Как уже отмечалось, по существу не определен земельно-правовой статус сельскохозяйственной коммерческой организации. Правовые акты, вводя общую (совместную или долевую) собственность граждан на земельные доли, используемые сельскохозяйственной коммерческой организацией, не определяют правовой статус самой сельскохозяйственной организации как юридического лица по отношению к используемой земле.
Но есть и более общие вопросы, затрагивающие правосубъектность сельскохозяйственных коммерческих организаций и граждан, использующих сельскохозяйственные земли. В настоящее время практически отсутствует правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель, хотя само право передачи сельскохозяйственных земель в законе зафиксировано. Поэтому с учетом сложившейся социальной практики, общих положений действующего Гражданского кодекса (главы 17 части 1 и главы 34 части II), проекта нового Земельного кодекса, а также специфики аренды сельскохозяйственных земель этот вид пользования землей должен быть специально урегулирован в новом земельном законодательстве.
Один из наиболее важных вопросов — срок аренды сельскохозяйственных земель. Вряд ли обоснованно положение Земельного кодекса, устанавливающее максимальный срок сдачи земельного участка в аренду для ведения крестьянского хозяйства их собственниками (гражданами) в пять лет и распространяющее этот срок также на арендодателей-пенсионеров. В то же время срок передачи в аренду земель сельскохозяйственных предприятий не лимитирован. Проект ЗК предусматривает, таким образом, неравноправное положение арендодателей сельскохозяйственных земельных участков. Кроме того, предлагаемое проектом решение нерационально с позиций арендатора, который, будучи сельскохозяйственным производителем, заинтересован в длительных сроках аренды для более эффективного ведения хозяйства.
Положения проекта ЗК, устанавливающие ограничения сдаваемой в аренду площади сельскохозяйственных земель, противоречат части II ГК РФ, где не предусматриваются ограничения количества имущества, сдаваемого в аренду, а лишь дается право законодателю определять виды имущества, которые не могут быть сданы в аренду.
Регулирование аренды сельскохозяйственных земель должно исходить из принципа равных условий хозяйствования как для фермерских хозяйств, так и для сельскохозяйственных коммерческих организаций. В проекте ЗК этот принцип нарушается, когда ограничение объекта аренды касается прав арендаторов лишь применительно к лицам, ведущим крестьянское хозяйство. Они могут арендовать только такое количество земли, которое в совокупности с размером земельного участка, принадлежащего им на одном из указанных в законе прав, не превышает предельные размеры. Это ограничение не распространяется на сельскохозяйственные предприятия.
Необходимо урегулировать в законе целый ряд вопросов применительно к аренде земельных долей, находящихся в общей собственности граждан, сельскохозяйственным предприятием. Специфика объекта арендных отношений здесь в том, что он характеризуется лишь в так называемых баллогектарах. В законе целесообразно определить, в частности, что обязанность по охране земель должна возлагаться на арендатора. Необходимо решить вопрос о возмещении стоимости произведенных улучшений, неотделимых от земельного участка, при расторжении договора, а также урегулировать последствия ухудшения качества земельных участков арендатором. Согласно общему предписанию ст. 53 действующего ЗК РФ 1991 года, арендатор имеет право возводить любые строения и сооружения на арендованном земельном участке лишь с согласия собственника. Применительно к заключению многосторонних договоров аренды с собственниками земельных долей общее предписание должно быть особо конкретизировано в законе. Это касается как процедуры и оптимальных сроков получения согласия сособственников, так и влияния застройки определенного участка, арендованного сельскохозяйственной коммерческой организацией, на размер земельной доли собственников (в частности, в баллогектарах). В части II ГК РФ предусмотрен конкретный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды судом по требованию одной из сторон. Стороны имеют также право предусмотреть в договоре и иные основания его расторжения. Применительно к договору об аренде земельных долей основанием его досрочного расторжения следует признать желание собственника земельной доли организовать крестьянское хозяйство.
Следовало бы отказаться от существующих ограничений права фермера на сдачу земельного участка в аренду и установить, что это право возникает у фермера не только тогда, когда он сам призывается на срочную военную службу, поступает на учебу или утрачивает трудоспособность, но и тогда, когда это происходит с другими членами хозяйства, т. е. в случае временного сокращения числа трудоспособных в хозяйстве.
Законодательного решения требуют вопроси сервитутного права, имеющие самое непосредственное отношение к проблеме правового статуса земельных собственников и лиц, использующих землю на иных правовых основаниях. Сервитутное право — довольно сложный правовой институт, имеющий своим истоком Римское право. Однако сервитуты не связаны только с правом частной собственности на землю, поскольку представляют собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитуты существовали и в советском земельном праве в условиях исключительной собственности государства на землю, хотя и не имели такого названия. Существуют они и в современном земельном праве России. Гражданский кодекс РФ ввел в законодательство понятие сервитута ( ст. 274— 277), предусмотрев возможность взимания платы за обременение земельного участка сервитутом. Но в основе своей сервитут — это институт земельного права и в качестве земельного сервитута должен быть урегулирован прежде всего земельным законодательством с учетом возникновения сервитутов на сельскохозяйственных землях в силу закона.
Одна из важнейших задач земельного законодательства — создание правового механизма, регулирующего земельный оборот, способного обеспечить функционирование земельного рынка, в особенности рынка сельскохозяйственных земель.
Создание такого механизма означает в конечном счете установление параметров свободы поведения участников земельного оборота и, следовательно, охрану их прав и законных интересов от необоснованного вмешательства государства в рыночные земельные отношения.
Данный механизм должен обеспечить рациональное перераспределение сельскохозяйственных земель, предотвратить возможность отрицательных социаль- них, экологических и экономических последствий сделок с землями сельскохозяйственного назначения.
Действующее земельное законодательство (ст. 9и36 Конституции РФ, ст. 129 ГК РФ, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России») создает правовые предпосылки (основу) формирования земельного рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации. Проведенное исследование позволяет сформулировать основные требования закона к заключению сделок по поводу сельскохозяйственных земель.
1. Прежде всего сохранение (в принципе) целевого назначения (целевого использования) земельного участка и особого режима его использования. Однако это требование не означает категорического запрещения изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель, которые не исключены из земельного рынка. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года предусматривает возможность изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель при их продаже по разрешению органов исполнительной власти субъектов Федерации. Закон должен установить детальный порядок получения такого разрешения. Это необходимо как для охраны интересов собственников (либо залогодержателей) земельных участков, так и для охраны ценных сельскохозяйственных земель, для предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного производства. Необходимо определить, в частности, сроки и процедуру получения такого разрешения, включая процедуру согласования с соответствующими органами (природоохранитель-ными, санитарными и др.), информирование населения о предполагаемом изменении целевого назначения и использования земельного участка, порядок обжалования в суд отказа в выдаче разрешения на изменение целевого назначения земельного участка при совершении сделки с ним и т. д.
Урегулирование в земельном законодательстве порядка заключения сделок с сельскохозяйственными землями должно исходить из того, что условия пользования землями сельскохозяйственного назначения должны, по общему правилу, полностью сохраняться и при совершении сделок с ними. Это правило должно иметь общий характер и распространяться на любые сделки с сельскохозяйственными землями.
2. Требования, предъявляемые к сделкам по поводу земельных участков сельскохозяйственного назначения,— это порядок заключения сделок с земельными участками, находящимися в общей собственности, которая в настоящее время получила наибольшее распространение на землях сельскохозяйственного назначения. На совершение таких сделок необходимо согласие всех участников. Это на практике может в определенной мере затормозить оборот соответствующих земельных участков (особенно из состава земель сельскохозяйственных обществ и товариществ). В связи с этим необходима выработка правового механизма получения указанного согласия.
3. Требования, предъявляемые к заключению сделок с сельскохозяйственными землями,— это требования, относящиеся к форме и содержанию договора, его регистрации и возникновению прав на земельные участки, являющиеся предметом сделки.