Договор ренты и его разновидности. Понятие, права и обязанности сторон.
1. Понятие договора (ст. 583): получатель ренты передаёт имущество в собственность плательщику ренты, который обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При передаче недвижимого имущества под выплату ренты получатель ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587).
2. Форма договора: обязательно нотариальное удостоверение договора. Отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит государственной регистрации.
3. Субъекты договора.
1) Получатель:
- граждане;
- некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты).
2) Плательщик:
- граждане;
- юридические лица.
4. Вид, форма и размер ренты.
1) Постоянная 9гл. 33 §2) (выплачивается бессрочно):
- выплачивается в деньгах или путём предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты;
- выплачивается по окончании квартала (если иное не установлено договором).
2) Пожизненная рента (гл. 33 §3) (выплачивается в течение жизни):
- денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ;
- выплачивается ежемесячно (если иное не установлено договором).
3) Пожизненное содержание с иждивением (гл. 33 §4):
- в договоре определяется стоимость всего объёма содержания с иждивением, которое не может быть менее 2 МРОТ;
- содержание может быть заменено периодическими платежами в деньгах.
5. Право выкупа постоянной ренты.
1) По желанию плательщика (ст. 592), который должен заявить об этом письменно за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный оговором.
2) По требованию получателя (ст. 593):
- в случае нарушения плательщиком обязательства;
- в случае неплатёжеспособности плательщика;
- в случаях непоступления имущества, переданного под ренту, в общую собственность ли раздела его между несколькими лицами;
- в других случаях, предусмотренных договором.
Договор аренды: понятие, права и обязанности сторон. Особенности договора проката.
1. Понятие: арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606).
2. Объект: индивидуально определённые и непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, здания и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607).
2. Субъекты. Арендодателями могут быть (ст. 608):
- собственник имущества;
- лицо, уполномоченное на это законом или собственником.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
4. Форма:
1) Письменная форма обязательная (ст. 609):
- если договор заключён на срок более одного года;
- если одна из сторон – юридическое лицо.
2) Обязательна госрегистрация договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом.
5. Права и обязанности сторон.
1) Арендодатель вправе:
- требовать уплаты арендной платы;
- требовать в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы её досрочного внесения в установленный арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614);
- требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).
2) Арендодатель обязан:
- предоставить сданное внаём имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению (ст. 611);
- отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612);
- предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);
- произвести за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).
3) Арендатор вправе:
- истребовать сданное внаём имущество и возмещение убытков, причинённых несвоевременностью предоставления имущества (ст. 611);
- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением договора;
- при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:
- требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;
- удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора;
- требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;
- если арендодателем не произведён капитальный ремонт, то:
- произвести его за счёт арендодателя;
- потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;
- с согласия арендодателя (ст. 615):
- сдать имущество в субаренду;
- передать арендные права другому лицу;
- отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
- иметь преимущество при заключении договора на новый срок (ст. 621).
4) Арендатор обязан:
- своевременно платить арендную плату;
- пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.
6. Особенности договора проката.
Арендодатель осуществляет сдачу движимого имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности и осуществляет текущий ремонт имущества.
Арендатор использует имущество в потребительских целях (если иное не оговорено договором); не вправе сдавать имущество в субаренду, отдавать в залог или использовать в качестве паевого взноса.
Договор проката заключается на срок до одного года.
Договоры транспортных средств с экипажем и без экипажа. Понятие, права и обязанности сторон.
1. Арендатор вправе:
- без согласия арендодателя сдавать т/с в субаренду (если договорами не предусмотрено иное);
- без согласия арендодателя от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования т/с, указанным в договоре, или назначению т/с.
2. При аренде т/с с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации арендатор обязан, если иное не предусмотрено договором:
- оплачивать расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией т/с, в т.ч. на оплату топлива, других расходных материалов и на оплату сборов.
3. При аренде т/с с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации арендодатель обязан:
- поддерживать надлежащее состояние т/с, включая текущий и капитальный ремонт и предоставление необходимых принадлежностей;
- предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации т/с, а также весь спектр услуг, предусмотренный договором;
- оплачивать услуги членов экипажа, а также их содержание, если иное не предусмотрено договором;
- страховать т/с, когда это обязательно в силу закона или договора.
4. При аренде т/с без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации арендатор обязан:
- поддерживать надлежащее состояние т/с, включая текущий и капитальный ремонт;
- осуществлять своими силами управление т/с и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую;
- оплачивать расходы на содержание т/с, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (если иное не предусмотрено договором).
Договор аренды здания или сооружения и предприятия. Понятие, права и обязанности сторон.
1. Понятие аренды зданий и сооружений (гл. 34 §4): арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650).
2. Понятие аренды предприятия (гл. 34 §5): арендодатель обязуется за плату предоставить во временное владение и пользование арендатору предприятие как имущественный комплекс, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656).
3. Права арендатора зданий и сооружений: право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей прав на недвижимость (ст. 652).
4. Права арендатора предприятия: вправе без согласия арендодателя обменивать, продавать, сдавать в субаренду имущество, если это не уменьшает стоимости предприятия и не нарушает договор аренды (ст. 660).
5. Передача права имущества осуществляется по передаточному акту.
Договор финансовой аренды (лизинга): понятие, права и обязанности участников.
Арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого продавца и предоставить его арендатору во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Арендодатель должен уведомить продавца, что имущество предназначено для сдачи в аренду.
Предметом договора выступают непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Договор найма жилого помещения (коммерческий наем) и договор социального найма жилого помещения. Основания возникновения жилищных правоотношений. Права и обязанности сторон.
ДНЖП – гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социально найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по этому договору наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и его членов семьи договор может быть заключён с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении. Договор заключается по основаниям , на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.