В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях - должен при расчете и в соответствующих формулировках постановления местной администрации применяться для компенсации затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест общего пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может расходоваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели проживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.
Введение платы за наем на уровне отдельного муниципалитета правомерно только в том случае, если в нормативных актах субъекта Федерации предусмотрено взимание этого вида платежей с граждан на данной территории, так как, повторюсь еще раз, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что "порядок перехода на новую систему оплаты жилья... определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации" [28, c. 12]. Следовательно, муниципальные образования не вправе изменять структуру платежей граждан без наличия соответствующего решения на уровне субъекта Федерации.
В Приморском крае структура платежей была изменена постановлением Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 "О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг", где предусматривается и плата за наем, и плата за капитальный ремонт. Плата за наем введена в крае постановлением Губернатора от 25.02.97. № 73 "Об утверждении Временного порядка расчета ставок за наем жилья муниципального и государственного (ведомственного) жилищного фонда". В 1998 году было принято постановление Губернатора края от 17.06.98. № 290 "О мерах по исполнению постановления Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 " О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в крае", в котором главам муниципальных образований рекомендуется повсеместно ввести плату за наем жилья, а также ввести в платежи за содержание и ремонт жилья плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Этим же постановлением отменено вышеназванное постановление № 73. В настоящее время плата за наем жилья введена в 31 муниципальном образованиии, плата за капитальный ремонт - в 18 .
После издания Президентом Российской Федерации Указа от 28 апреля 1997 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", которым одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, Правительство России для определения финансовой помощи субъектам Федерации из средств федерального бюджета в 1997 г. своим постановлением от 26 мая 1997 г. № 621 устанавливает федеральные стандарты:
1. федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;
2. федеральный стандарт уровня платежей граждан;
3. федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе;
4. федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (дифференцированный по экономическим районам Российской Федерации).
Стандарты 2,3,4 меняются по годам переходного периода. В 1997 году они были установлены соответственно в размере 35%, 16%, 13100 руб. (16900 руб. - для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностям) - для Дальневосточного района; в 1998 году, соответственно, - 50%,18%, 18,7 (23) рубля (постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 1998г. № 536). Для Приморского края на 1998 год постановлением Губернатора края от 12.08.98. № 402 были установлены следующие стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг:
1. на семью из трех и более человек - в размере 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи,
на семью из двух человек - в размере 42 кв. м общей площади,
для одиноких граждан - в размере 33 кв. м. общей площади;
2. 50 %
3. 18 %
4. 18,7 (23) руб.
Почти три года эти стандарты не менялись, за исключением четвертого.
В настоящее время, после принятия Правительством РФ постановления от 15 декабря 2000 г. № 965 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2000-2001 годы», было принято постановление Губернатора Приморского края от 14 февраля 2001 г. №75 «О стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2001 год, которым уровень платежей граждан установлен в размере 80 процентов (стандарт 2), предельно допустимая доля … - в размере 22 процентов (стандарт 3), стоимость предоставления ЖКУ на 1 кв. м. – 34,2 рубля. Уже несколько муниципальных образований ввели эти стандарты (г.г. Владивосток, Дальнегорск, Уссурийск), что вызвало резкое возмущение жителей края.
Таким образом, граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда по договору социального найма оплачивают жилищно-коммунальные услуги в пределах установленного стандарта 2, а те из них, кто имеет право на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, получают их, исходя из стандартов 1,3.
Как говорилось выше, граждане обязаны производить оплату жилья и коммунальных услуг. Это требование закреплено и ст. 678 ГК. За невыполнение данного требования ст. 15. Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает наказание: "если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития" [21, c. 13]. Субъектам Российской Федерации дано право изменить срок выселения за неуплату с учетом особых обстоятельств.
В Приморском крае есть уже судебная практика применения данной статьи. Так, в Михайловском районе в пос. Новошахтинском было рассмотрено три дела по выселению нанимателей за неуплату за жилищно-коммунальные услуги свыше шести месяцев, в пос. Реттиховка Черниговского района одна семья переселена в квартиру меньшей площади. Выселение граждан - мера крайняя. Действующим законодательством предусмотрены и другие способы взыскания собственником или уполномоченными им организациями задолженности нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг.
"Основами законодательства Российской Федерации о нотариате", утвержденными Верховным Советом РФ 11.02.93. № 4462-1, предусмотрено совершение исполнительных надписей нотариусами на документах, устанавливающих задолженность (ст. 89 Основ). Взыскание задолженности по договорам найма жилых и нежилых помещений, а также за коммунальные услуги, на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия, проводится еще с 1976 г. на основании постановления Совета Министров РСФСР от 11 марта 1976 г. № 171 "Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия". Далее, после совершения нотариусом исполнительной надписи, документы передаются судебному приставу, который совершает свои действия на основании Федерального закона "Об исполнительном производстве". Задолженность может быть взыскана мерами принудительного исполнения путем: обращения взыскания на имущество должника (арест имущества и его реализация); обращения взыскания на заработную плату, пенсию, стипендию и иные виды доходов должника и других мер, предусмотренных законодательством.
Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами, регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.
Необходимо отметить, что в соответствие со ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что права граждан, проживающих по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в части оплаты за жилье и коммунальные услуги, защищаются как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Российской Федерации. Плата за жилое помещение по договору социального найма строго лимитирована. В переходный период на полную оплату жилья и коммунальных услуг малоимущие граждане защищены действующим законодательством, которым предусмотрены компенсации (субсидии) на оплату ЖКУ такой категории граждан. Но поскольку оплата жилого помещения является обязанностью нанимателя, то за нарушение им своих обязательств законом предусмотрено наказание.
Таким образом, из приведенных в главе 2 данных, мы видим, что действующим законодательством права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения достаточно защищены, и что противоречия между сторонами, если они не устранены путем переговоров, должны быть разрешены только в судебном порядке. Однако, в реальной жизни наниматели жилых помещений, как правило, ущемлены в своих правах, поскольку жилищный фонд содержится собственником в большинстве своем крайне неудовлетворительно, услуги – низкого качества.
Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).