На этом фоне вложения в недвижимость могут оказаться гораздо интереснее. Вкладывать деньги в недвижимость можно по-разному, но есть два основных подхода, два типа капиталовложений:
1. Покупка объекта недвижимости для дальнейшей перепродаже или сдачи в наем.
Чаще к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в кредит (ипотека, лизинг, рассрочка, или иные варианты кредитования).
2. Инвестиция в проект. В этом случае инвестор не является владельцем конкретной недвижимости, а только получает доход от своих вложений. Он не сможет сдать свою недвижимость в наем по собственному усмотрению, а также продать ее. Но получит собственную долю прибыли по завершению инвестиционного проекта.
Единовременные инвестиции собственных средств подойдут только тем инвесторам, у которых накопился значительный капитал.
Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам, у которых нет всей суммы, зато есть стабильные доходы, которые смогут обеспечить накопление нужных средств в нужные сроки. Такой вариант интересен также крупным инвесторам, желающим инвестировать одновременно в несколько проектов, но не имеющим возможности единовременной оплаты.
Покупка по ипотеке подходит инвесторам с высокими стабильными ежемесячными доходами. Им понадобится выбрать объект, который сможет принести прибыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту.
Но какой бы вариант приобретения ни был выбран, в итоге покупатель получает реальный актив в виде собственного объекта недвижимости. Этот объект не “испарится” в случае дефолта, и инвестор сможет всецело им распоряжаться.
В текущей ситуации, сложившейся на фоне мирового кризиса в целом, интересы инвесторов связаны с масштабными проектами в коммерческой недвижимости: торговые центры, бизнес центры и многофункциональные комплексы. Инвестиции в проекты типовых комплексов жилого назначения на данном этапе считаются рискованными из-за множества показателей: мировой финансовый кризис, насыщение спроса, низкая емкость рынка, рост себестоимости строительства, а также отсутствие стабильного финансирования.
Постоянно меняющиеся «правила игры» на рынке недвижимости, а также нестабильная мировая экономическая ситуация приводит к постоянному увеличению себестоимости строительства и, соответственно, цены реализации объектов, что в свою очередь может резко сократить спрос. Это может стать причиной тому, что темпы роста цен на недвижимость будут значительно опережать темпы роста доходов населения и потенциальных инвесторов. [п.12]
2.3 Анализ местоположения объекта оценки
Объект оценки — застроенный земельный участок, находящийся в мун. Кишинэу по адресу: Московский проспект 10/1.
Объект расположен в северной части мун. Кишинэу, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая с развитыми отдельно стоящими зданиями и сооружениями. Объект оценки окружают жилые и коммерческие объекты в основном многоэтажные. Состояние окружающей среды удовлетворительное, ухудшенное из-за наличия в непосредственной близости автотрассы. Но рядом находится парк и искусственный водоем. Коммерческая привлекательность — высокая.
2.4 Описание объекта оценки
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При описании объекта оценки необходимо соблюдать следующие требования: отчет должен быть понятен любому читателю; представленные данные должны быть четкими, ясными и однозначными; исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтвержденными, доступными для проверки источниками.
| 1 | Объект | Участок земли, занятый объектом оценки |
| 2 | Площадь участка | 0,038 га |
| 3 | Адрес объекта | Сектор Рышкановка, Московский пр-т 10/1 |
| 4 | Форма | Правильная (прямоугольник) |
| 5 | Дата оценки | 15 декабря 2010 |
| 6 | Дата составления отчета | 15 декабря 2010 |
| 7 | Цель оценки | Определение рыночной стоимости земельного участка |
| 8 | Рыночная привлекательность | Обычный участок |
| 9 | Оцениваемый маркетинговый периодпродаж | 6±2 месяца |
| 10 | Тип объекта | Коммерческий |
| 11 | Тип здания | Отдельностоящее |
| 12 | Расстояние до подъездных путей | Близкое |
| 13 | Тип подъездной дороги | Дорога с твердым (асфальтовым покрытием) |
| 18 | Ориентация земельного участкаотносительно мун. Кишинэу | Северная зона |
| 19 | Текущее состояние и физические свойства | Участок не подвержен оползням и эрозии |
2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Недвижимость- это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены расположениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является магазин, то наилучшим использованием принимаем текущий род деятельности без рассмотрения других вариантов. Данное мнение основывается на том, что этот объект и до даты оценки успешно использовался в данном плане.
Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.
Глава 3. Определение стоимости земельного участка
3.1 Сравнительный подход
Метод сравнительного анализа продаж предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых объектов недвижимости и последующего внесения поправок на различие между ними и объектом оценки.
Метод применяется в следующей последовательности:
· Сбор данных и анализ рыночной информации с целью отбора сопоставимых объектов;
· Выбор единиц сравнения и элементов сравнения;
· Расчет поправок
· Сопоставление объекта оценки с объектом сравнения с целью корректировки цен их продажи;
· Анализ скорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
При использовании метода сравнительного анализа продаж рассматриваются следующие элементы сравнения и в следующей последовательности:
а) Передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;
Корректировка учитывает разницу в выборе прав, передаваемых при сделке. Цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него.
б) Условия финансирования;
Расчет поправки зависит от финансовой договоренности между продавцом и покупателем об условиях продажи: расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств (коррект. не требуется), получение покупателем кредита у финансовой структуры(коррект. на величину платы за кредит), финансирование сделки самим продавцом (для корректировки применяется дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита).
в) Условия продажи;
Отражает нетипичные условия осуществления сделки. Корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без каких-либо отклонений и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого земельного участка с выявленными нетипичными мотивациями её приобретения.
г) Состояние рынка;
Отражает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.
д) Местоположение;