4. Экономический эффект от оптимизации финансовых потоков между участниками ФПГ и достижения оптимального распределения средств внутри ФПГ оценить достаточно сложно, и кроме того эффект от них уже частично входит в эффект по пунктам 1 и 2.
3.2.2.(6) Возможные схемы финансирования проекта в рамках ФПГ.
Ипотека.
Для привлечения средств населения в сферу жилищного строительства важную роль должны сыграть долгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости.
Среди различных видов банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с наибольшими трудностями. Высокие и нестабильные темпы инфляции определяют потенциально значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании.
Риск жилищного кредитования, при котором жилищная собственность служила бы залогом, увеличивается также в связи с недостаточной законодательной проработанностью вопроса об обращении банком взыскания на заложенное имущество в случае невозврата клиентом кредита. Банки испытывают острый дефицит долгосрочных ресурсов для финансирования долгосрочных кредитных операций, не хватает опыта ипотечного кредитования.
В то же время интерес российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием огромного потенциала рынка ипотеки, а с другой стороны, с растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения.
Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлтеры и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценкам Российской гильдии риэлтеров, возможность взять сегодня кредит на приобретение жилья увеличит объем продаваемого жилья на 40-50%.
Данная мера позволит расширить рынок сбыта и поддержать цену продажи на высоком уровне. На вторичном рынке в настоящее время 90% всех сделок купли-продажи представляют собой скрытые формы обмена и только 10% ( от 7% до 12% по оценкам разных агентств ) выставленных на продажу квартир свободны от встречной покупки. В связи с этим специалистами агентств ожидается 5-10-процентный рост цен на квартиры, выставленные чисто на продажу.[23]
3.2.2.(7)Схема приобретения жилья через механизм ипотечного кредитования в условиях ФПГ.
В качестве взноса за новую квартиру физическое лицо может предложить старое жилье. Производится оценка жилья, затем заключается договор на приобретение интересующей квартиры в строящемся доме. Разницу между ценой этой квартиры и взносом в виде недвижимости необходимо выплатить до окончания строительства дома. Для этого разрабатывается график платежей. При получении новой квартиры, которая оформляется в собственность покупателю, старая недвижимость становится собственностью фирмы.
Альтернатива зачету: система накопительных вкладов, практикуемая в ИПОТЕКОбанке. При этом на счете накапливаются не рубли, а метры квадратные. После того, как определенная сумма уже накоплена, остаток площади покупается уже за счет кредита.
Тесное взаимодействие участников ФПГ с уполномоченным банком позволяет в качестве эксперимента перейти на систему ипотечных кредитов в рамках целевой программы строительства нового жилья.
Банк открывает строительной фирме кредитную линию в объеме согласованного и утвержденного ТЭО. На начальных этапах практически 100% затрат финансируется за счет кредитных ресурсов. В дальнейшем, с увеличением объемов строительства, начинается более активная продажа жилья по долевому строительству и часть кредитов постепенно замещается денежными средствами инвесторов. Вместе с тем, недостаток объемов финансирования по-прежнему обеспечивается денежными средствами кредитной линии. Уплату процентов по кредитам строительная фирма производит за счет собственных средств.
3.2.2.(8)Обоснование экономического эффекта в результате привлечения кредита банка в условиях ФПГ.
Практика показывает, что, инвесторы значительно охотнее приобретают жилье в строящемся доме после того, как выполнено 25-30% объема работ, т. е. построено 3-4 этажа здания. Соответственно, цена на этом этапе строительства растет значительно быстрее. Заключив договор с банком о создании финансово-промышленной группы, мы можем рассчитывать на кредит под 3-5% годовых. Осуществляя финансирование строительства на таких условиях за счет кредита банка мы имели бы возможность продавать на начальном этапе минимальное количество квадратных метров в месяц. Уменьшение необходимого количества продаж на первом участке позволит нам повысить среднюю продажную цену. При превышении ставкой повышения цены ориентировочной ставки кредитования прибыль от проекта увеличивается. Таким образом, в результате финансирования проекта за счет кредита банка мы можем рассчитывать на увеличение эффективности проекта в результате превышения притока средств от реализации квартир над оттоком средств, связанным с уплатой процентов за кредит. Кроме того, мы практически сводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствия финансирования, который очень высок при финансировании за счет авансовых платежей дольщиков.
Выводы по главе №3.
1) При расчете чувствительности проекта к рискам определены предельные параметры проекта, обеспечивающие окупаемость проекта за срок его жизни.
2) При достижении предельных параметров проекта общий размер дивидендов за срок жизни увеличится с 3,6 млн. руб. до 0,3*23=6,9 млн. руб.
3) При рассмотрении возможностей создания ФПГ в качестве варианта амортизации рисков выяснилось, что усиление специализации участников ФПГ приведет к сокращению управленческого аппарата. За счет этого предполагается экономия средств в результате сокращения затрат на оплату труда. Также возможно сокращение предварительной стадии и стадии разработки проекта и уменьшение долга предприятий–участников ФПГ внешним субъектам.
Заключение.
На современном этапе развития экономики успех предприятия в значительной степени определяется реализацией его конкурентного преимущества, достижение которого во многом зависит от осуществления перспективных для предприятия проектов.
В рыночных условиях реализация проекта практически невозможна без привлечения заемных средств.
Для оценки инвестиционной привлекательности предприятия потенциальные кредиторы подвергают тщательному анализу как сам инвестиционный проект, так и деятельность предприятия-разработчика проекта. При оценке финансового состояния предприятия рассчитываются финансовые коэффициенты, основанные на данных балансовых отчетов. Однако, при анализе показателей деятельности предприятия зачастую обнаруживается, что одни показатели характеризуются положительной динамикой и соответствуют рекомендуемым значениям, а другие имеют устойчивую негативную тенденцию. Данное обстоятельство обусловило появление концепции достижимого роста, применение которой позволяет балансировать рост объема продукции и изменение задолженности предприятия.
В данном дипломе проанализирован с позиций инвестирования проект строительства дома. Разработчик и исполнитель проекта – АООТ «Энергомашстрой».
В первой главе дана характеристика проекта и политики АООТ «Энергомашстрой» в области инвестиционной деятельности, применена концепция достижимого роста и рассчитан коэффициент долга для оценки финансовой устойчивости предприятия в случае реализации проекта.
Проведенный во второй главе анализ финансового состояния показал, что финансовая устойчивость АООТ «Энергомашстрой» по большинству коэффициентов соответствует банковским критериям, лишь отрицательный знак коэффициента маневренности, свидетельствующий об отсутствии у предприятия собственных оборотных средств, несколько снижает доверие к финансовому благосостоянию предприятия. При этом ликвидность активов АООТ «Энергомашстрой» ни по одному показателю не соответствует рекомендуемым значениям. Предприятие на конец 1998 года не в состоянии в срок погасить свои краткосрочные обязательства.
Во второй главе также были рассмотрены два инвестиционных проекта, отличающиеся распределением инвестиционных затрат по месяцам: проект1 предполагает инвестирование 3,0 млн. руб. в первом месяце и оставшихся 3,5 млн. руб. – во втором месяце, в проекте 2 инвестиционные затраты распределены на три месяца (4,0 млн. руб. – 1-й месяц, 1,5 млн. руб. – 2-й месяц, 1,0 млн. руб. – 3-й месяц). Различие в распределении средств связано с планируемыми по проектам 1 и 2 графиками производства работ.
Расчет показал, инвестиционные затраты в размере 6,5 млн. руб. окупятся через 18 месяцев по первому проекту. Срок окупаемости второго проекта – 22 месяца. Чистый доход первого проекта за срок жизни составит 1,0 млн. руб., второго проекта – 0,2 млн. руб. Рентабельность современной величины инвестиций за срок жизни первого проекта 0,17; второго проекта 0,04. По результатам сравнения показателей экономической эффективности проектов выбран первый проект для дальнейших расчетов.
При расчете чистых доходов с учетом условий финансирования выяснилось, что наиболее выгодным вариантом привлечения средств по критерию рентабельности является выпуск облигаций (рентабельность 61%).
Третья глава дипломного проекта посвящена оценке надежности реализации проекта посредством определения чувствительности проекта к рискам.