Стоимость объекта затратным подходом рассчитывается по формуле 2:
С = СЗ + (ПВС - И) 2
где СЗ - стоимость земельного участка,
ПВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки
И - накопленный износ объекта.
Определение полной восстановительной стоимости объекта
Восстановительная стоимость подразделяется на стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.
Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.
Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:
•выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
•корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;
•определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен
используемой нормативной базы;
• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.
Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.
Оценка накопленного износа объекта
При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.
Физический износ
Физический износ в общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:
• неустранимый физический износ;
• устранимый физический износ.
Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.
Физический износ рассчитывался методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Срок экономической жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспертно с использованием технического паспорта на здание и результатов обследования.
Источниками информации для расчетов величины износа явились:
1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.
2.Сборники "Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов".
3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
4. Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").
Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.
Переход к уровню цен на дату оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.
И 1969/1984 = 1,17
Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/09 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2009г.
И 1984/2010 = 43,21.
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.
Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.
В расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.
Расчет стоимости объекта затратным подходом
Определяются удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 17).
Таблица 17. Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС
| Основные конструктивные элементы | Удельный вес в общей стоимости, % |
| Фундамент | 10 |
| Стены | 26 |
| Перекрытия и покрытия | 8 |
| Кровля | 10 |
| Полы | 15 |
| Проемы | 12 |
| Отделка внутренняя | 6 |
| Внутренние инженерные сети | 7 |
| Прочие | 6 |
| Всего | 100 |
Рассчитывается восстановительная стоимость (УПВС №18, табл. 49) оцениваемого объекта площадью 259 кв.м., объемом строения 1264 куб.м. (таблица 18).
Таблица 18. Определение восстановительной стоимости объекта.
| Корректировки | ||||
| Элементы сравнения | Описание | Корр. коэф. | ||
| объект оценки | объект- аналог | Значение | ||
| Количество этажей | 1 | 1 | 1 | |
| Класс капитальности | II | II | 1 | |
| Общая площадь, м2 | 259 | - | 1 | |
| Объем, м3 | 1264 | до 1000 | 1,26 | |
| Фундамент | бетонный | бетонный | 1 | |
| Стены | Кирпичные | Кирпичные | 1 | |
| Перекрытия | Ж/бетонные | Ж/бетонные | 1 | |
| Крыша и кровля | Кров.железо | Кров.железо | 1 | |
| Полы | Цементные | Цементные | 1 | |
| Окна | Деревянные | деревянные | 1 | |
| Отделка внутренняя | простая | простая | 1 | |
| Внутренние инженерные сети | все | все | 1 | |
| Общий корректирующий коэффициент | 1,02 | |||
| Поправка на климатический район | 1,09 | |||
| Корректирующий коэффициент перехода 69-84 | 1,17 | |||
| На 22.03.2010 г. | 43,21 | |||
| Стоимость объекта в ценах на дату оценки, руб. | 1145104,5 | |||
| Прибыль предпринимателя, % от затрат | 20 | 229021 | ||
| Стоимость восстановления объекта, руб. | 1374125 | |||
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 19.
Таблица 19. Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам
| Основные конструктивные элементы | Удельный вес в общей стоимости, % | Стоимость,тыс.руб. |
| Фундамент | 10 | 137412,5 |
| Стены | 26 | 357272,5 |
| Перекрытия и покрытия | 8 | 109930 |
| Кровля | 10 | 137412,5 |
| Полы | 15 | 206118,75 |
| Проемы | 12 | 164895 |
| Отделка внутренняя | 6 | 82447,5 |
| Внутренние инженерные. сети | 7 | 96188,75 |
| Прочие | 6 | 82447,5 |
| Долгоживущие элементы | 44 | 604615 |
| Короткоживущие элементы | 56 | 769510 |
| Всего | 100 | 1374125 |
Таблица 20. Определение устранимого физического износа.
| Конструкции и элементы с признаками износа | Стоимость устройства нового элемента,тыс.руб | % износа | Износ, тыс.руб |
| Фундамент | 137412,5 | 20 | 27482,5 |
| Стены | 357272,5 | 30 | 107181,75 |
| Перекрытия и покрытия | 109930 | 20 | 21986 |
| Кровля | 137412,5 | 30 | 41223,75 |
| Полы | 206118,75 | 5 | 10305,94 |
| Проемы | 164895 | 3 | 4946,85 |
| Отделка внутренняя | 82447,5 | 7 | 5771,33 |
| Внутренние инженерные сети | 96188,75 | 10 | 9618,88 |
| Прочие | 82447,5 | 5 | 4122,38 |
| Всего | 1374125 | 0 | 232639,36 |
Определение неустранимого физического износа короткоживущих элементов представлено в таблице 21.
Таблица 21. Определение неустранимого физического износа короткоживущих элементов
| Основные конструктивные элементы | Остаточная стоимость | Фактический срок эксплуатации | Нормативный срок эксплуатации | износ, % | Износ тыс. рублей |
| Кровля | 96188,75 | 16 | 20 | 80,00 | 76951,00 |
| Полы | 195812,81 | 3 | 55 | 5,45 | 10680,70 |
| Проемы | 159948,15 | 3 | 45 | 6,67 | 10663,21 |
| Отделка внутренняя | 76676,18 | 3 | 35 | 8,57 | 6572,24 |
| Внутренние инженерные сети | 86569,88 | 3 | 60 | 5,00 | 4328,49 |
| Прочие | 78325,13 | 16 | 100 | 16,00 | 12532,02 |
| Всего | 693520,89 | 121727,67 | |||
Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов представлен в таблице 22.