23. Теоретические аспекты определения земельных участков и других объектов составляющих потенциал предприятия
Объективно необходимым базисом создания любого предприятия, его целостного имущественного комплекса, выступает земельный участок и все его улучшения, т.е. объекты недвижимости. Так или иначе, производственные процессы всех предприятий переплетаются с естественными, что предопределяет необходимость учета естественного фактора при определении их потенциала. С целью однозначного признания объектов недвижимости и земельных участков предприятия элементами его потенциала, нужно исследовать их специфические черты, которые могут или подтвердить или опровергнуть данный тезис. Базисным положением такого исследования нужно считать необходимость сравнения общесистемных черт потенциала предприятия с выделенными специфическими чертами земельных участков и объектов недвижимости, которые проявляются в хозяйственных процессах. Признание земельных участков и объектов недвижимости составляющими потенциала предприятия базируется на таких основных соображениях: 1.Стоимость земельных участков и объектов недвижимости составляет наибольшую долю в общей структуре имущества предприятий многих сфер бизнеса, образовывая естественный базис реализации предпринимательской деятельности. 2. Из позиций организационно-функционального подхода к оценке стоимости потенциала предприятия, ее величина определяется способностью материально-технических и социально-трудовых элементов предпринимательской деятельности выполнять производственно-коммерческие функции. 3.Возможности отдельно взятого земельного участка, здания или сооружения, так как и их рыночная стоимость, существенно отличаются от интегральных возможностей в составе целостного земельно-майнового и социально-организационного комплекса. 4.Сам процесс привлечения земельного участка или объекта недвижимости к хозяйственным операциям предусматривает соблюдение определенных объективно или естественно обусловленных пропорций. 5. Именно возможности результативного использования земельных ресурсов, зданий или сооружений выступают инертными или основоположными компонентами общей динамической совокупности элементов потенциала предприятия. Таким образом, перечисленные тезисы разрешают однозначно отнести земельные участки и другие объекты недвижимости к ресурсным элементам потенциала предприятия, так как они (их возможности) отвечают таким его специфическим чертам как сложность, структурность, инертность, открытость, пропорциональность, реальность и т.п..
24. Методы результативного подхода к оценке стоимости бизнеса
Алгоритмы результатного подхода реализуют противоположные постулаты, которые определяют стоимость бизнеса в зависимости от возможности получения финансовых или других экономических результатов. Ярким примером такой оценки может служить методика прямой капитализации. Данный метод используется в качестве экспресс-диагностики рыночной стоимости бизнеса и предусматривает выявление источников и размеров чистого дохода, определение ставки капитализации, оценка стоимости бизнеса. Расчеты по методу прямой капитализации предусматривают: анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация, оценку величины прибыли, определение адекватной ставки капитализации, определение предыдущей величины стоимости бизнеса. Метод дисконтирования денежного потока позволяет оценить стоимость бизнеса, учитывая перспективы его развития. Данный базируется на постулате, который потенциальный инвестор платит не за набор средств работы, команду работников, совокупность прав на интеллектуальную собственность и т.д., а за конечный поток средств (капитала). Основные этапы: мониторинг сферы бизнеса, определение ее специфики и оценка уровня системного риска, обоснование модели формирования денежного потока бизнеса, определение периода оценки, прогнозирование внутренних и внешних факторов, которые определяют денежный поток, расчет денежных потоков по каждому виду, определение ставок дисконта в разрезе видов деятельности, которая разрешит адекватно учесть уровень риска по каждому приток и оттока капитала, определение денежных потоков в постпрогнозный период, оценка стоимости бизнеса и внесение итоговых поправок.Метод оценки стоимости бизнеса на базе опционов — это модификация стандартного метода дисконтирования денежных потоков, но с учетом возможности изменения стратегических ориентиров и принятие новых управленческих решений по мере поступления дополнительной информации. Метод дополнительных прибылей можно считать модификацией метода дисконтирования денежных потоков. Он определяет стоимость бизнеса на основе сравнения средней доходности (прибыльности) в отдельной области и доходности участия капитала в конкретном бизнесе-проекте.
25. Особенности оценки земельного участка, зданий и сооружений
В зависимости от методических особенностей оценки стоимости земельные участки предприятий разделяются на две группы: 1. участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями и сооружениями; 2. участки, которые заняты объектами социального назначения (дома культуры, больницы, отели, общежития, дома отдыха и т.п.). В отличие от участков второй группы, стоимость которых определяется исходя из известных положений теории оценки недвижимости, оценка стоимости участков первой группы более сложная, так как учитывает степень их соответствия производственным и предпринимательским целям. В зависимости от целей, оценка стоимости земли может рассматриваться с одной стороны, как основа решения законодательно обусловленных задач (уплата земельного налога) или экономического регулятора земельных отношений (наследство, дарение и пр.), что нуждается в установлении нормативной стоимости (цены) земли с учетом типичных официально утвержденных инструкционно-методических документов, и с другой стороны, — независимая экспертная оценка, в ходе которой определяется рыночная стоимость земли, или право аренды земельного участка. В отличие от нормативной, экспертная стоимостная оценка земель осуществляется на базе общепринятой в мировой практике методологии и методов определения рыночной стоимости земли. Не смотря на некоторую ограниченность (упрощенность) современных экспертных оценок стоимости земельных участков, относительно к возможным рыночным эквивалентам, практическое использование их есть прогрессивным шагом в реализации общепринятой концепции рыночной стоимости земли.
26. Методы оценки стоимости бизнеса, которые базируются на сравнительном подходе
Сравнительный подход позволяет определить стоимость бизнеса соответственно представленным на свободных рынках аналогичных объектов, учитывая современные условия. Основной постулат - похожие экономические интересы должны оцениваться приблизительно одинаково. Широчайшего распространения в рамках данного подхода получил метод мультипликаторов, под которыми следует понимать коэффициенты, которые отображают взаимосвязь между рыночной стоимостью бизнеса и определенной финансово-экономической базой (фактором, который взыскивает важное влияние). Широчайшего распространения получили ценовые мультипликаторы, которые можно подразделить на интервальные и одномоментные. В зависимости от цели и имеющейся информации могут использоваться и другие виды оценочных мультипликаторов, которые призваны описывать наиболее существенные факторы определения стоимости бизнеса. Метод отраслевых соотношений базируется на использовании эмпирически определенных и рекомендованных соотношениях между стоимостью бизнеса и отдельными финансово-экономическими параметрами. Он является упрощенным вариантом метода мультипликаторов, так как предусматривает определение стоимости бизнеса по уже установленным специализированными учреждениями коэффициентам. Метод аналоговых продаж (рынка капитала) базируется на использовании информации относительно рыночной стоимости пакетов акций похожих компаний, на основе чего делается вывод относительно стоимости оцениваемого бизнеса. Соответственно принципу замещения инвестор инвестирует средства в оцениваемый бизнес в таком же размере как и в аналогичную компанию, акции которой уже котируются на рынке. Состоит из этапов: 1. Сбор рыночной информации, ее аналитическая обработка 2. Формирование перечня похожих компаний, 3. Финансово-экономический анализ компаний из списка, 4. Расчет оценочных коэффициентов (мультипликаторов) и определение их нормативного значения на базе результатов предыдущего этапа. 5 Определение расчетной стоимости бизнеса, взвешивание промежуточных результатов и внесение окончательных поправок в расчетную стоимость бизнеса.