Массовая оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.
Если вид недвижимости не вписывается в оценочную модель, корректировка стоимости осуществляется вручную. Наиболее важными в процессе массовой оценки недвижимости для налогообложения являются сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций.
В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости для налогообложения. Величина базовой стоимости составляет 75% величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточное число случаев продаж. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5-6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов[4].
Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:
1. пользователя;
2. связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
3. связанные с рыночной средой;
4. наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.
Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки: Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.
Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово — экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Понятие «инвестиционная стоимость» сходно с понятием «стоимость в использовании». Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемой прибыли.
Рыночная стоимость объекта — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умение адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внешних факторов.
Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др[5].
В доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.
Метод прямой капитализации, т.е. расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта.
При этом учитывается как сама чистая прибыль, Получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.
Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации.
- метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);
- метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, земли и здания, кумулятивный метод.
Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение.
ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОД). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- расходы (резерв) на замещение.
Метод дисконтирования денежных потоков заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.
Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:
- срок прогнозного периода (срок проекта);
- чистый операционный доход;
- прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;
- возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
- ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;
- рыночная стоимость объекта недвижимости.
Инвестиционная стоимость, определяемая методом прямой капитализации находиться по следующей формуле:
ТС = ЧОД/Ск,
где ЧОД - чистый операционный доход (за год);
Ск — ставка капитализации.
Для расчета ставки капитализации следует воспользоваться упрощенным методом Элвуда.
R = Y - арр * (SFS)
где R - ставка капитализации;
Y - ставка дохода на собственный капитал;
арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;
SFS - фактор фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Методом прямой капитализации определим стоимость трехкомнатной квартиры, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.
ТС = ЧОД1 / (1+i) + ЧОД2 / (1+j)2 + ... + ЧОДn / (1+j)n + ТС(1+ j)/(1+ i)n
где i - ставка дохода на собственный капитал;
n — прогнозный период.
ТС (1 + ) - стоимость реверсии,
где ∆ - увеличение или уменьшение стоимости объекта;
СР - стоимость реверсии.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым.
Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости[6].
В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.
Сравнительный подход к оценке недвижимости — или рыночный подход включает два основных метода:
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
- метод валового рентного мультипликатора.
Метод прямого сравнительного анализа продаж, основав на принципе замещения, который гласит: «типичный» покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли — продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект[7].