LEGAL (ЮРИДИЧЕСКИЕ)
Наиболее важным фактором, является создание законодательной базы на федеральном и региональном уровне, касающейся ведения строительного бизнеса. Так, в последние годы созданы важные законы, касающиеся ипотечного кредитования, поддержки малого бизнеса, использования земель в Новосибирской области, инвестиционной деятельности, участия в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и т.п. Несмотря на то, что существующую законодательную базу сложно назвать совершенной, уже само ее появление очень важно и может расцениваться как позитивный фактор.
Следующий важный фактор, непосредственно связанный с первым, это скорость изменения существующей законодательной базы. Как известно, в нашей стране существующие законы очень часто совершенствуются, причем изменения, как правило, касаются формулировок тех или иных положений. Данная тенденция негативно сказывается на ведении бизнеса, так как очень сложно своевременно уследить за всеми происходящими изменениями и приспособиться к ним.
Третий фактор – наличие необходимости лицензирования строительных предприятий.
Согласно Федеральному закону N 148-ФЗ от 22.07.2008 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2009 г. прекращено предоставление лицензий на осуществление деятельности в области проектирования, строительства и инженерных изысканий. Строительная отрасль переходит на систему саморегулирования.
С 1 января 2010 года деятельность в сфере строительства, проектирования, инженерных изысканий будет осуществляться юридическими лицами только на основе свидетельства о допуске к видам работ, выданного саморегулируемой организацией строителей, проектировщиков или инженерных изыскателей. Обращаясь напрямую в некоммерческие партнерства или саморегулируемые организации в строительстве (СРО), представители стройкомплекса сталкиваются с рядом затруднений, а именно: высокие финансовые требования к будущим членам (по страхованию, взносу в компенсационный фонд, вступительным и ежемесячным членским взносам), завышенные требования к персоналу и квалификационным характеристикам работников организации - соискателя. Не редкость в противовес описанным и крайне низкие требования к будущим членам. А это может привести к необоснованно частым выплатам из компенсационного фонда и другим издержкам для каждого члена такой организации, в независимости от профильной принадлежности СРО, будь то строительство, проектирование или инженерные изыскания.
С позиции покупателей это положительное явление, т.к. достаточно коррумпированным является процесс получения лицензии; так же при каждой СРО будет создан фонд для компенсации возможных убытков их деятельности, обязательном условием является заключение договора со страховой компанией. Однако с позиции предприятия это может оказаться довольно затратным, из-за данных взносов в СРО с рынка могут уйти малые организации. «Из-за отсутствия полной законодательной базы, а также в связи с кризисом срок полного введения саморегулирования может быть продлен до 1 января 2011 года.» - так же отметил М.Я. Хесин на этот счет (заместитель председателя Госдумы по строительству и земельным отношениям).
ECONOMICAL (Экономические)
1) Доходы населения. Общая сумма доходов (включая доходы от предпринимательской деятельности, оплата труда (с учетом скрытой - официально неучтенной - ЗП), социальные выплаты, доходы от собственности) в 2008 г. Составила 25561,2 млрд. руб., а в 2008 – 21311,4 млрд. руб. (рост на 19,94%), однако за аналогичный период индекс потребительских цен вырос в среднем на 16,5%. Так что сказать об абсолютно положительном характере роста доходов населения нельзя, естественно это отразится и на строительстве.
2) Развитие спроса на жилье «эконом-класса». Ранее спрос на жилье имел инвестиционный характер, т.е. инвесторы вкладывали свободные денежные средства в строительство для получения различных выгод, например, перепродажа площадей, после того, как объект сдан в эксплуатацию, в несколько раз дороже суммы инвестиций на начальном этапе строительства. Цены на жилье так же были искусственно завышены, как на первичном рынке, так и на вторичном. Однако после повышения уровня инфляции и реального снижения покупательной способности граждан, плюс при насыщении инвестиционного спроса, дорогое жилье перестало пользоваться популярностью, из-за чего в первую очередь пострадали строительные компании, не сумевшие быстро перенаправить мощности на строительство менее затратных зданий и сооружений.
По данным исследования, проведенного отделом стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», до начала экономического кризиса осенью 2008 года застройщиками было заявлено к выходу на рынок до 2012 года более 60 объектов элитной жилой недвижимости, общая площадь которых составила бы порядка 4 млн кв. м (23 500 квартир). Однако этим планам не суждено сбыться. По словам Екатерины Румянцевой, генерального директора «Калинка-Риэлти» изменение экономической ситуации в стране заставило многих девелоперов изменить свои планы, и работы по большей части проектов сегодня приостановлены. «Таким образом, количество проектов высококлассной жилой недвижимости, запланированных ранее к реализации до 2012 года, по нашей оценке, сократится как минимум в два раза, и их общая площадь составит не более 2 млн кв. м».
Выигрывают в данной ситуации те организации, которые изначально специализировались на строительстве жилья эконом-класса, например, «ДискусПЛЮС», а так же те, что успели вовремя преобразовать производственные мощности, например, ПСК «Сибирь», которому пришлось поменять часть уже утвержденных проектов для увеличения в закладываемых зданиях количества однокомнатных квартир и студий.
3) инвестиционная привлекательность. В будущем жилую недвижимость ждет повышение цен: «Многие строители уже начали «заморозку» новых объектов. Это означает, что в будущем предложение серьезно сократится и не сможет удовлетворить потенциально высокий спрос. Все это приведет к росту цен» - считает ген. директор крупнейшей в России «Группа ЛСР» Игорь Левит. В связи с этим, а также с тем что жилая недвижимость окупается быстрее коммерческой, компании в настоящее время рассматривает возможность по частичному перепрофилированию еще не запущенных объектов коммерческой недвижимости в жилую. Т.е. в период кризиса жилая недвижимость становится более привлекательной для инвестиций.
4) Инфляция. В 2008 г. Составила 13,3%, а в 2009 – 8,8%, однако это лишь официальные данные, в реальном выражении инфляция достигла больших масштабов, однако Правительство РФ и другие официальные источники скрывают это по ряду причин, например, что бы не вызвать инфляционные ожидания, при которых люди просто могут побежать скупать товары первой необходимости (мука, сахар,…), тем самым ещё больше развинчивая инфляционную спираль и возможность появления дефицита товаров.
POLITICAL (Политические)
Политические факторы, как правило, оказывают косвенное влияние на строительную отрасль, но в то же время это влияние может быть достаточно существенным.
Один из наиболее важных политических факторов - уровень коррупции в стране. На сегодняшний день наша страна занимает 127 место в мире по уровню коррупции. По десятибалльной шкале коррупции наша страна имеет 2,1 балла. Причем чем ниже балл, тем выше уровень коррупции в стране. За последний год уровень коррупции увеличился на четыре пункта. Таким образом, в рассматриваемом отношении обстановка в нашей стране является неблагоприятной для ведения бизнеса.
В Новосибирске и области действует Губернаторская программа: при покупке жилья в кредит из областного бюджета предоставляется выплата в виде субсидии и компенсации процентной ставки по кредиту.
1.субсидирование первоначального взноса до 300 тыс. руб.
2.компенсация % ставки - 8%
Основные условия данной программы: сумма кредита до 1800000 рублей, срок действия субсидии до 7 лет, получить субсидию могут граждане, постоянно проживающие на территории Новосибирской области Такая субсидия предоставляется гражданам при оформлении кредита в период с 01.02.2009 по 01.07.2010 г. Субсидия предоставляется на приобретение жилого помещения в многоквартирном жилом доме, введенном (вводимом) в эксплуатацию в 2008-2010 годах.
Важной мерой правительства России, направленной на поддержку реального сектора экономики, можно назвать налоговые послабления. В ноябре 2008 года в срочном порядке были приняты и утверждены поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым предпринимателям дали право платить налог из реально полученной прибыли (до этого действовала только авансовая система). Как рассказывает заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Госдумы Андрей Макаров, выплата авансом налога на прибыль за четвертый квартал 2008 года, которая должна была состояться 28 ноября, вымыла бы все средства из реального сектора экономики. Более того, и регионы, получив авансом налог на прибыль, которой на самом деле не было, потом примерно 8 месяцев, как показывают расчеты, оставались бы без денег. В результате было принято такое решение.
Еще одна поправка в налоговый кодекс коснулась снижения на 4 % размера налога на прибыль –.с 1 января 2009 года он составляет 20%. По планам правительства, эта мера позволит оставить в распоряжении предприятий около 400 млн рублей.
Совершенно беспрецедентная поправка, которая была внесена в Налоговый кодекс, – увеличение с 1 до 2 млн руб. максимального размера имущественного налогового вычета, применяемого при постройке или приобретении жилья. Важно отметить, что новый лимит распространяется на правоотношения, возникшие с начала 2008 года. Если в прошлом году кто-то впервые вкладывал средства в новое жилье, то в декларации за 2008 год можно размер доходов уменьшить на объем расходов по строительству или приобретению жилья в сумме до 2 млн. руб. Такая новация законодателей теоретически должна стимулировать приобретение жилья.