По свидетельству экспертов рынка недвижимости, апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность. «Многих прельщает и некая свобода с выбором площадки для подобных проектов. Не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание – центральная часть города», – отмечает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Для организации апарт-отелей нужно меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому их можно располагать там, где сложно построить обычную гостиницу, например в жилых или офисных зданиях.
Важный аргумент для девелоперов – апарт-отели всегда можно перевести в жилой фонд и легко продать. Интерес инвесторов во многом объясняется активным развитием гостиничного рынка столицы. При этом, как считает Марина Смирнова, «они поняли, что гостиничная деятельность связана с ежедневными и многофакторными рисками. Нужно продать по возможности больший объем номеров по максимальной цене.
Сдача части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отелей) сразу снимает одну из таких проблем – риск недозагрузки». Мнения экспертов о доходности и сроках окупаемости апарт-отелей разнятся.
Некоторые считают, что стандарт номера (обустройство кухни, общий дизайн) не требует такого высокого качества, как в пятизвездной гостинице, поэтому можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д. К тому же в номерах подолгу живут одни и те же люди, следовательно, оборудование изнашивается медленнее. Количество дополнительных услуг ограниченно, значит, можно сэкономить и на зарплате персонала. Другие скептически относятся к данному формату размещения, отмечая, что при более простом управлении, они гораздо дольше окупаются. «В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 в день.
Стоимость аренды номера в апарт-отеле сравнима с арендой квартир и в среднем составляет около трех тысяч долларов в месяц», – поясняет заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. По его мнению, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, апарт-отель – за 15 лет.
С точки зрения потребителей, апарт-отель обладает массой достоинств. К обычным гостиничным услугам (уборка помещения, охрана, сервис) добавляется более низкая стоимость, возможность проживания с детьми. Такие объекты размещения пользуются популярностью и у иностранных студентов.
Многие консалтинговые и управляющие компании пока скептически относятся к такому формату размещения. Так, Ирина Панина, заместитель гендиректора Becar Commercial Property Moscow по работе с клиентами, считает, что спрос на апарт-отели растет прежде всего в городах с высокой деловой активностью. Это Москва, Санкт-Петербург, крупные промышленные центры и города-миллионники. Основные клиенты – специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам.
Удельные затраты на один номер трехзвездной гостиницы в Европе составляют $50–70 тыс., четырехзвездной – $70–100 тыс., пятизвездной – $100–150 тыс. В России эти показатели как минимум в два раза выше, что связано с отечественной спецификой строительства (необходимость во взятках и другого рода нецелевых использованиях финансовых средств).
В Москве есть двух-трехзвездные апарт-отели, расположенные на окраине города. Первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса Pokrovka Suite Hotel (Покровка, 40) открылся в сентябре 2007 года. В Санкт-Петербурге апарт-отели не выделены в отдельную категорию. Большинство из них представляют собой мини-отели, а поскольку открывались они в жилых домах, квартирный принцип (жилое помещение + кухня) сохранился. «Потенциал рынка апарт-отелей зависит от развития гостиничного рынка в целом. Сегодня его можно назвать стабильно растущим, - продолжает Ирина Панина. - Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, станут апарт-отели верхнего ценового сегмента.
Несмотря на то что расходы на строительство и оснащение велики, они востребованы». О специфике отеля и маркетинговой стратегии MaMaison Pokrovka Suite Hotel под управлением ORCO Property Group рассказывает директор по продажам Юлия Лупанова: «MaMaison Hotels & Apartments – гостиничный бренд инвестиционной, девелоперской и управляющей компании, работающей в Центральной и Восточной Европе, которая специализируется на управлении респектабельными резиденциями и бутик-отелями. Обычно они расположены в центральных районах городов, предлагают качественный сервис, широкий ассортимент дополнительных услуг.
В наших отелях и резиденциях есть апартаменты, студии и люксы с одной или двумя спальнями, с оборудованными кухнями, они подходят как для длительного размещения и семейного отдыха, так и для коротких деловых поездок с максимальным комфортом». Сегодня в цепочке девять отелей и четыре резиденции. Среди них, например, Pachtuv Palace в центре старой Праги. Он восстановлен по оригинальным эскизам, воспроизведены практически все архитектурные и декоративные детали и украшения: фрески, скульптура, лепнина. Riverside в деловом центре Праги построен в стиле модерн. Le Regina находится в столице Польши недалеко от знаменитого Варшавского замка. Andrassy Hotel – в центре Будапешта в непосредственной близости от основных достопримечательностей города.
Все эти отели входят в престижную ассоциацию Small Luxury Hotels of the World. Перед строительством или покупкой отеля ORCO Property Group проводит всесторонние маркетинговые исследования: оцениваются местонахождение, возможности позиционирования на рынке, потенциальные клиенты, составляются прогнозы по загрузке и срокам окупаемости. «Pokrovka Suite Hotel – первый проект, с которым наша компания выходит на российский рынок, - продолжает Юлия Лупанова. - Это новое здание, построенное в исторической части города с учетом самых последних технических и технологических достижений.
В номерном фонде только люксы, средняя площадь которых больше даже по сравнению с другими бутик-отелями аналогичного класса. Поскольку сегмент апарт-отелей и резиденций в Москве практически не развит, есть смысл делать особый акцент на привлечении long-stay-бизнеса, который обеспечит гарантированные доходы, более быстрый возврат инвестиций. Тогда мы сможем занять пока еще свободную нишу и укрепить свои позиции. Pokrovka Suite Hotel – прекрасная альтернатива сервисным апартаментам».
Будет ли успешным Pokrovka Suite Hotel, покажет время, но востребованность действующих апарт-отелей Москвы уже давно очевидна. «Апарт-отель – это наиболее демократичная форма гостиницы, которая ничего не навязывает и не заставляет клиента пользоваться чем-либо, - отмечает генеральный директор ГК «Орехово» Геннадий Устинов. - Гость может самостоятельно организовать то питание, которое ему нужно – детское, лечебное, семейное.
В обычной гостинице предоставляется, как правило, универсальное, оно не всем подходит. На Западе контингент постояльцев апарт-отелей давно уже сложился, а в России он меняется в зависимости от политической и экономической ситуации. Мы выстраиваем маркетинговую политику в соответствии с требованиями времени. У нас 460 номеров - это полноценные квартиры, оснащенные всем необходимым для длительного проживания. Благодаря правильному подходу и увеличению количества долгосрочных контрактов средняя загрузка в текущем году выше, чем в прошлом». «Доходность апарт-отелей напрямую зависит от стратегии менеджмента – продолжает Геннадий Устинов. - У нас на 3,5 гостя приходится один работник, экономически это очень выгодно.
В другом отеле такой же категории обычно соотношение иное - один работник на двух гостей. В целом у формата апарт-отелей, на мой взгляд, большое будущее. Он очень демократичен и имеет ряд очевидных преимуществ. Надеюсь, в ближайшее время девелоперы смогут оценить эти преимущества. Пришла пора создавать российскую сеть апарт-отелей».
3.
2.2 Проблемы развития апарт-отелей в России
Главными недостатками столичных и российских апарт-отелей считаются: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта.
Помещения в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц форматом номеров и небогатым набором дополнительных услуг.
Во многих российских и московских апарт-отелях на кухне есть холодильник, микроволновка и мойка. Но приготовить там пищу невозможно — только разогреть.
Впрочем, несмотря на скудный сервис, апарт-отели «по-русски» пользуются повышенным спросом: в начале года «Волга» была загружена на 90%, «Кузьминки» — на 75%.
В основном эти гостиницы рассчитаны на непритязательных клиентов из России или ближнего зарубежья.
Иностранцы предпочитают останавливаться в сервисных квартирах. Однако, несмотря на внушительные объемы московского рынка аренды квартир (по некоторым оценкам, общее число сдаваемых квартир достигает 80–100 тыс.), в этом его сегменте налицо явный дефицит. Например, если человек хочет воспользоваться услугами уборки и смены постельного белья, иметь возможность обедать и ужинать в ресторане, то выбор таких сервисных квартир органичен.
Классический апарт-отель — это отель, площадь номеров в котором, как правило, больше, чем в обычных гостиницах, так как предполагается еще и пространство для кухни. Они рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. В то же время они удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности.
Потенциальный спрос на апарт-отели в России и Москве внушителен. Всегда найдутся люди, которым при длительном пребывании в Москве или другом городе гораздо выгоднее платить за апартаменты, чем за гостиничный номер.