В Российской Федерации согласно действующей Конституции земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и других формах собственности. Однако фактически в течение длительного времени эти положения не были реализованы в силу отсутствия четких законодательных норм. Принятие земельного законодательства, соответствующего рыночным условиям и предполагающего введение земли в рыночный оборот, осложнялось наличием значительных разногласий в отношении собственности на землю, в первую очередь, на земли сельскохозяйственного назначения. Такая ситуация не позволяла добиться определенности и в вопросах собственности на земли поселений, имеющих первостепенную значимость для муниципальных образований.
В странах с рыночной экономикой земли поселений включены в рыночный оборот. Это достигается различными подходами: в одних государствах предметом купли-продажи являются земельные участки, в других – право на долгосрочную наследуемую аренду земли. В России решение проблем, связанных с оборотом земель поселений, осуществлялось в русле общего процесса развития земельного рынка и до принятия Земельного кодекса РФ не имело четкого правового обеспечения.
В период рыночных преобразований российской экономики произошло существенное реформирование земельных отношений, которое в основных чертах выразилось в следующем:
– ликвидирована государственная монополия на землю и установлено многообразие форм собственности на землю;
– осуществлено разграничение государственной собственности на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Федерации и собственность муниципальных образований;
– введена плата за использование земли, ставки которой дифференцированы в зависимости от целевого назначения, местоположения, качества участков и других факторов;
– сформированы основы земельного рынка и его инфраструктуры;
– создана законодательная и нормативно-правовая база регулирования земельных отношений (Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О разграничении государственной собственности на землю», «О плате за землю», другие федеральные законы, законы субъектов Федерации, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления).
Базисным актом земельного законодательства является принятый в октябре 2001 г. Земельный кодекс РФ. Кодекс устанавливает основные принципы регулирования отношений по использованию и охране земли. Он содержит положения, регламентирующие права на землю, права и обязанности собственников земельных участков, землевладельцев и арендаторов земельных участков, платность земли и порядок ее опенки, мониторинг земель, землеустройство и государственный кадастр, категории земель, условия их использования и другие законодательные нормы в области земельных отношении.
Земельный кодекс РФ о землях поселений, муниципальной собственности на землю, полномочиях органов местного самоуправления в области земельных отношений. Введение Земельного кодекса РФ имеет важное значение для муниципальных образований, поскольку данный документ включает законодательные нормы в отношении земель поселений, муниципальной собственности на землю, полномочий органов местного самоуправления в области земельных отношений.
В соответствии с земельным законодательством земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли поселений;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– земли особо охраняемых территорий и объектов;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса.
Земли поселений – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
Правилами землепользования и застройки для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент (для каждой территориальной зоны – индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а также всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Все собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки обязаны использовать земельные участки строго в соответствии с градостроительным регламентом.
В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
– жилым, предназначенным для застройки жилыми зданиями, объектам культурно-бытового и иного назначения;
– общественно-деловым, предназначенным для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;
– производственным, предназначенным для застройки промышленными, коммунально-складскими, и иными производственными объектами;
– инженерных и транспортных инфраструктур – для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;
– рекреационным – земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используемые для отдыха граждан и туризма;
– сельскохозяйственного использования – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки;
– специального назначения;
– военных объектов;
– иным территориальным зонам.
В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, объединяющие земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
К полномочиям органов местного самоуправления в сфере земельных отношений отнесены:
– изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;
– установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;
– разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;
– иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Земельный кодекс РФ устанавливает следующие виды прав на землю:
– собственность;
– постоянное (бессрочное) пользование;
– пожизненное наследуемое владение;
– безвозмездное срочное пользование;
– ограниченное пользование чужими земельными участками – сервитут;
– аренда (субаренда).
В зависимости от субъектов собственности на земельные участки выделяют собственность граждан и юридических лиц (частную собственность), федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации (государственную собственность), муниципальную собственность.
Согласно законодательству в муниципальной собственности находятся земельные участки:
– которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
– право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю:
– приобретенные в результате гражданско-правовых сделок;
– не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»;
– земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований, безвозмездно переданные в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития.
Органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Местные органы власти могут также обладать правами постоянного (бессрочного пользования), аренды, устанавливать публичные сервитуты.