| № п/п | Показатель | Значение |
| 1 | Ставка арендной платы, $/мес | 1150 |
| 2 | Ставка арендной платы, $/год | 13750 |
| 3 | Потери от недоиспользования, % | 5 |
| 4 | Годовой доход с учетом недоиспользования, $ | 13062,5 |
| 5 | Операционные расходы, % | 5 |
| 6 | Чистый операционный доход, $/год | 12375 |
Таблица расчета чистого операционного дохода.
2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:
· R=ставка доходности капитала + норма возврата;
· Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка.
Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.
Рисковая ставка:
- Премия за вложения в недвижимость;
- Премия за низкую ликвидность;
- Премия за инвестиционный менеджмент.
Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.
Таким образом, ставка доходности капитала равна:
Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%
Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2005 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:
Норма возврата = 100% / 91 = 1,09 %
Тогда можем найти ставку капитализации:
R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%
Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:
Срын=ЧОД (год) / R = 12375$ / 0,111 = 111486,5 ≈ 111500 (долл. США)
Глава 3. Вывод итоговой стоимости объекта оценки.
3.1 Итоговая стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12, корп.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения.
Поскольку в своих расчётах я исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:
| № п/п | Критерии | Сравнительный подход | Доходный подход |
| 1 | Достоверность информации | 80 | 20 |
| 2 | Полнота информации | 75 | 25 |
| 3 | Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 80 | 20 |
| 4 | Способность учитывать конъюнктуру рынка | 85 | 15 |
| 5 | Способность учитывать местоположение | 55 | 45 |
| 6 | Допущения принятые в расчетах | 80 | 20 |
| 7 | Сумма баллов | 455 | 145 |
| 8 | Удельные весовые показатели,% | 75 | 25 |
Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки: