Использование указанных стандартов при проведении данной оценки обусловлено поставленной задачей и требованиями заключенного договора. Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные сделки по приобретению имущества.
В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости). Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и вышеприведенными стандартами. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;
- платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
В настоящей работе рыночная стоимость объекта оценки определена в рублях, без учета НДС.
Аналог - объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.
Аренда - право временного возмездного владения и / или пользования чужим имуществом.
Арендная плата - плата за пользование чужим имуществом.
Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.
Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.
Здания - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).
Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.
Полная восстановительная стоимость – совокупность затрат, требующихся для воспроизводства копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах, без учета износа реального объекта.
Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.
Риски - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их текущую стоимость.
Сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимы для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Ставка дисконта (discount rate) — ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.
Стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.
Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Чистый операционный доход - действительный валовой доход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.
Раздел V. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
При составлении отчета об оценке в соответствии с п.2.3. ФСО №3 оценщик придерживался следующих принципов :
- принцип существенности – в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;
- принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;
- принцип однозначности – содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;
- принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;
- принцип достаточности – отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
А так же Оценщик придерживается следующих принципов, предусмотренных ССО РОО 2005.
- принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
- принцип замещения – максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
- принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.
- принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное и возможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть: физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.
Раздел VI. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Получение предварительной информации от Заказчика.
а)Предварительное ознакомление с объектом оценки и консультации с Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.
б)Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57
2. Заключение с заказчиком письменного договора об оценке.
3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:
-сбор и обработка необходимой внутренней информации:
-сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;
-данные кадастрового учета, относящихся к объектам оценки;
- информация об эксплуатационных характеристиках объектов
оценки;
- информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
4. Анализ рынка недвижимости:
- свободных продаж объектов сравнения (аналогов);
- социально-экономического развития региона Калужской области.
5. Определение и учет ограничительных условий и допущений, рассмотрение возможности использования различных подходов и методов оценки земельных участков.
6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного выбора.
7. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, в рамках рекомендуемых законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.