Расчёт денежного потока предприятия
| Строка | 2006 год | 2007 год | 2008 год |
| Поступления от продаж | 1 997 947,16 | 2 409 524,80 | 3 493 810 |
| Общие издержки | 180 000,00 | 180 000,00 | 180 000,00 |
| Затраты на персонал | 288 000,00 | 288 000,00 | 288 000,00 |
| Суммарные постоянные издержки | 468 000,00 | 468 000,00 | 468 000,00 |
| Другие поступления | |||
| Другие выплаты | |||
| Налоги | 121 196,49 | 156 906,15 | 193 677,49 |
| Кэш-фло от операционной деятельности | 1 876 750,67 | 2 252 618,65 | 3300132,51 |
| Затраты на приобретение активов | |||
| Кэш-фло от инвестиционной деятельности | |||
| Займы | |||
| Выплаты в погашение займов | |||
| Выплаты процентов по займам | |||
| Кэш-фло от финансовой деятельности | |||
| Баланс наличности на начало периода | 1 876 750,67 | 4129369,32 | |
| Баланс наличности на конец периода | 1 876 750,67 | 4129369,32 | 7 429 500 |
Приложение 3
Расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода
| Объект оценки | Корпус механосборочного цеха | ||||
| № п/п | Показатель | Текущий период | 2007г 2008г. 2009г. | ||
| 1 | Год ввода в эксплуатацию | 1976 | |||
| 2 | Эффективный возраст, лет | 29 | 30 | 31 | 32 |
| 3 | Нормативный срок жизни, лет | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 4 | Нормативный износ, % | 29% | 30% | 31% | 32% |
| 5 | ПВС, руб. | 15 590 774 | |||
| 6 | Общая полезная площадь здания, кв. м | 2 036,0 | 2 036,0 | 2 036,0 | 2 036,0 |
| 7 | Поток ден. средств после уплаты налогов, руб. | 1 876 750,67 | 2 252 618,65 | 3300132,51 | |
| 8 | Реверсия, руб. | 27 483 469 | |||
| 9 | Дисконтный множитель | 0,8210838 | 0,6741786 | 0,5535571 | |
| 10 | Текущая стоимость будущих доходов, руб. | 1 154 081 | 1 509 254 | 1 824 973 | |
| 11 | Текущая стоимость реверсии, руб. | 18 954 117 | |||
| 12 | Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, руб. | 20 079 082 | |||
Информационная база сборников :
УПВС№ 1 "здания и сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете...",
УПВС№ 5 " зданий и сооружений электрических станций, электрических и тепловых сетей.",
УПВС№ 6 "Здания и сооружения химической промышленности".
УПВС№ 8 "Здания и сооружения промышленности строительных материалов".
УПВС№ 18 " зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства...",
УПВС№ 27 "здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации".
УПВС№ 29 "здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства..",
УПВС №30 " здания и здания и сооружения городского электротранспорта".
УПВС №37 "водохозяйственные сооружения".
Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.
Информационная база предприятия.
Приложение 4
Обобщённые данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес стоимости отдельных конструктивных элементов, % | Износ конструктивных элементов, в % | Удельный износ конструктивных элементов, в % |
| Фундамент | 5% | 30% | 1,50% |
| Стены, колонны, перегородки | 26% | 30% | 7,80% |
| Перекрытия и покрытия | 11% | 25% | 2,75% |
| Кровля | 5% | 30% | 1,50% |
| Полы | 13% | 20% | 2,60% |
| Проемы | 9% | 20% | 1,80% |
| Отделочные работы | 18% | 20% | 3,60% |
| Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства | 10% | 25% | 2,50% |
| Прочие работы | 3% | 20% | 0,60% |
| ИТОГО: | 100% | 24,65% |
Приложение 5
Сводные данные для расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода
| Площадь по наружному обмеру, м2 | 1 054,30 |
| Высота, м | 12,70 |
| Объем, м3 | 13 389,00 |
| Единица измерения | М. |
| Стоимость единицы измерения (руб.) | 19,4 |
| Коэффициент подобия объекта ( % ) | 100,00% |
| Территориальный коэф-т | 1,03 |
| Поправочный коэф-т на различие в объеме | 1,00 |
| Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 1984 год | 1,18 |
| Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 2000 год | 31,06 |
| Средний индекс изменения цен на дату оценки | 1,59 |
| Стоимость объекта-аналога на дату оценки, руб. | 15 590 774,11 |
| Норма прибыли застройщика, % | 20,00% |
| Стоимость прибыли застройщика, руб. | 3 118 154,82 |
| Полная восстановительная стоимость с учетом нормы прибыли застройщика, руб. | 18 708 928,93 |
| Определение рыночной стоимости | |
| Физический износ, % | 24,65% |
| Функциональный износ, руб | 0,00% |
| Внешний износ, % | 0,00% |
| Совокупный износ, % | 24,65% |
| Рыночная стоимость здания, руб. | 14 097 177,95 |
Приложение 6
Характеристика объектов сравнения
| Оцениваемый объект | Аналог №1 Спорткомплекс г. Красногорск | Аналог №2 Спорткомплекс г. Красноярск | |
| Цена предложения, руб | 145 040 000 | 7 840 000 | |
| Дата сделки (предложения) | апр.05 | апр.05 | |
| Условия финансирования | обычные | обычные | обычные |
| Юридические права и ограничения | Собственность | Собственность | Собственность |
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные |
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные |
| Местоположение | г. Калуга, ул. С. Щедрина | г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД | г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая |
| Тип зданий | Отдельно стоящее здание | Отдельно стоящее 3-х этажное здание | Отдельно стоящее здание |
| Общая полезная площадь помещений, кв.м | 2 036,00 | 4 531,30 | 1 120,00 |
| Материал стен | блочные | кирпич | кирпич |
| Год постройки | 1976 | н. 90-х | 90-е |
| Внутренняя отделка | обычная | улучшенная | обычная |
| Дополнительная информация | Подъездная дорога, все коммуникации | Кафе, сауна, тренажерные залы, теннисный корт на территории | Огорожен забором, бассейн, сауна, |
| Земельный участок | Аренда | 0,9 га в собственности | Аренда |
| Физический износ, % | 24,65% | 20,00% | 25,00% |
| Стоимость, руб/кв.м. | 32 008 | 7 000 |
Приложение 7
Корректировки цены продажи для зданий – аналогов
| Элементы сравнения | ||||||
| 1. Поправка на право собственноси | полное | полное | полное | |||
| Корректировка №1 | 0 | 0 | ||||
| Скорректированная цена, руб. | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
| 2. Поправка на условия финансирования сделки | обычные | обычные | обычные | |||
| Корректировка №2 | 0 | 0 | ||||
| Скорректированная цена, руб. | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
| 3. Поправка на условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | |||
| Корректировка №3 | 0% | 0% | ||||
| Скорректированная цена, руб | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
| Дата сделки | апр.05 | апр.05 | ||||
| Корректировка №4 | 0,00% | 0,00% | ||||
| 4. Поправка на условие предложения | ||||||
| Скорректированная цена, руб | 145 040 000 | 7 840 000 | ||||
| Земельный участок | Аренда | 0,9 га в собственности | Аренда | |||
| Корректировка №5 - | 11 340 000,00 | 0,00 | ||||
| 5.Поправка на право владения зем. участком | ||||||
| Скорректированная цена, руб. | 133 700 000 | 7 840 000 | ||||
| Месторасположение | г. Калуга, ул. С. Щедрина | г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД | г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая | |||
| Корректировка №6 - поправка на | 0,59 | 1,00 | ||||
| 6. Поправка на место положения, % | ||||||
| Скорректированная цена, руб | 78 883 000,00 | 7 840 000,00 | ||||
| траспортная доступность | высокая | высокая | высокая | |||
| Корректировка №7 - поправка на | 0,00% | 0,00% | ||||
| 7.Поправка на транспортную доступность | ||||||
| Скорректированная цена, руб. | 78 883 000,00 | 7 840 000,00 | ||||
| Скорректированная цена 1 кв.м. | 17 408,47 | 7 000,00 | ||||
| Процентные корректировки к единице сравнения | ||||||
| Износ,% | 24,65% | 20,00% | 25,00% | |||
| Корректировка №8 | -4,65% | 0,35% | ||||
| 8. Поправка на износ,% | ||||||
| Скорректированная цена, руб/кв.м. | 16 599 | 7 025 | ||||
| наличие коммуникаций | есть | есть | есть | |||
| Корректировка №9 - поправка на | 0,00% | 0,00% | ||||
| наличие коммуникаций, % | ||||||
| Скорректированная цена, руб/кв.м. | 15 769 | 6 673 | ||||
| материал стен | блочные | кирпич | кирпич | |||
| Корректировка №10 - поправка | -5,00% | -5,00% | ||||
| 9.Поправка на материал стен,% | ||||||
| Скорректированная цена, руб/кв.м. | 14 981 | 6 340 | ||||
| Абсолютные поправки к единице сравнения | ||||||
| Внчтренняя отделка | обычная | улучшенная | обычная | |||
| Корректировка №11 - поправка | -2 900 | 0 | ||||
| 11. Поправка на внутреннюю отделку, руб./кв.м. | ||||||
| Скорректированная цена, руб. кв.м. | 12 081 | 6 340 | ||||
| Скорректированная цена, руб. | 54 740 714 | 7 100 365 | ||||
| Скорректированная цена,руб./кв.м. | 12 081 | 6 340 | ||||
| Стоимость оцениваемогообъекта, руб | 18 751 751 | |||||
Приложение 8