Перегородки: кирпичные
Покрытия: железобетонные
Кровля: металлическая
Полы: залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат.
Оконные проемы: окна – стеклопакет в метало - пластиковом переплете, частично деревянные.
Двери:метало-пластиковые
Внутренняя отделка:побелка, покраска высококачественными материалами, обои.
Системы инженерного обеспечения:водопровод, электросети, канализация, сигнализация, система вентиляции, система автономного отопления, система подводки сетей ПК.
Стоимость единого объекта недвижимости была рассчитана в пункте 3.1.2. «Метод распределения» и составила 140460 евро.
Следующим этапом является определение стоимости замещения или восстановительной стоимости строения с помощью сборника УПВС.
Таблица 3.5. Сопоставление характеристик объекта-аналога из УПВС и объекта оценки.
| Отличительный фактор | Объект-аналог из УПВС | Оцениваемый объект | Коррект. Коеффициент |
| Группа капитальности | I | I | 1 |
| Этажность | Одноэтажные | 1 | 1 |
| Тип фундаментов | Монолитные ж/б и сборные бетонные | Железобетонные | 1 |
| Материал и тип стен | Кирпичные | Кирпичные | 1 |
| Тип крыши | Рулонная | Оцинкованная сталь | 1 |
| Основной тип полов | Цементные, плиточные и из релина | Залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат | 1,02 |
| Тип проемов | Окна – двойное остекление в деревянном переплете, двери - филенчатые | Окна – стеклопакет в метало- пластиковом переплете, частично деревянные | 1,02 |
| Отделка | Повышенного качества | Современные материалы повышенного качества | 1,03 |
| Вентиляция | Приточно – вытяжная | Приточно – вытяжная, механическая, естественная | 1 |
| Сантехнические работы | Горячее, холодное водоснабжение, центральное отопление | Горячее, холодное водоснабжение, автономное отопление | 1,058 |
| Электротехнические работы | Электроосвещение, слаботочные устройства | Электроосвещение, слаботочные устройства, подводки ПК | 1,015 |
| Интегральный коэффициент | 1,11 |
Величина корректировки стоимости 1 м3на отличия в конструктивных решениях составляет 1,11.
Расчет стоимости 1м3 здания с учетом корректировок на сейсмичность, применение местных материалов и корректировки на отличия в конструктивных решениях:
Ст-сть 1м3 = 26,5 x 1,03 x 0,96 x 1,11 = 29,1
Таблица 3.6. Расчет восстановительной стоимости улучшений.
| Показатели | ||
| Ст-сть 1м3 с учетом корректировок | 29,1 | |
| Объем здания | 405 | |
| Ст-сть строительства в 1969 г., лей | 11785,5 | |
| Ст-сть строительства в 1984 г., лей | 14025 | 1,19 |
| Ст-сть строительства в 1991 г., лей | 21458 | 1,53 |
| Ст-сть строительства на дату оценки, лей | 569731 | 26,551 |
| Ст-сть с учетом косвенных издержек, лей | 655191 | 1,15 |
| Ст-сть с учетом прибыли инвестора, лей | 786547 | 1,20 |
| Ст-сть с учетом НДС | 943856 | 1,20 |
Полная восстановительная стоимость определена в размере 943856 лей РМ или 66469 евро (1евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
Таблица 3.7. Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС.
| № | Наименование элемента | Уд. Вес коэф-та | Стоимость элемента, лей |
| 1 | Фундаменты | 4,00 | 37754,2 |
| 2 | Стены и перегородки | 12,00 | 113262,7 |
| 3 | Перекрытия | 13,00 | 122701,3 |
| 4 | Крыши | 23,00 | 217086,9 |
| 5 | Полы | 9,00 | 84947,0 |
| 6 | Проемы | 6,00 | 56631,4 |
| 7 | Отделочные работы | 4,00 | 37754,2 |
| 8 | Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы | 23,00 | 217086,9 |
| 9 | Прочие работы | 6,00 | 56631,4 |
| Итого | 100 | 943856 |
Определение величины общего накопленного износа
Определяем величину физического износа нормативным методом – состоящим в определении величины физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Таблица 3.8. Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов.
| № | Наименование элемента | ВС, лей | Износ | Остаточная стоимость | |
| % | лей | ||||
| 1 | Проемы | 56631,4 | 3,5 | 1982 | 54649,4 |
| 2 | Отделочные работы | 37754,2 | 5,5 | 2076,5 | 35677,7 |
| 3 | Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы | 217086,9 | 4,0 | 8683,5 | 208403,4 |
| Итого | 311472,5 | 12742 | 298730,5 | ||
Таблица 3.9. Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов.
| № | Наименование элемента | ВС, лей | Срок жизни | К-нт. Износа | Износ, лей | |
| Факт. | Норм. | |||||
| 1 | Полы | 84947,0 | 3 | 20 | 0,15 | 12742,0 |
| 2 | Проемы | 56631,4 | 3 | 30 | 0,10 | 5663,1 |
| 3 | Отделочные работы | 37754,2 | 3 | 20 | 0,15 | 5663,1 |
| 8 | Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы | 217086,9 | 3 | 30 | 0,10 | 21708,7 |
| 9 | Прочие работы | 56631,4 | 3 | 30 | 0,10 | 5663,1 |
| Итого | 51440 | |||||
Таблица 3.10. Расчет износа долгоживущих элементов здания.
| № | Наименование элемента | Уд.вес,% | ВС, лей | Устран. износ | Ост.ст-сть 1, лей | НФИ,(49%), лей | Ост.ст-сть 2, лей | |
| % | лей | |||||||
| 1 | Фундаменты | 4 | 37754,2 | 9 | 3397,9 | 34356,3 | 16834,6 | 17521,7 |
| 2 | Стены и перегородки | 12 | 113262,7 | 8 | 9061,0 | 104201,7 | 51058,8 | 53142,9 |
| 3 | Перекрытия | 13 | 122701,3 | 8 | 9816,0 | 112885,3 | 55313,8 | 57571,5 |
| 4 | Крыши | 23 | 217086,9 | 10 | 21708,7 | 195378,2 | 95735,3 | 99642,9 |
| Итого | 490805,1 | 43983,6 | 446821,5 | 218942,5 | 227879 | |||
Итого общий физический износ составил 227879 лей
Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен мною как "потеря стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.
Функциональный износ определен из расчета замены строительных элементов в размере 10% и составил 94385,6 лей
Внешнее (экономическое) устаревание:
Внешний износ вызывается уменьшением полезности объекта недвижимости в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумеваются макроэкономическая ситуация, условия локального рынка, экономическое местоположение объекта недвижимости, его транспортная доступность, финансовые и законодательные условия и т.д.
Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами.
Экономический износ для данного типа недвижимости не значителен и, в нашем случае принимается в размере 5% и составил: 47192,8 лей.
Определяем общий накопленный износ, путем сложения сумм всех видов износа:
227879+94385,6+47192,8 = 369457,4 лей или 26018 евро (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости:
1. Стоимость единого объекта недвижимости (РС еон), евро 140460
2. Минус восстановительная стоимость (ВС), евро 66469
3. Плюс накопленный износ (И нак), евро 26018
4. Рыночная стоимость земельного участка (РСз), евро 100009
Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка составит 100009 евро или 1420128 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
3.2 Доходный подход
Доходный метод применим к земельным участкам, так как это функционирующий объект, на котором либо выращиваются сельскохозяйственные культуры, либо земельный участок сдается в аренду.
Данный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД), который предполагается получить от использования данного объекта в будущем.
Для расчета ЧОД необходимо определить следующие виды доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимого имущества:
а) потенциальный валовой доход(ПВД)-доход, который может приносить объект недвижимого имущества, при условии полного использования его площади.
б) действительный валовой доход (ДВД)-доход, который может быть получен при эксплуатации объекта недвижимого имущества с учетом уровня занятости помещение и возможных потерь при сборе арендной платы. ДВД определяется по формуле:
ДВД=(ПВД-ПНЗ)+ПД (5)
где ПНЗ - потери, связанные с неполной занятостью помещений;
ПД - прочие доходы, не связанные непосредственно со сдачей в аренду свободных помещений.
в) операционные расходы (ОР) – это текущие расходы, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации объекта недвижимости. ОР можно разделить на четыре группы: