• право собственности относится к обладанию правами на землю; стоимость обычно касается рыночной стоимости; использование относится к правам пользования и получения прибыли от земли; системы управления земельными ресурсами должны ориентироваться на потребности пользователей данных. Информация, хранимая в системе, должна быть достаточной, чтобы удовлетворить потребности пользователей и должна содержаться в актуальном состоянии. Несущественные данные следует исключить;
• нет какого-то одного решения для управления земельными ресурсами, которое пригодно для всех стран. Тем не менее, важно понять международные тенденции и быть готовым к более широкому международному сотрудничеству на развивающихся глобальных земельных рынках.
I D. Землеустройство
Землеустройство является приложением земельной информации к земельным ресурсам. Оно представляет собой комплекс процессов, которые затрагивают множество дисциплин и профессий. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• землеустройство – это процесс приведения физических ресурсов земли втакое состояние, чтобы получить хороший результат;
• управление земельными ресурсами является частью инфраструктуры, которая поддерживает хорошее землеустройство. Его следует рассматривать как средство достижения цели, а не самоцель;
• решения по землеустройству могут контролироваться разными ведомствами, что приводит к разной земельной политике. Должны быть разработаны механизмы, чтобы обеспечить последовательность ее реализации.
I E. Земельная реформа
Земельная реформа – это термин, который интерпретируется разными способами в зависимости от контекста, в котором он применяется. С точки зрения управления земельными ресурсами, он означает восстановление прав на землю, создание новых прав или перераспределение существующих прав. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• земельные реформы могут происходить в городских районах и в сельской местности. Земельная реформа не является исключительно деятельностью в сельскохозяйственной отрасли;
• земельные реформы в городских и сельских районах взаимозависимы и будут влиять друг на друга. Управленцы должны понимать связи между городом и деревней;
• понимание более широких аспектов землеустройства и земельной реформы является существенным для надлежащего управления земельными ресурсами, но не составляет его сущность.
I F. Выгоды от эффективной системы управления земельными ресурсами
12
Выгод, которые являются результатом действия эффективной системы управления земельными ресурсами, много. Важно, чтобы политики и широкая общественность, знали об этих выгодах, так как создание эффективных и надежных систем управления земельными ресурсами требует долгосрочных капиталовложений и постоянной поддержки. Хорошее практическое решение будет:
• гарантировать право собственности и его защиту, оказывать поддержку налогообложения земли и недвижимости, обеспечивать гарантию кредита, развивать земельные рынки и осуществлять их мониторинг, защищать земельные ресурсы и поддерживать мониторинг окружающей среды, облегчать землеустройство государственных земель, уменьшать количество земельных споров, содействовать земельной реформе в сельской местности, улучшать городское планирование и развитие инфраструктуры и обеспечивать статистические данные;
• обеспечивать знание этих выгод всеми гражданами.
I G. Институциональные вопросы
Управление земельными ресурсами является более чем техническим процессом и должно работать в социальной и политической среде. Хорошее практическое решение будет учитывать институциональные вопросы и признавать, что:
• клиентами, обслуживаемыми в сфере управления земельными ресурсами, являются большинство государственных секторов экономики, многие специалисты и все физические лица, являющиеся собственниками земли. Разные клиенты могут нуждаться в разных видах продукции или услуг;
• предпочтительно, чтобы такие функции управления земельными ресурсами, как регистрация и передача прав на землю, выполнялись учреждениями, которые отделены от судов, оставляя судебной системе решение остающихся спорными вопросов;
• системы управления земельными ресурсами могут стать финансово самостоятельными, покрывая многие затраты на свои операции за счет регистрационных сборов, продажи данных, связанных с землей, и оказания услуг;
• ресурсы, которыми располагает частный сектор, могут использоваться, чтобы дополнить работу государственного сектора через государственно-частное сотрудничество;
• следует применять рыночный подход к предоставлению связанных с землей информационных товаров и услуг;
• правительства являются основными участниками на земельном рынке, не только регулируя его и обеспечивая для него инфраструктуру, но также являясь собственниками значительного количества земли. В этом качестве они не должны пользоваться преимуществами перед другими участниками земельного рынка.
I H. Электронное общество
Информационная технология привела к развитию электронного общества и спросу на электронный доступ к данным, связанным с землей. Использование таких технологий может улучшить предоставление государством услуг и привести к более эффективному государственному управлению, бoльшим возможностям граждан участвовать в управлении, большей прозрачности, меньшему уровню коррупции, менее трудоемким
13
сделкам, более высоким государственным доходам и меньшим эксплуатационным расходам. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• роль регистраторов, нотариусов, адвокатов и посредников, которые участвуют в процессе передачи прав на землю, может измениться и может потребоваться изменить процедуры передачи прав на землю, чтобы воспользоваться новыми технологиями.
• существуют риски от использования новых технологий, которые в настоящее время недостаточно укрепились, и, следовательно, административным органам следует готовиться к развертыванию электронного обслуживания поэтапно;
• электронные системы передачи прав на землю должны быть ориентированы на клиента.
II. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА
Эта глава разъясняет основные правовые вопросы, которые возникают при управлении земельными ресурсами.
II A. Правовой статус земли и недвижимости
Разные страны трактуют правовой статус земли и недвижимости по-разному, хотя есть общие основные принципы. Хорошее практическое решение:
• даст определение сущности земли, формы и характера собственности и юридически признанных форм владения и прав, связанных с землей;
• будет различать недвижимое (“реальное”) и движимое (“персональное”) имущество;
• будет различать собственность на землю, владение землей и землепользование и защищать права собственников земли, арендаторов и третьих сторон, включая залогодателей и залогодержателей.
• будет требовать, какие права меньшей силы, чем полное право собственности, должны регистрироваться (например: сервитуты и ипотека);
• будет кодифицировать все формы установленного законом ограничения, применимого к земле;
• определит способы и условия, когда права пользования могут перейти в права собственности, например, по истечении срока давности;
• создаст независимые стабильные институты для управления земельными ресурсами с ясными полномочиями и правами, установленными законом, определив роли тех, кто отвечает за регистрацию земель, государственное картографирование, оценку земель и учет прав землепользования.
II B. Система землевладения
Формы собственности на землю, признанные законом, будут влиять на права относительно земли, которые вносятся в реестры. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы, которые:
• определяют формы собственности, которые являются законными (например: владение на полном праве собственности и владение на правах аренды):
• определяют, какие права на землю и недвижимость, ограничения и обязательства должны регистрироваться;
14
• признают, что могут существовать права, основанные на обычае, который находятся вне официальной правовой системы, но могут признаваться на локальном уровне.
II C. Регистрация документов и регистрация правового титула
Существуют два основных метода, с помощью которых официально регистрируются права на землю – регистрация документов и регистрация правового титула. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы, которые:
• создают административные системы для регистрации передачи прав на землю и ипотечных залогов, которая может гарантировать права, внесенные в реестры;
• обеспечивают юридическую определенность собственности, устанавливая очередность прав согласно их порядку регистрации;
• определяют уровень гарантий, механизмы обеспечения компенсации и размер компенсации или порядок исправления правового титула в случае ошибок;
• содержат юридическое определение объектов недвижимости, прав на них и ограничений, которое отражает реальное положение;
• облегчают передачу прав на землю с помощью системы, которая является простой, с прямыми ссылками (чтобы не было нужды вести поиск по цепочке правовых титулов), надежной и недорогой, работающей с низкими операционными издержками;
• обеспечивают быстрые и простые пути получения ссуд под недвижимость или погашение ипотечного залога;
• требуют, чтобы реестры всегда содержались в актуальномсостоянии;
• охватывают все земли, включая земли государства, отдельных граждан и организаций;
• указывают, какие права пользования должны регистрироваться в центральных реестрах, а какие могут регистрироваться в других местах, например, муниципальными органами управления.