Рынок земли и недвижимости в городской экономике. Инфраструктура рынка недвижимости (стр. 4 из 6)

А так же, земельные участки в отсутствие частой собственности на землю и норм правового зонирования практически не перераспределяются, что приводит к стагнации в развитии городов и дальнейшему усугублению негативных тенденций. Между тем в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования (соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 50: 1 и более).

В то же время, благодаря высокой стоимости земли в центральной части города и большой разнице в стоимости земли в центре и на периферии, стоимость передислокации промышленного предприятия составит 10-20 процентов от стоимости занимаемого земельного участка. Причем если предприятие, занимавшее земельный участок, станет его собственником и, соответственно, субъектом земельного рынка, то передислокация станет выгодной и ему. Она, таким образом, начинает форсироваться самими рыночными земельными отношениями. Попытки же решать эту проблему административными методами оказываются практически безрезультатными.

Если обратиться к микроэкономическим эффектам выкупа земли, то есть выгодам от него для предприятий, то из них можно выделить следующие:

получение полноты прав на единый объект недвижимости, гарантированность прав владения и распоряжения недвижимым имуществом, снижение рисков и неопределенности;

защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола органов власти при составлении условий договора аренды, в том числе установления коротких сроков аренды земельного участка;

увеличение стоимости основных фондов, повышение курсовой стоимости акций, получение дохода от выпуска и реализации дополнительных акций при увеличении уставного капитала за счет включения в него стоимости земли;

расширение инвестиционных возможностей, повышение инвестиционной привлекательности предприятия;

возможность залога земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, привлечения ипотечного кредита;

получение дохода от продажи и излишков земли или сдачи земельного участка (его части) в аренду.

Инфраструктура рынка недвижимости.

Инфраструктуру рынка недвижимости (ИРН) можно определить как посредническую деятельность по созданию условий для развития рынка недвижимости, а также сами созданные этой деятельностью условия.

ИРН обеспечивает взаимодействие между публичной властью, частными и юридическими лицами - участниками процессов, происходящих на рынке недвижимости. Между публичной властью и остальными участниками рынка недвижимости взаимодействие осуществляется в форме нормативно-правого обеспечения, например издания законов и нормативных документов и контроля за их соблюдением. Другими словами, со стороны публичной власти это взаимодействие обеспечивается совокупностью механизмов и способов регулирующего воздействия на функционирование рынка недвижимости. Взаимодействие между частными лицами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимым имуществом может быть представлено всем многообразием сделок и действий, однако они должны учитывать предустановленные публичной властью правовые рамки.

В силу ориентации на обеспечение взаимодействия между различными субъектами инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости является посреднической деятельностью. Эту деятельность осуществляют две группы агентов:

1) представители публичной власти - государственные и муниципальные органы, организации;

2) профессиональные организации, объединенные или не объединенные в соответствующие ассоциации, которые наделены правом осуществлять соответствующую деятельность.

Можно говорить, что инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости - это институциональное посредничество. Схематично оно может быть представлено следующим образом.

Схема организации инфраструктурного обеспечения рынка недвижимости

Государственные и муниципальные органы, организации	Публичная власть	Государственные и муниципальные органы, организации
Частные лица	Профессиональные организации и частные специалисты	Юридические лица

Инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости - это регулирование его развития с использованием как косвенных, непрямых методов, так и прямых, директивных способов управления. На рынке недвижимости действует множество частных субъектов, экономические мотивации и деятельность которых не могут и не должны зависеть напрямую от директивных указаний публичной власти. Экономически эффективной деятельность частных хозяйствующих субъектов может быть только при наличии свободы выбора. Однако в условиях цивилизованного рынка недвижимости эта свобода не является абсолютной и безграничной. Она ограничена определенными рамками. Установление этих "рамок экономической свободы" составляет суть косвенного, непрямого регулирования рынка недвижимости в форме его инфраструктурного обеспечения. Однако в ряде случаев (на определенном этапе развития или в отдельных сегментах рынка) государство, а еще в большей степени органы местного самоуправления могут и должны использовать формы прямого управления для достижения высшей цели - обеспечения безопасности и благосостояния всех граждан.

Основные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости

Можно выделить следующие основные компоненты ИРН:

правовое обеспечение рынка недвижимости в форме соответствующих законов и иных нормативных правовых актов различного уровня (общенационального, регионального, местного);

учет недвижимости и регистрация прав на нее;

градорегулирование - установление правового режима использования недвижимости, формирование земельных участков, создание новых объектов недвижимости путем строительства, реконструкции;

оценка и налогообложение недвижимости;

установление стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, контроль за соблюдением стандартов;

информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений по совершенствованию функционирования рынка недвижимости;

обучение профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Каждый из компонентов имеет отдельные составляющие. Например, компонент "оценка и налогообложение" включает:

1) подготовку и утверждение единых методик массовой оценки для целей налогообложения,

2) производство оценки,

3) утверждение выполненной оценки,

4) сбор налогов и т.д.

Кроме того, каждый компонент ИРН находится в ведении одного или нескольких субъектов рынка недвижимости. Ниже представлена упрощенная схема эффективной институализации ИРН.

Институализация ИРН (посреднической деятельности).

Компоненты ИРН	Институты			Частные лица, действующие на рынке недвижимости
	Публичные власти		Общественные объединения профессионалов
	государство	муниципалитеты
1. законодательное (нормативно-правовое) обеспечение
2. учет недвижимости и регистрация прав на нее:
Подготовка документов для учета
Учет недвижимости
Регистрация прав
3. градорегулирование:
Установление правового режима использования недвижимости
Формирование земельных участков, девелопмент
4. оценка и налогообложение недвижимости:
Утверждение единой методики оценки
Производство оценки
Утверждение оценки
Сбор налогов
5. установление стандартов, контроль за их соблюдением:
Установление стандартов
Контроль за их соблюдением
6. анализ РН, информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений по совершенствованию ИРН
7. обучение деятельности на РН

Рациональная организация ИРН должна быть в первую очередь основана на разделении функций: с одной стороны, функции, которые могут выполняться только и исключительно государством в лице федеральных ведомств, законодательных органов государственной власти, представителей исполнительной и законодательной власти органов местного самоуправления, с другой - функции, которые не могут и не должны причисляться к государственным, а должны выполняться частными лицами в условиях справедливой конкуренции.

Очевидно, что к числу государственных или муниципальных следует отнести следующие функции по инфраструктурному обеспечению рынка недвижимости:

подготовка и принятие законов, иных нормативных правовых актов, а также контроль за их применением;

государственная регистрация прав на недвижимость, а также ее учет в целях регистрации прав;

планирование развития территорий (в форме, например, подготовки и утверждения генеральных планов городов), установление назначения недвижимости посредством нормативных актов правового зонирования территорий - правил землепользования и застройки;

подготовка и введение унифицированных методик проведения массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, сбор налогов и иных платежей за использование недвижимости.