Необходимость принятия такого нормативного акта вызывалась тем, что согласно вышеназванному закону в собственность граждан переходит лишь квартира. Ни один из них не решает юридическую судьбу других частей многоквартирного дома (объекты общего пользования). По этому необходимо было решить вопрос об их принадлежности и правовом статусе.
С учетом этих обстоятельств Кабинет министров Украины принял Постановление “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588.
Это означает, что владение, пользование и распоряжение объектами общего пользования многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников квартир и нежилых помещений.
Попросту говоря, обычный многоквартирный дом становится объектом обще долевой собственности, а объединение собственников квартир и нежилых помещений наделяется статусом юридического лица. Все жильцы, приватизировавшие квартиры в доме государственного жилищного фонда или ставшие собственниками квартир в результате выплаченного пая в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива, являются равноправными его пользователями, собственниками.
Все собственники квартир и нежилых помещений, которые находятся в многоквартирном доме, имеют не только одинаковые и равные права на долю в общем, имуществе, но и обладают всем объемом гражданских прав, связанных с его пользованием, владением и распоряжением, включая и получение имущественных выгод от пользования этого имущества. Сказанное можно проиллюстрировать на таком примере. Объединение (кооператив, товарищество) собственников квартир и нежилых помещений сдало в аренду принадлежащие ему нежилые помещения. В результате у объединения (кооператива, товарищества) образовалась прибыль (доходы) от арендной платы. Следовательно, все собственники квартир и нежилых помещений вправе получить свою часть имущественных выгод путем, допустим, соразмерного уменьшения взносов на обслуживание дома и придомовых территорий.
Собственник квартир и нежилых помещений многоквартирного дома являются собственниками и объектов общего пользования дома - межквартирных лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, крыш, технических этажей, подвалов, мусоропроводов, вне квартирного инженерного обслуживания надворных построек и другого. Принадлежат объекты общего пользования многоквартирного дома собственникам квартир и нежилых помещений на праве обще долевой собственности. Доля каждого участника общей стоимости в праве собственности на объекты общего пользования пропорциональна доле площади принадлежащей ему квартиры в общей площади многоквартирного дома. Собственники квартир и нежилых помещений не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу других лиц отдельно принадлежащих им на праве собственности квартиры или нежилых помещений.
Объединение собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома понятие не новое. Еще в дореволюционной Украине известны были подобные объединения жильцов и назывались они товариществами собственников квартир. Они сослужили неплохую службу по сбережению квартир. После революции мало-помалу они стали распадаться, тем не менее, некоторые продержались вплоть до второй половины тридцатых годов.
Поистине новое - это хорошо забытое старое....
Объединение собственников квартир и нежилых помещений (далее - объединение), создаваемое для содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании, действует на основании Постановления “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588 и статуса объединения.
Инициатором создания такого объединения может быть как собственник дома или уполномоченный им орган, так и граждане - собственники квартир, жилых помещений, а также собственники нежилых помещений дома.
О созыве учредительного собрания требуется письменное уведомление каждого собственника под расписку или же ему направляется заказное письмо. Такое уведомление должно быть вручено или отправлено не позднее, чем за 30 календарных дней до даты проведения собрания.
В уведомлении должна содержаться информация о создании объединения собственников, дата, время, место проведения и повестка дня учредительного собрания.
На учредительном собрании должны присутствовать персонально не менее половины собственников квартир, других жилых и нежилых помещений в доме и собственник дома (или уполномоченный им орган).
Если собственник жилого дома не явился, учредительное собрание является недействительным. В этом случае (когда нет кворума) назначается другая дата проведения собрания. Дата проведения нового собрания доводится до сведения заинтересованных лиц объявлением, которое размещается в общедоступных местах дома не позднее, чем за 7 календарных дней до даты проведения собрания.
Повторное собрание считается правомочным, если оно проводится не ранее чем через 14 календарных дней, но не позднее 30 календарных дней после первой даты его проведения. Если на повторное собрание явится собственник дома и не меньше 30 процентов собственников квартир, то такое собрание признается правомочным. Если снова учредительное собрание не состоится, то собственник дома или уполномоченный им орган самостоятельно разрабатывает проект устава объединения собственников в соответствии с Типовым уставом. То есть в этом случае инициатором может быть сам собственник, а не кто-то другой.
На учредительном собрании собственник дома или уполномоченный им орган информирует собственников квартир об основных принципах использования имущества жилого дома, находящегося в общем, пользовании, и порядок создания объединения собственников.
Также рассматриваются такие вопросы: создание объединения собственников; рассмотрение и утверждение проекта устава объединения собственников; создание рабочей (инициативной группы) для разработки проекта первой годовой сметы объединения собственников; в случае необходимости - срок и порядок созыва очередного собрания, другие вопросы.
В положении предусматривается, что на учредительном собрании каждый собственник, в том числе собственник дома, имеет один голос независимо от размера принадлежащих им квартир, жилых и нежилых помещений.
Решения на учредительном собрании принимаются простым большинством голосов присутствующих на нем собственников. Решение, принятое на учредительном собрании, является обязательным для всех собственников дома, квартир, других жилых и нежилых помещений, в том числе и для тех, кто независимо от каких-либо причин отсутствовал на учредительном собрании или не участвовал в голосовании.
Устав собственников может быть утвержден не только на учредительном собрании, но и без его проведения, путем письменного согласования собственниками. В этом случае устав считается утвержденным, если за него было подано простое большинство голосов от общего числа собственников.
Устав объединения собственников подлежит бесплатной государственной регистрации. Орган местной государственной исполнительной власти обязан его зарегистрировать в течение 30 календарных дней после подачи заявления о регистрации и протокола учредительного собрания. Отказ от регистрации направляется в письменной форме и может быть обжалован в судебном порядке любым членом создаваемого объединения. Объединение считается созданным с момента регистрации устава.
Устав объединения собственников должен отвечать Типовому уставу, утвержденному Государственным комитетом Украины по жилищно-комунальному хозяйству.
Устав объединения собственников должен содержать следующие сведения: название и местонахождение объединения; цели и предмет деятельности объединения; перечень имущества, находящегося в общем, пользовании; права и обязанности собственников в отношении имущества жилого дома, находящегося в общем, пользовании; название всех органов управления и контроля объединения, их полномочия, периодичность собраний, порядок голосования и принятия решений на них; порядок принятия сметы расходов и оплаты общих расходов; порядок реорганизации и ликвидации объединения и другие положения.
К уставу прилагаются такие документы: заверенные копии документов, устанавливающие право каждого собственника на владение домом, квартирой (квартирами), жилым помещениями; опись земельного участка по установленной форме; технический паспорт дома; перечень и опись каждой квартиры, жилого и нежилого помещения и сведения об их расположении, а также об их площадях; проект сметы на первый год деятельности объединения; копии заключения о техническом состоянии дома и необходимости ремонта и улучшений, которые должны быть осуществлены на протяжении 5 лет после регистрации устава.
Доля в общих затратах каждого собственника определяется пропорционально его доле в имуществе, находящемся в общем пользовании, и определяется в порядке, предусмотренном уставом объединения.
Отказ собственника от пользования имуществом, находящимся в общем, пользовании, не освобождает его от оплаты доли в общих затратах.
Объединение собственников вправе обратится в суд с иском о неуплате собственником дома, квартиры, жилого или нежилого помещения его доли в общих затратах, а также каких-либо штрафов, пени, процентов, начисленных на эту сумму.
Ремонт квартиры, жилого и нежилого помещения осуществляется собственниками за их счет.