Наряду с общими требованиями имеются и специфические, которые должны предъявляться к отдельным видам таких сделок (купля—продажа, аренда и др.). При этом возникает ряд вопросов, требующих законодательного регулирования. Так, по закону право на получение земельного участка для ведения крестьянского хозяйства имеют граждане, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующую квалификацию. Возникает вопрос: если земельный участок приобретается в общую собственность членов крестьянского хозяйства, то должны ли эти требования распространяться на всех сособственников либо только на главу хозяйства? Представляется разумным их распространять лишь на главу такого хозяйства. Действующее законодательство устанавливает предельные размеры земельных участков- для крестьянского хозяйства. Проект Земельного кодекса также предусматривает предельные размеры, которые, однако, не являются прямым препятствием для приобретения участка в большем размере, так как проект предусматривает взимание прогрессивного налога на это. В случае, если будет действовать запрет на превышение предельных размеров, по договору купли—'• продажи можно будет приобрести земельный участок, совокупная площадь которого с имеющимся земельным участком не превышает установленные пределы.
В настоящее время практически отсутствует правовое регулирование такого института земельного рынка, как ипотека сельскохозяйственных земель. Этот вопрос лишь частично решается в Указе Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года. Учитывая социальную значимость обеспечения рационального использования сельскохозяйственных земель, необходимо решить в законе вопрос о цели использования средств, полученных под залог сельскохозяйственных земель, определить структуры, имеющие право выступать в роли залогодержателей, решить проблему правового статуса зданий и сооружений, находящихся на заложенной земле, а также проблему получения продукции и доходов с заложенных земельных участков, используемых для растениеводства.
Анализ правовых проблем выкупа земельных участков у сельскохозяйственных производителей для государственных и муниципальных нужд приводит прежде всего к выводу, что понятие «выкуп» применимо только к собственнику земли, а поняяие «изъятие» имеет более общее значение, так как применимо и к собственникам земли, и к лицам, использующим землю на других правовых основаниях. В действующем законодательстве употребляется понятие «изъятие (выкуп)». Соответственно, следует говорить об изъятии земель по отношению ко всем субъектам прав на землю, а о выкупе и возмещении убытков как о последствиях изъятия земель — в первом случае применительно к изъятию земли у собственника, а во втором — к изъятию земли у субъектов иных прав на землю. Следовало бы внести соответствующие изменения в действующее законодательство. Важное значение имеет порядок установления договорной (рыночной) цены выкупа изымаемого земельного участка. На практике он носит случайный характер (хотя и «по взаимной договоренности»). Поэтому целесообразно подвергать выкупаемые земли профессиональной оценке.
При разработке проекта Земельного кодекса РФ следует возродить институт временного занятия земель для проведения изыскательских работ. Это касается прежде всего сельскохозяйственных земель.
В реализации целей земельной реформы, в особенности в сфере сельского хозяйства, важная роль принадлежит правовому регулированию государственного управления землепользованием. Речь идет прежде всего о государственном кадастровом учете земельных ресурсов, территориальном планировании использования земли, контроле за обеспечением рационального использования и охраны земель. Особая значимость правовых институтов, регулирующих осуществление указанных функций, объясняется прежде всего тем, что эти институты должны представлять собой ту изначальную основу, на которой может строиться весь правовой механизм, постоянно обеспечивающий оптимальное соотношение между автономией частного собственника земли и государственным «вмешательством» в эту автономию в целях обеспечения общегосударственных и общественных интересов в использовании земли как важнейшего природного ресурса.
Одной из наиболее сложных задач, решаемых правом в рамках земельной реформы, является разработка специальных законов, определяющих порядок ведения государственного земельного кадастра, осуществления территориального планирования использования земельных ресурсов и государственного контроля за обеспечением их рационального использования и охраны. В настоящее же время ведение государственного земельного кадастра и осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель регулируются постанов- лениями Правительства РФ; территориальное планирование использования земли в городах регулируется на том же уровне. Территориальное планирование использованияяземель сельскохозяйственного назначения вообще не регулируетсяя В настоящее время имеется проект закона о государственном земельном кадастре, который существенно отличается характером регулирования кадастровых отношений в стране от действующего Положения о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением Правительства РФ 25 августа 1992 года. Основные отличия состоят в том, ччо, во-первых, задачи ведения кадастра — не только сбор и обработка информации о земле и использование ее государственными органами при осуществлении мероприятий, связанных с использованием и охраной земли, но и предоставление информации о землях и размещенной на них недвижимости заинтересованным физическим и юридическим лицам; во-вторых, в том, что учет земельных участков (единиц недвижимости) ведется на уровне государственной регистрации, регулируемой законом; в-третьих, в том, что устанавливается ответственность государства, соответствующих должностных лиц, а также физических и юридических лиц за нарушение законодательства о государственном земельном кадастре.
Работы по созданию проекта закона о государственном контроле пока не ведутся. Однако до приняяия нового Земельного кодекса разработка проектов законов о кадастре и о государственном контроле весьма затруднительна. Проблему законодательного регулированияятерриториального планирования использования земель в России еще предстоит решить. Была сделана попытка подготовить проект закона, но она оказалась не очень удачной. Требуются дополнительные исследования, которые могут быть проведены в процессе подготовки и обсуждения еще одного проекта закона. Необходимо также учесть опыт зарубежных стран, где решение этой проблемы имеет давние традиции.
В действующем земельном законодательстве понятие территориального планирования хотя и присутствует, но не определены его четкие юридические задачи и параметры. Содержащиеся в проекте ЗК. РФ положения о территориальном планировании землепользования — скорее, признание идеи, а не правовой механизм. Со стороны Министерства строительства РФ была сделана попытка подменить вопросы территориального планирования использования земли так называемым функциональным зонированием территории и на том основании, что речь идет не о земле, а о территории, подчинить функциональное зонирование своему ведению. При разработке законопроекта о территориальном планировании использования земли необходимо определить его соотношение с земельным зонированием, сельскохозяйственным районированием, определить его задачи, формы и методы осуществления, черты территориального планирования и земельного зонирования в городах и вне городов (прежде всего в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также разделить функции земельных и архитектурно-строительных органов ( особенно в городах).
Законодательное урегулирование территориального планирования использования земель, в том числе сельскохозяйственных, означало бы формирование одного из важнейших институтов целостной системы правового регулирования земельных отношений, необходимого для целенаправленного функционирования этой системы.
Совершенствование земельного законодательства будет способствовать созданию юридического механизма реализации права частной собственности на землю в сельском хозяйстве.
Список литературы
И. Иконицкая, доктор юридических наук, профессор, заместитель директора Института государства и права РАН. Земельная реформа и право