Оценка имущества предприятия (стр. 7 из 16)
Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной Белоруссии, где даже в Минске трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.
К данному классу методов относится также метод переноса. Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.
Доходные методы оценивания. К доходным методам при оценке земельных участков следует отнести прежде всего метод капитализации земельной ренты и метод остатка.
Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.
Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. В практике оценки недвижимости данный метод используется так же в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.
Затратные методы оценивания. Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции.
Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков производственного назначения сравнительно небольших по площади и расположенных в составе селитебных территорий. Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным т.к. в их составе на данный момент не представляется возможным подобрать достаточное количество продаж, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса.
Нормативные методы оценивания. Данные методы оценивания относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами.
На стоимость земельного участка с целью купли-продажи влияют следующие факторы:
♦ перспективность местоположения;
♦ состояние рыночного спроса на предлагаемый тип
недвижимости;
♦ юридические нормы;
♦ физические характеристики земельного участка;
♦ финансовая обоснованность проекта.
Местоположение земельного участка — основной параметр, определяющий его стоимость. Перспективность местоположения зависит от доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого использования земельного участка.
3. Оценка стоимости зданий и сооружений. Анализ исходных данных
Оценка недвижимости предприятия методом капитализации дохода (доходный подход) имеет некоторые специфические особенности. Это связано, во-первых, со стационарным положением зданий и сооружений относительно земельного участка, а во-вторых, с ее потенциальной возможностью генерировать чистый доход за счет сдачи в аренду производственных складских и прочих площадей.
Последовательность оценки стоимости недвижимости предприятия методом капитализации чистого дохода в общем случае можно разбить на 3 этапа:
— сбор и анализ достоверно рыночной информации по
величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам
операционных расходов и т.д.;
— определение чистого операционного дохода;
— определение стоимости недвижимости путем капитализации будущих чистых доходов.
Для выполнения оценки собирается и анализируется следующая рыночная информация: данные, представленные заказчиком; данные, полученные от риэлторских фирм, специализирующихся на операциях с коммерческой недвижимостью; данные, полученные от интервью со специалистами, работающими в данной отрасли.
Далее определяется чистый операционный доход путем составления реконструированного отчета о доходах.
Реконструированный отчет о доходах — это сводный расчет прогнозируемого дохода от эксплуатации недвижимости предприятия.
При сравнительном подходе к оценке недвижимости предприятия применяют метод сравнения продаж и метод валового мультипликатора.
Последовательность применения метода сравнения продаж при оценке недвижимости предприятия следующая:
1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3) сопоставление оцениваемого объекта недвижимости предприятия с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4) приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, т.е. объектов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки. Объектом-аналогом может быть объект, не совпадающий по назначению с объектом оценки, если его использование в оценке необходимо для получения какой-либо корректировки, или если по данным рынка стоимость 1 м2 отличается незначительно и оценщик располагает информацией, позволяющей учесть с помощью корректировок все существенные отличия между объектом оценки и выбранным объектом-аналогом.
На втором этапе определяются единицы сравнения: 1 объект, 1 м2 площади, 1 м3 объема и др.
На третьем этапе из списка объектов-аналогов выбираются только те, по которым можно выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.
На четвертом этапе объекты-аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки.
Метод валового мультипликатора также применяется для расчета рыночной стоимости недвижимости предприятия. Преимущество этого метода по сравнению с методом сравнения продаж в том, что для определения рыночной стоимости не требуется выполнения корректировок. Валовой мультипликатор показывает время окупаемости и определяется по формуле:
(4.4)где V— рыночная стоимость собственности;
PGJ — потенциальный валовой доход.
Последовательность проведения расчета:
1) определяется средний валовой мультипликатор по объектам-аналогам:
(4.5)где PGJMi — валовой мультипликатор i-го объекта-аналога;
i — порядковый номер объекта аналога;
n — количество объектов аналогов;
2) определяется рыночная стоимость недвижимости предприятия:
V= PGJMcp- PGJ, (4.6)
Кроме валового мультипликатора в оценке может использоваться действительный мультипликатор, который определяется по формуле:
(4.7)где EGJ — действительный валовой доход.
Действительный мультипликатор используется для расчета общей ставки капитализации.
Общий коэффициент капитализации определяется по формуле:
(4.8)где OER — коэффициент операционных расходов.
Коэффициент операционных расходов определяется по формуле:
(4.9)где ОЕ- годовые операционные расходы.
Потенциальный валовой доход — есть общий доход, который можно получить при 100%-ной сдаче в аренду недвижимости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от производственного использования недвижимости предприятия.
Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход -Вакансии и потери при получении арендной платы (ренты) - Прочие потери, возникающие при ненадлежащем производственном использовании недвижимости предприятия.
Применение затратного подхода к оценке зданий и сооружений
предполагает использование следующих методов:Метод сравнительной единицы является наиболее точным и оперативным. Применение этого метода включает 3 этапа.
1. Рассчитываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м3, 1 м2 здания) на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов.