Введение
В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма непростая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках, поэтому необходимо предложить новый механизм осуществления национального проекта, включающего решение проблемы взаимоотношения общего уровня доходов населения с возможностью инвестирования их в жилищное строительство.
Анализ ряда факторов, приведших к финансовому кризису на Западе, позволит под другим углом рассмотреть текущее состояние строительного комплекса России. Так как понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на строительный рынок, позволяет государству своевременно принимать меры, чтобы не допустить негативных последствий при очередной волне кризиса на международных финансовых рынках, приход которой вполне предсказуем.
1 Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса в России
Главные факторы, которые, по нашему мнению, способствовали кризису на Западе:
1) наличие огромного количества «избыточных» денег и утрата свойств развития финансовой системы;
2) искусственное нагнетание доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей - т. н. (саб-прайм кредиты»);
3) снижение цен на жилье.
Необходимо отметить, что первый фактор также присутствует и в российском институте ипотеки. Однако сравнительно небольшая доля ипотечного сегмента на финансовом рынке и неразвитость внутреннего вторичного рынка закладных (отсутствие оборота ипотечных ценных бумаг) не позволиливирусу «сабпрайм кредитов» заразить все финансы, как это произошло в США. В России поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка (повышение требований к заемщику и качеству ипотечных продуктов, включая процентныепошел.
Основная проблема втом, что мировой финансовый кризис повлиял на состояние финансовой сферы в нашей стране. Это выразилось прежде всего в дефиците ликвидности на финансовом рынке, причем это коснулось всех его участников, в том числе и ипотечных банков, которым нужны ктому же долгосрочные кредитные ресурсы. Пришлось повысить ставки по ипотечным кредитам на один — два процентных пункта. А банки, не имеющие доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, вынуждены были вообще отказаться от ипотеки.
Повышение ставок, разумеется, снизило уровень доступности ипотеки, сузило круг людей, которые могут ею воспользоваться. Ктому же банки ужесточили требования к заемщикам. Но было бы неправильным утверждать, что банки кому-то отказывают в выдаче ипотечных кредитов. Если же платежеспособность заемщикадостаточно высока, его доходы подтверждены документально, и первоначальный взнос собран, то препятствий к получению кредита нет. Ужесточение требований является правильным шагом, позволяющим избежать слишком рискованных кредитов. Американский ипотечный кризис показал, к каким последствиям привели излишне оптимистичные оценки платежеспособности заемщиков. Необходимо отметить тот факт, что темпы роста ипотечного кредитования в нашей стране все равно замедлились бы. Ведь эти отношения внедрялись с нуля, а в таких случаях первоначальные темпы роста всегда высоки. Но когда точка отсчета с каждым годом повышается, темпы роста неотвратимо замедляются. Другое дело, что они не замедлились бы так сильно, не возникни у банков проблема с ликвидностью. Что касается ситуации на жилищном рынке, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции.которые несут в себе серьезные угрозы для развития строительного комплекса и экономики страны в целом.
2. Национальный проект РФ «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2005 г. совпало по времени с реорганизацией системы государственного управления строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием пакета законов о жилье, который существенно изменил принципы реализации инвестиционно-строительных проектов (в том числе Федеральный закон № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, новая редакция Градостроительного кодекса РФ в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку).
Все это оказало негативное влияние на темпы ввода жилья. Поскольку длительность ннвестиционно-стронтельных циклов составляет не менее 3 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 г. Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008г., согласно которым произошло значительное (почти в 5 раз по сравнению с 2007г.) снижение темпов жилищного строительства. Этот фактор будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с законом № 214-ФЗ и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.
Возросший дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением в пользу спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (ипотечное жилищное кредитование, адресные жилищные субсидии на цели покупки жилья и т.п.).привел к сохранению в 2005 - 2006гг. высокой динамики роста цен. который пришелся на 2006г. - в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54 % (в городах миллионах — почти в 2 раза). Ситуация усугублялась возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами этого достаточно узкого слоя населения. Об этом свидетельствуют замедление в 2007 г. темпов роста пен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение их количества(включая покупки в кредит) как минимум на 30 - 50%. Эта тенденция сохранилась и в 2008 г.
На сокращение количества продаж (втом числе инвестиционных квартир) также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное обшей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 г., следствием чего впервые за последние годы стал рост рисков при реализации на рынке жилья.
В 2007 - 2008 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства со стороны банков. Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики, в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас «прочности».
В условиях снижения объемов и увеличения стоимости банковского кредитования, а также сокращения продаж у девелоперов образовался дефицит средств для финансирования жилищного строительства, произошло снижение рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие - выставлять на продажу ранее приобретенные активы (площадки под застройку), третьи — ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства. В результате возникли предпосылки снижения цен на рынке жилья.
Пролонгация во времени сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата существенным увеличением объемов незавершенного строительства, появлением новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций.
Высокая динамика цен реализации жилья в 2005-2006 гг. сопровождалась резким подорожанием основных строительных материалов в 2007 г., обусловившим высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь это относится к цементу, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7 - 8тыс. руб. за тонну).
Можно было бы с пониманием отнестись к ситуации, при которой рост цен на цемент обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически.
Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы изменил всс планы строителей. Он стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Строители столкнулись со следующими проблемами: с одной стороны, рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой - рост себестоимости построенного жилья. Для того чтобы приостановить рост цен. Правительство РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 г. отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2тыс. руб. за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижен ии спроса на цемент в условиях 'замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20%.
Задача поддержать отечественного товаропроизводителя в условиях рыночной экономики любой ценой не стоит, в том числе в ущерб интересам потребителя. В то же время создается впечатление, что на государственном уровне отсутствует долгосрочная политика по вопросу развития промышленности стройматериалов, поскольку все предпринимаемые органами государственного управления действия направлены на решение сиюминутных задач, а не на долгосрочную перспективу.
Действие приведенных ранее факторов не позволяет сделать однозначного краткосрочного прогноза развития ситуации на жилищном рынке, поскольку он существенно зависит от внешней среды, от глубины кризисных явлений на финансовых рынках, в первую очередь в банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций, активности финансовых посредников) и от поведения потребителей, а также запаса «прочности» и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников.