Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Форма договора. Возможна и устная, и письменная форма. Аренда на срок более года должна быть оформлена в письменной форме (если хотя бы одна сторона договора – юридическое лицо письменная форма требуется в любом случае). Для граждан договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, также должен быть заключен в простой письменной форме независимо от срока. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (в определенных случаях этого не требуется – см. ст.651 ГК РФ).
Цена договора определяется в соответствии со ст.614 ГК РФ (она регламентирует форму арендной платы и сроки внесения арендных платежей). Так, арендная плата может производиться в различных формах, она может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (иные сроки могут предусматриваться договором). Под «суммой» договора аренды понимается стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше. Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа предмета аренды в собственность арендатора.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (перенаем), вносить права, вытекающие из договора аренды, в качестве взноса в уставный капитал юридических лиц.
Арендатору принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации этого права арендатор должен предупредить арендодателя до истечения срока прежнего договора о желании заключить новый договор аренды. Если это право нарушается, то арендатор вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору аренды.
В статьях 619 и 620 ГК РФ указаны специальные основания досрочного прекращения договора аренды по инициативе, как арендатора, так и арендодателя (устанавливается досудебная процедура урегулирования спора между сторонами). Если договор расторгается по инициативе арендодателя, то арендодатель сначала должен потребовать от арендатора в письменной форме выполнения соответствующей обязанности в разумный срок. К исковому заявлению о досрочном расторжении договора должны прилагаться документы, подтверждающие соблюдение названной досудебной процедуры. Если договор досрочно расторгнут по инициативе арендатора, то в части процедуры применяется ст. 452 ГК РФ – арендатор должен направить письменное требование расторгнуть договор. Если получит отказ арендодателя, либо в течение 30 дней не получит ответ, арендатор может обращаться в суд с требованием досрочного расторжения договора. Кроме специальных оснований досрочного расторжения договора аренды могут применяться общие положения, установленные в ст. 450 ГК РФ.
2. По данному договору арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование либо только во временное пользование здание или сооружение. Предметом договора являются здания и сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здание предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Сооружения служат техническим целям, люди в них находятся временно.
Здания и сооружения – это объекты недвижимости, поэтому их необходимо отличать от временных построек (ларьков, палаток и т. п.). Также здания и сооружения – это объекты с завершенным строительством, самостоятельно стоящий объект. Их необходимо отличать встроено-пристроенных помещений, жилых и нежилых помещений, от объектов незавершенного строительства.
Требования к оформлению данного договора – должен быть составлен единый документ с подписями обеих сторон (см. п.2 ст.651 ГК РФ). Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность договора. При этом договор на срок более года подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ) и считается заключенным с этого момента.
*данное требование является исключением из общего правила, установленного в п.2 ст.609 ГК РФ
На практике считается, что помещение является частью здания, и оно должно следовать судьбе здания. К аренде помещения применяется ст. 651 ГК РФ, говорящая о правилах регистрации договора аренды.
Не подлежат государственной регистрации:
- договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год;
- аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок;
- договоры, заключенные менее, чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок.
Порядок и сроки оплаты по договору аренды здания и сооружения регулируются ст. 614 ГК РФ (то есть применяются общие положения). Однако условие о цене договора аренды здания и сооружения является существенным (не применяется п.3 ст. 424 ГК РФ). При этом вместо арендной платы может быть предусмотрена компенсация за коммунальные услуги и т. п.
Передача здания или сооружения должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от передачи или принятия здания или сооружения или от подписания передаточного акта рассматривается как уклонение от исполнения договора аренды (но при этом сам договор аренды все равно будет действовать). При прекращении данного договора здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке.
3. По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Данный вид договора аренды регламентируется не только гл. 34 ГК но и специальным Федеральным законом от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 26.07.2006).
Признаки договора финансовой аренды:
1) В качестве обязанного лица наряду с арендатором и арендодателем выступает продавец имущества, который в тоже время не является стороной данного договора.
2) Арендодатель на момент заключения договора лизинга не является собственником имущества, предаваемого в лизинг. Основная обязанность арендодателя – приобрести в собственность имущество для арендатора.
3) Арендатор играет активную роль в отношениях лизинга. Он определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено. Поэтому арендодатель, по общему правилу, освобождается от ответственности за выбор продавца и выбор имущества.
4) Передача арендованного имущества осуществляется не арендодателем, а продавцом.
Данный договор является двусторонним (стороны – лизингодатель и лизингополучатель, но не продавец). Арендатором может быть только субъект предпринимательской деятельности. Это же требование законом предъявляется и арендодателю, который также должен получить лицензию на право передачи имущества в лизинг.
Предмет договора финансовой аренды – любые непотребляемые вещи, которые используются для предпринимательской деятельности (чаще всего транспортные средства) кроме земельных участков и других природных объектов.
Форма договора финансовой аренды определяется общими положениями о договоре аренды (см. ст. 609 ГК РФ). При передаче в лизинг объектов недвижимости, в том числе зданий и сооружений независимо от сроков договора, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В отличие от обычного договора аренды возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок исключена.
Основной обязанностью арендодателя является приобретение в собственность указанного лизингополучателем имущества у определенного им продавца. Продавец исполняет заключенный договор купли-продажи не перед покупателем, а перед лизингополучателем, который в тоже время стороной договора купли-продажи не является. Лизингополучатель, не являясь стороной договора купли-продажи, обладает всеми правами и обязанностями покупателя, за исключением обязанности оплатить товар.
Лизингодатель обязан оплатить товар. Без его согласия лизингополучатель не вправе расторгнуть договор купли-продажи. При заключении договора купли-продажи лизингодатель обязан предупредить продавца о том, что имущество приобретается для передачи его лизинг. Лизингодатель не несет ответственности перед лизингополучателем за неисполнение продавцом своих обязанностей, кроме случаев прямо указанных в договоре.
Лизингодатель становится собственником имущества, но при этом не обладает ни правом владения, ни правом пользования, ни правом распоряжения. Договором лизинга может быть предусмотрена обязанность лизингодателя по обслуживанию арендуемого имущества.
Основной обязанностью лизингополучателя является уплата лизинговых платежей. Они состоят из двух частей – возмещения затрат и дохода лизингодателя. Договором лизинга может быть предусмотрена возможность выкупа предмета лизинга в собственность арендатора (лизингополучателя).
4. В соответствии с договором проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество.
Признаки договора проката:
1) Арендодателем всегда является субъект предпринимательской деятельности.