II D. Юридическое установление правового титула на землю
Когда создается реестр земель или расширяется территория, которую он охватывает, так что предстоит внести в реестры новые объекты недвижимости, должны быть определены механизмы, с помощью которых официально признаются существующие собственники земли. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы о юридическом установлении правового титула на землю, которые:
• устанавливают правила и процедуры для первичного определения прав на землю;
• способствуют определению прав на землю, в отдельных случаях или систематически поддерживая обязательную регистрацию таких прав при конкретно указанных обстоятельствах;
• указывают порядок регистрации и предания гласности права собственности на землю;
• устанавливает порядок подачи апелляций, в котором принятое решение может быть обжаловано в течение указанного периода времени (например, 30 дней) и споры могут быть решены с наименьшими издержками;
15
• допускают гибкость при приведении в соответствие владения землей с правом собственности на нее.
II E. Границы и земельные участки
Основные элементы, которые учитываются в кадастре, – это земельные участки и их границы. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы, связанные с участками и их границами, которые:
• дают юридическое определение земельного участка;
• признают, что границы могут быть вертикальными (для большинства площадей на поверхности) или горизонтальными (для страта-титулов);
• различают юридическое положение границы и физическое положение таких объектов, как ограды или изгороди;
• определяют приоритет доказательства (например, геодезических съемок или геодезических знаков) при восстановлении границы и указывают, имеют ли приоритет при восстановлении границ реперы на местности над измерениями, внесенными в реестры, или же нужно придерживаться данных на планах;
• избегают деталей относительно точности, с которой должна производиться съемка границ для целей оформления правового титула на землю.
II F. Кадастровая съемка
Границы земельных участков должны быть идентифицированы и зарегистрированы с надлежащей степенью точности в соответствии с утвержденными правилами. Хорошее практическое решение будет базироваться на инструкциях по кадастровой съемке, которые:
• дают основу, которая регулирует формирование новых земельных участков, разделение участков земли и программы, связанные с консолидацией и перераспределением земель;
• указывают приемлемые стандарты съемки, не предписывая методы, которыми они должны достигаться;
• указывают, кто может выполнять кадастровые съемки, а также квалификацию, которую должны иметь отдельные геодезисты и компании;
• включают нормы об охране официально установленных геодезических знаков от повреждений и обеспечении права доступа для геодезистов;
• определяют степень юридической ответственности в связи с точностью данных.
II G. Конфиденциальность и права доступа к данным
Доступ к информации, содержащейся в реестрах земель и кадастрах, необходим для активного земельного рынка. Однако он должен контролироваться для защиты права на неприкосновенность частной жизни и обеспечения безопасности. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы, которые:
• определяют пределы прав на неприкосновенность частной жизни в связи информацией о земле и недвижимости, поддерживая при этом максимальное использование данных, чтобы повысить ее прозрачность и содействовать созданию коммерческих продуктов на ее основе;
• устанавливают, кто может использовать данные в реестрах земель и кадастре и для какой цели;
16
• определяют, кто может требовать внесения изменений в записях в реестрах и кто может это разрешить;
• определяют статус электронных данных.
III. ОЦЕНКА, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК
В этой главе рассматривается природа стоимости объектов недвижимости и способы, которыми ее можно определить и регулировать в целях налогообложения и эффективной работы земельного рынка.
III A. Стоимость и оценка земель
Оценка земель – это процесс, который должен дать в результате лучший из возможных расчетов того, что стоит недвижимость. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• имеются международные стандарты оценки, использование которых помогает международным рынкам и этим способствует внутреннему инвестированию;
• оценка связана:
с категоризацией каждого объекта недвижимости в соответствии с согласованным набором признаков, касающихся его использования, размера, типа конструкции и улучшений;
со сбором и анализом соответствующих рыночных данных, включая данные о ценах реализации, арендной плате, затратах на материально-техническое обеспечение строительства, а также сведения о датах, когда они применялись;
с определением стоимости каждого объекта недвижимости в соответствии с официальным порядком, где возможно, основанной на рыночной стоимости и применении автоматизированных систем массовой оценки;
• нужно проводить различия между рыночной, потребительской, инвестиционной и оценочной стоимостью земли и понимать, что цена является свершившимся фактом, стоимость – всего лишь предварительным расчетом;
• выбранный метод оценки должен зависеть от цели, для которой требуется оценка;
• одним из основных требований для рационального и эффективного фискального кадастра является набор современных карт объектов недвижимости, которые дают индексацию для сбора и ведения оценочной информации;
• информация в кадастре должна быть ограничена тем, что является необходимым и достаточным для обеспечения надежно защищенного правового титула, основанной на рыночной информации оценки и устойчивого развития.
- - -
III B. Налогообложение земли и недвижимости
Большинство стран в той или иной форме облагают недвижимость налогами. Будущее развитие на международных рынках недвижимости может привести к совместимым методам массовой оценки, но в настоящее время каждая страна старается иметь собственный подход. Хорошее практическое решение будет признавать, что налогообложение земли и недвижимости включает:
17
• идентификацию и картографирование всех объектов недвижимости, которые должны облагаться налогом;
• классификацию и оценку каждого объекта недвижимости в соответствии с утвержденным порядком;
• идентификацию тех, кто будет должен платить налог;
• подготовку оценочной ведомости;
• уведомление каждого плательщика налога на недвижимое имущество о том, сколько нужно платить;
• сбор соответствующих налогов;
• процедуры обжалования для налогоплательщиков, которые не согласны с их оценкой.
III C. Центральные органы оценки
Во многих странах за технические процессы определения стоимости недвижимости отвечает центральное управление оценки. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• функция центрального управления оценки состоит в том, чтобы оценивать стоимость земли и недвижимости. Оно не определяет размеры налогов;
• это учреждение должно тесно работать с органом управления земельными ресурсами, будучи в его составе либо обмениваясь с ним информацией с помощью электронных средств.
III D. Рынки земли и недвижимости
Эффективные действующие рынки земли и недвижимости являются одним из ключевых компонентов успешной рыночной экономики. Хорошее практическое решение будет признавать, что активный рынок недвижимости включает:
• законодательную базу для всех операций для того, чтобы все сделки были безопасными и надежными;
• регулирующие институты, которые:
обеспечивают стабильную и прозрачную систему, в которой совершаются сделки,
обеспечивают свободный доступ к рынку для всех участников,
удерживают трансакционные издержки на низком уровне;
• участников рынка, в том числе землевладельцев, арендаторов и юридических лиц, таких как банки и кредитные учреждения, а также тех, кто представляет права третьих сторон и несовершеннолетних;
• четко определенные товары и услуги, такие как земля, здания и механизмы, посредством которых они могут быть предложены на продажу или в аренду;
• источники ипотечного кредитования, стабильные налоговые системы и возможность получения кредита;
• ясная, последовательная и стабильная, независимо от обстановки, земельная политика;
• быстрый и надежный доступ общественности к информации о земле и недвижимости.
- - -
III E. Ипотечное финансирование
18
Получение ссуды под недвижимость позволяет использовать капитал для многих разных форм инвестирования. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• финансирование жилищного строительства является одним из основных двигателей в рыночной экономике, что означает то, что органы сферы управления земельными ресурсами должны отдавать высокий приоритет регистрации жилья;
• существует различие между получением ссуд под недвижимость, владением закладными и регулированием погашения ссуды или лишения должника права выкупа заложенной недвижимости;
• чтобы поддерживать ипотечный рынок, реестры земель должны содержаться в актуальном состоянии. Необходимо, чтобы кредиторы не несли ущерба от незарегистрированных обременений;
• управленцы в области земельных ресурсов должны понимать структуру и требования международного финансового сектора с тем, чтобы привлекать зарубежные инвестиции.
IV. УСТОЙЧИВОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ
В этой главе рассматривается связь между правами землепользования и процессами земельной реформы.
IV A. Права и ограничения землепользования
Стоимость недвижимости зависит частично от того, что можно с ней делать. Права и ограничения землепользования сильно влияют на поведение земельного рынка и являются одним из важных факторов, определяющих стоимость недвижимости. Хорошее практическое решение будет признавать, что: