Оценка объекта недвижимости (стр. 5 из 11)
Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
- быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
- быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;
- быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
- быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость. При этом в основу рассуждений положено понимание факторов, образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ – сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором – как улучшенный.
В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ – наиболее вероятное использование недвижимости, -существующее использование -явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существовать уникальный инвестиционный проект, не известный Оценщику, приносящий большую прибыль, чем НЭИ.
Капитал, вложенный в развитие (или создание) объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем, должен приносить максимальную прибыль.
ВЫВОД: В соответствии с принципом НЭИ и требованиями Международных стандартов оценки (Комментарий к международной оценке. Оценка активов государственного сектора.М.: ИНТЕРРЕКЛАМА,2003) рыночную стоимость права собственности для объектов недвижимости необходимо рассчитывать, исходя из целевого (существующего) использования земельных участков.
Определение НЭИ основано на суждении оценщика. Указанные предпосылки расчета являются мнением, а не фактом.
Раздел IX. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
9.1 Затратный подход
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.
Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:
1. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).
2. Определение величины наколенного износа.
3. Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
4. Определение сопутствующих затрат.
5. Расчет рыночной стоимости.
В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость рассчитывалась по формуле:
РС = Св/з´ (1 – Иå) + Зпр, где:
РС – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;
Св/з – восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства/замещения) объекта оценки без учета износа;
Иå – накопленный износ;
Зпр – затраты, связанные с приобретением.
При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа). Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования. Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации. В настоящем Отчете оценщик определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.
9.1.1 Определение восстановительной стоимости
В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:
- Определение базовой восстановительной стоимости (ВСб) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.
- Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.
- Определение коэффициента прибыли инвестора
- Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.
- Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.
- Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.
Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле (1):
(1)где:
ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.
Πki – произведение корректирующих поправок.
Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).
I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
Базовая восстановительная стоимость
Расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:
(2)где:
Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.
УВСаналог – восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.
В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.
Расчет восстановительной стоимости приводится в таблице №11
9.1.2 Коэффициент прибыли предпринимателя
Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из следующих допущений:
- ближайший альтернативный проект для строительства является кредитование нового строительства с эффективной квартальной ставкой процента (Yk) приблизительно равной 6%;
- учтено, что начальные вложения средств (В)обычно не превышают 30% от стоимости объекта;
-типичные сроки строительства для подавляющего большинства проектов не превышают 2 (двух) лет
Расчет производится по формуле:
k k k2 k
Pr ≈ [1+Yk х 3 + δE х (1+2Yk х 3 +Yk2 х 3 )] х Yk х 2
Где Pr – прибыль предпринимателя
Yk – эффективная квартальная ставка процента
k – продолжительность строительства в кварталах
Таблица №9
| В – начальные вложения | К – продолжительность строительства в кварталах | |||
| 2 | 4 | 6 | 8 | |
| 0 | 6,2 | 13,0 | 20,2 | 27,8 |
| 0,1 | 6,9 | 14,4 | 22,5 | 31,2 |
| 0,2 | 7,5 | 15,8 | 24,8 | 34,6 |
| 0,3 | 8,2 | 17,2 | 27 | 37,9 |
Диапазон значений величины прибыли предпринимателя относительно рассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%