Оценка стоимости (стр. 5 из 14)

Объект оцениваемой недвижимости – корпус механосборочного цеха

В таблице 2 приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101)

Таблица 2

Сводная информация по оцениваемому объекту недвижимости

Наименование		Корпус механосборочного цеха
Год постройки		1976
Высота помещения		12,7 м.
Объем помещения		13 389 куб.м.
Площадь помещения по наружному обмеру общая		1 054,3 кв.м.
Износ здания на 2006г.( по данным БТИ)		29 %
Конструктивные элементы		Материал, конструкция	Состояние
Фундамент		Ж. бетонный	Удовл.
Стены		Крупноблочные	Удовл.
Перегородки		Кирпичные, гипсолитовые	Удовл
Перекрытия		Ж. 6. плиты	Удовл.
Кровля		Совмещенная	Удовл.
Внутренняя отделка		Оштукатурено, побелено	Хор.
Полы		Дощатые, окрашен., плитка	Хор.
Исполнение окон		Двойные глухие	Удовл.
Исполнение дверных проемов		Простые	Удовл.
Инженерное оборудование
Электроснабжение	Скр. проводка
Отопление	Есть
Водопровод	Есть
Телефон	Есть
Канализация	Есть

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено:

Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.

Юридически допустимо: Помещение находится в собственности ОАО «МЭМЗ» и предназначено для использования в качестве помещения данного назначения, так как его использование в другом качестве приведёт к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.

Финансово целесообразно: Помещение используется в качестве производственного помещения и использование его в другом качестве, приведёт к дополнительным финансовым затратам.

Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещения происходит при расположении в нём некого производства.

2. 3 Анализ финансового состояния ОАО "МЭМЗ" [1]

Список используемых документов:

Форма №1 по ОКУД – бухгалтерский баланс ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

Форма №2 по ОКУД – отчет о прибылях и убытках ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

Форма №3 по ОКУД – отчет о движении капитала ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

Форма №5 по ОКУД – приложения к бух. балансу ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005,2006 годы.

Таблица 3

Анализ финансовых коэффициентов

2004	2005	2006
Показатель
Рентабельность
Рентабельность активов (ROA),%	4	5	2,8
Рентабельность собственного капитала (ROE),%	7	8,5	7
Рентабельность продукции (продаж), %	1,8	1,6	1,7
Рентабельность оборотных активов, %	1,8	1,6	4
Период окупаемости собственного капитала, раз	14,01	11,16	13,64
Ликвидность
Быстрый коэффициент ликвидности	0,426	0,448	0,154
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,021	0,023	0,001
Коэффициент покрытия запасов	4,465	5,157	2,224
Деловая активность
Фондоотдача	8,14	10,28	12,55
Оборачиваемость активов, раз	5,84	6,8	4,4
Оборачиваемость собственного капитала, раз	14,01	11,16	13,64
Оборачиваемость кредиторской задолженности, раз	18,6	50,96	7,8
Оборачиваемость дебиторской задолженности, раз	78,56	46,75	114,74
Оборачиваемость запасов, раз	44,33	46,96	6,83
Финансовая устойчивость
Коэффициент финансовой зависимости	0,467	0,702	1,6
Коэффициент автономии собственных средств	0,681	0,587	0,38
Обеспеченность запасов собственными оборотными средствами	2,03	2,28	1,16
Индекс постоянного актива	1,07	1,14	0,84
Коэффициент концентрации собственного капитала	0,68	0,58	0,38
Коэффициент концентрации заемного капитала	0,31	0,41	0,61
Коэффициент маневренности собственного капитала	0,39	0,55	1,75
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств	0,46	0,7	1,6
Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств	0	0	0
Коэффициент долгового покрытия активов	0	0	0
Платежеспособность
Коэффициент текущей ликвидности	0,838	0,795	1,097
Коэффициент обеспеченности собственными средствами	-0,193	-0,256	0,089

2.4 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ» в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов

Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества

Группа 1. Недвижимое имущество

Группа 2. Автотранспортные средства

Группа 3. Технологическое оборудование

Группа 4. Универсальное оборудование

Группа 5. Вспомогательное оборудование

Группа 6. Офисная и вычислительная техника

Группа 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков

Возможным источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.

Техника дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.

Выбор ставки дисконтирования

Метод цены капитальных вложений (CAРM)

Наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]). Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .

Таблица 4

Определение ставки дисконтирования

Безрисковая ставка	9,5 %
Коэфф. "БЕТА"	1,25
Среднерыночная доходность[3]	18,40%
Ставка дисконтирования, %	20,6%

Коэффициент «БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение 3).

Расчёт денежного потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на дату оценки составляет 20 079 082 рублей.

Оценка недвижимости в рамках затратного подхода

В таблице 2 уже были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101).

Внешний вид и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не обнаружено. Состояние внутренней отделки - соответствует нормам.

Состояние оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального обследования оценивается как удовлетворительное.

Анализ технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или материалоемкости здания в целом.[4]

Сводные данные для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении 5.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки

составляет 14 097 177,95 рублей.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода

На этапе сбора информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.

Корректировки вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки

составляет 18 751 751 рублей.

Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода