Наконец, не следует забывать, что любая целостная система информации "просветляет" деятельность, легализует доходы и препятствует незаконному обогащению различными способами. А городская и особенно муниципальная недвижимость является источником довольно легкого зарабатывания денег. Поэтому контроль за ней многим просто не нужен, поскольку их интересы противоположны интересам городского развития.
Итак, справедливость магистральной линии работы с недвижимостью: продажа права, даже самая выгодная, не является стратегическим источником доходов для муниципалитетов. Таким источником должны стать собственники недвижимости, которым она будет продана муниципалитетом на торгах или в порядке приватизации. Передача недвижимости в частные руки, в собственность или в аренду, представляется нам наиболее эффективной для городской экономики. При этом во главу угла должна быть положена отнюдь не цена этой передачи - первостепенное внимание следует уделить выбору субъекта которому имущество передается или продается. Иными словами, надо стараться передать муниципальную недвижимость тому, кто сможет извлечь из нее максимальный доход. Для этого, в зависимости от типа недвижимости и характера передаваемых прав, необходимы и открытые торги, и конкурсы, и предварительные рассмотрения бизнес-планов, и прямые переговоры, а также другие способы выявления эффективного собственника или арендатора. Однако и это еще не истина в последней инстанции, поскольку у каждого пользователя или собственника дела могут пойти плохо и он из "эффективного" владельца вдруг превратится в "неэффективного". Для выхода из подобных ситуации важны хорошо работающий вторичный рынок и благоприятные условия передачи права пользования муниципальной собственностью, не препятствующие собственникам и владельцам переуступать права собственности или долгосрочной аренды.
Права на объекты недвижимости могут выступать в качестве товара только благодаря системе регистрации прав, которая поэтому является стержнем рынка недвижимости.
В настоящее время в мировой практике сохраняются две принципиально различные системы регистрации - регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с которым выделяют титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок).
В большинстве стран мира, в том числе в европейских странах, действует система регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее, все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях свидетельствует об их существовании, последовательность обременений - об их "старшинстве". При этом государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом зарегистрированных прав и обременении. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными. Доверие к системе создают четкая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус регистрирующей организации, который часто приравнивается к судебному, участие в подготовке документов нотариусов.
В системе регистрации сделок о передаче недвижимости, получившей распространение в США, роль государства пассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не принимает решений о законности и действительности сделки. Таким образом, государство не несет никаких обязательств, кроме обязательства хранить и обеспечивать публичность зарегистрированных договоров, и, естественно, не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компании, которые занимаются "страхованием титула". По договору с заинтересованным лицом такая компания изучает все сделки в отношении данного объекта на "глубину" от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного штата) и дает гарантию о "чистоте титула". При этом, в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом "чистоты титула", заинтересованное лицо обязуется возместить ущерб (в определенных пределах) лицу которое застраховало свой титул.
Особняком в ряду систем регистрации прав стоит система Торренса. Нотариального удостоверения сделок при этой системе не требуется, поскольку запись в госреестре имеет абсолютную силу. Существует немало сторонников введения системы Торренса в России, однако критики отмечают, что создание надежной системы, не требующей высокой платы за риск, займет десятилетия.
Сравнение практики многих стран мира показывает, что система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость. Если в стратах Европы, где действует система регистрами прав на недвижимость, общие расходы участников сделки на ее совершение не превышают 1-2 процентов от стоимости недвижимости, то в отдельных штатах США, где функционирует система регистрации сделок, общие транзакционные издержки достигают 8-10 процентов от суммы сделки, из которых 4-6 процентов составляют расходы на страхование титула. Однако в США, где особенно сильны идеи невмешательства государства в деловую и личную жизнь граждан, факт относительной дороговизны системы выглядит оправданным с точки зрения сохранения ее независимости от государства.
Следует отметить, что мировая практика ранее не знала примеров совмещения в одной системе регистрации двух принципов - регистрации сделок и регистрации прав. Именно Россия сегодня является единственной страной, где декларирована "совмещенная" система регистрации и прав, и сделок, введенная Федеральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако развитие этой системы связано с целым рядом проблем. Развитие системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости отстает от потребностей рынка недвижимости. Такое отставание обусловлено не в последнюю очередь тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концептуальная база развития этой системы. Разработка такой концепции продолжается и в настоящее время.
Проблемы становления рынка земли и недвижимости в Российской Федерации.
Развитие активно функционирующего рынка земли представляет собой один из стержневых элементов всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. Перечислим основные меры по реализации государственной политики в сфере городской земли и недвижимости:
разграничение прав собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями;
создание государственной кадастровой системы учета единых объектов недвижимости;
совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (уменьшение до уровня достаточности набора сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав);
установление прав и обязанностей владельцев недвижимости по ее использованию и строительному изменению на основе введения системы правового зонирования;
введение единого налога на недвижимость;
реализация принципа единого правового статуса объекта недвижимости (регистрация прав собственности одновременно на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости);
переход преимущественно к конкурентным процедурам (аукционам, конкурсам) при предоставлении прав собственности или долгосрочной аренды застройщикам на земельные участки;
развитие системы кредитования строительства, реконструкции объектов недвижимости и их приобретения под залог (ипотеку) объектов недвижимости.
Приватизация земли собственниками предприятий имеет как макроэкономические эффекты - на уровне города, региона в целом, так и микроэкономические - на уровне самого предприятия. Что касается макроэкономических последствий перехода земли из государственной, муниципальной собственности в собственность предприятий, то, прежде всего, они заключаются в том, что города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. Известно, что во всем мире между городами идет жесткое соперничество за привлечение инвесторов. Создание привлекательного инвестиционного имиджа города - это кропотливый, длительный процесс, и любому инвестиционному решению всегда предшествуют вопросы: каковы гарантии на вложенный капитал и каковы права на соответствующий земельный участок?
За счет выкупа земли город может получать крупные разовые платежи, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных собственников. Кроме того, с развитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра, создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.