У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных жильцов.
Статья 680 ГК РФ, как было сказано выше, носит общий характер для любой разновидности договора найма. Называется эта статья «Временные жильцы».
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
В отличие от нормы действующего жилищного законодательства (ст. 81 ЖК РСФСР) эта статья требует предварительного уведомления постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими (членами семьи). Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением.
Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, но он также наделен и правом активного запрета на их проживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. м. Получив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию вправе не допустить въезд временных жильцов.
Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.
В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.
Ст. 680 ГК РФ не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев [4, c. 253].
На основании ст. 67 ЖК РСФСР и ст. 20 Закона РФ «Об основахфедеральной жилищной политики наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК РСФСР). Также в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 15 содержится весьма важная норма, обязывающая местную администрацию, а также предприятия, учреждения, организации по обращению граждан производить замену жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, указанных в ст. 15 Закона. Но еще раз необходимо отметить добровольное решение нанимателя и членов его семьи о замене жилого помещения на меньшее по площади.
Договор найма жилого помещения может быть изменен, но ст. 85 ЖК РСФСР устанавливает, что эти изменения могут произойти лишь только с согласия нанимателя и членов его семьи (применительно к социальному найму). Изменение в договоре коммерческого найма регламентируются ст. 686 ГК РФ.
Изменения договора социального найма могут произойти по нескольким основаниям, указанным в ст. 86,87, 88 Жилищного кодекса, а именно:
по требованию члена семьи нанимателя;
по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;
вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором социального найма, резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1. ст. 686) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения.
Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя, по ГК не допускается. Хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой.
В случаях смерти нанимателя или его выбытия изменение договора найма происходит вне зависимости согласия наймодателя, причем при единодушном решении пользователей нанимателем становится один из них и договор продолжает действовать на тех же условиях, либо, при отсутствии согласия между всеми пользователями по кандидатуре нанимателя, они все становятся сонанимателями.
Наниматель, а также члены его семьи имеют право на сохранение за собой жилого помещения на период его (их) временного отсутствия. Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 60 - 66 ЖК РСФСР. Нормы этих статей применяются с учетом положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г.
Ст. 60 ЖК РСФСР (п.1) предусматривалось, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. По истечении этого срока они могут быть признаны в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст.61).
Однако Конституционный Суд РФ признал норму ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР не соответствующей Конституции РФ и противоречащей провозглашенному ст. 27 Конституции праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограничивается какими-либо сроками.
Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение.
Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами в восьми случаях (п.п. 1 - 8 ч.2 ст. 60 ЖК РСФСР), причем п. 8 ч. 2 ст. 60 признан неконституционным вышеуказанным решением Конституционного Суда.
Для обеспечения сохранения за гражданами права на жилое помещение при временном их выезде при направлении на работу за границу, или в районы Крайнего Севера и приравненные к ним районы, ст. 62 ЖК РСФСР предусматривается бронирование жилого помещения. Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.
И, наконец, наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения.
Из приведенных в этом параграфе данных можно сделать вывод, что по договору социального найма граждане имеют значительно больше прав на изменение договора найма, на сохранение за собой права пользования жилым помещением при временном их отсутствии, а также имеют право на обмен жилого помещения или на его бронирование. При заключении договора коммерческого найма многие из этих прав законом не предусматриваются.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).
Положение данной статьи применяется не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства (см. Приложение 1,2).
Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику [4, c. 248].
Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.
За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со специализированными организациями.
В соответствие с п.2 ст.681 ГК РФ капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Эта норма вызывает очень много споров.
В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (это же положение было закреплено и постановлением Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг») структура платежей граждан кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, кроме оплаты за содержание и текущий ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг включает и плату за капитальный ремонт. Большинство юристов считают, что данное постановление Правительства РФ противоречит нормам ГК по отношению к нанимателям жилья (капитальный ремонт – обязанность наймодателя). Тем не менее, постановление активно реализуется, никто его не опротестовывает.