продажа пулов;
списание кредитов с балансов первичных кредиторов и секьюритизация;
выпуск обеспеченных облигаций без списания кредитов с банковских балансов;
целевые накопления граждан в банках с увеличенным лимитом страхового покрытия в случае банкротства банка;
кредитные инвестиционные фонды.
Формирование устойчивой системы фондирования предполагает постепенное сокращение государственной поддержки и внедрение конкурентных (рыночных) механизмов привлечения капитала всеми участниками.
Кроме того, в периоды кризисных обострений предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку Российской Федерации, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции репо с ипотечными ценными бумагами и другие механизмы.
Для создания устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала необходимо развивать внутреннюю базу институциональных консервативных инвесторов, создавать условия кредиторам для секьюритизации, развивать альтернативные формы привлечения долгосрочных ресурсов и повышать привлекательность отечественного рынка для иностранных инвесторов.
Решение задачи по формированию устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки предусматривается начать на первом этапе и в основном завершить на втором этапе реализации настоящей Стратегии. На третьем этапе реализации настоящей Стратегии предусматривается совершенствование инструментов привлечения в ипотеку долгосрочных ресурсов и продолжение работы по формированию внутренней базы инвесторов.
На решение этой задачи направлен ряд мероприятий.
В целях формирования условий для выпуска ипотечных ценных бумаг необходимо:
совершенствовать механизмы структурирования ипотечных ценных бумаг с учетом текущих запросов инвесторов и срочности рынка капитала;
разработать методологию и стандартную документацию по выпуску ипотечных ценных бумаг, в том числе облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых ипотечными агентами и кредитными организациями, а также ипотечных сертификатов участия и паев ипотечных инвестиционных фондов;
совершенствовать законодательство Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах в части упрощения выпуска ценных бумаг ипотечными агентами, существенного изменения порядка выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, а также расширения возможностей для обращения в Российской Федерации ипотечных еврооблигаций, выпущенных в рамках сделок трансграничной секьюритизации портфелей ипотечных жилищных кредитов, выданных российскими кредиторами;
в целях совершенствования выпуска ипотечными агентами облигаций с ипотечным покрытием следует уточнить правоспособность ипотечного агента, расширить его возможности по заключению сделок, направленных на снижение финансовых рисков (хеджирование) и участие в сделках, связанных с накоплением ипотечных портфелей, а также уточнить положения, касающиеся очередности удовлетворения требований держателей облигаций различных выпусков (траншей) и старшинство их прав в отношении обеспечения;
совершенствовать регулирование выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями (без списания ипотечного покрытия с баланса);
совершенствовать законодательство Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах с целью увеличения допустимого соотношения кредита к залогу в случае наличия ипотечного страхования;
расширять возможности по обращению на российских биржах выпущенных за рубежом еврооблигаций, обеспеченных портфелями российских ипотечных кредитов;
развивать инструменты хеджирования процентных рисков;
создать условия для расширения практики использования кредитных рейтингов участниками рынка ипотечных ценных бумаг.
В целях создания условий для выпуска ипотечных ценных бумаг в иностранных юрисдикциях для привлечения максимально широкого круга иностранных инвесторов на российский рынок ипотечного жилищного кредитования необходимо:
развивать инструменты хеджирования валютных рисков;
формировать позитивный имидж российского рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг;
расширить возможности по биржевому обращению ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами, выпущенными в иностранных юрисдикциях.
В целях развития инфраструктуры вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо:
совершенствовать систему обращения ипотечных ценных бумаг;
расширять и совершенствовать практику предоставления поручительства по ипотечным ценным бумагам;
совершенствовать нормативные документы инфраструктурных организаций (бирж) в части оценки дюрации ипотечных ценных бумаг при осуществлении их обслуживания и сделок с ними;
создавать единый информационно-аналитический центр, обеспечивающий сбор и обработку статистических данных рынка ипотечных ценных бумаг.
4. Создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотеки
и других форм жилищного финансирования
Для снижения конечной стоимости кредита и повышения качества портфелей кредитных организаций необходимо произвести модификацию сложившейся инфраструктуры рынка и ввести новые инфраструктурные элементы. Сбалансированный набор инфраструктурных элементов, построенный на принципе минимизации издержек взаимодействия, должен обеспечить снижение затрат и рисков для участников рынка. В ходе эволюционного преобразования рынка предусматривается внедрение новых технологий и дальнейшая специализация участников рынка,
что позволит более эффективно перераспределять риски.
Кроме того, дальнейшее развитие инфраструктуры рынка ипотеки и рост конкуренции должны способствовать выработке профессиональных критериев качества работы участников инфраструктуры, а также разработке профессиональных правил и этики работы участников рынка.
Объединение участников рынка в профессиональные сообщества и процессы институционализации будут способствовать улучшению системы раскрытия информации для заемщиков и участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Будут появляться и развиваться системы независимых консультантов для заемщиков.
Решение задачи по совершенствованию инфраструктуры рынка ипотеки и других форм жилищного финансирования необходимо начать на первом этапе реализации настоящей Стратегии и полностью завершить на втором этапе.
В целях решения этой задачи необходимо осуществление следующих мероприятий:
совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части регистрации сделок с жильем, ипотекой и закладных, в том числе сокращение сроков и снижение издержек и операционных рисков при регистрации за счет повышения доступности информации, содержащейся в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также унификации за счет правил и требований регистраторов на всей территории Российской Федерации;
совершенствование системы с целью более полного использования информации, содержащейся в бюро кредитных историй, для андеррайтинга и скоринга при предоставлении ипотечных жилищных кредитов;
повышение эффективности работы всех участников инфраструктуры рынка ипотеки за счет:
создания стандартов различных видов деятельности на профессиональном уровне (стандарты оценки ипотечных пулов, стандарты управления рисками, стандарты квалификационных требований к участникам рынка, стандарты оформления документации, стандарты раскрытия информации и стандарты информационного обмена между участниками рынка);
развития конкуренции на рынке с целью снижения издержек, повышения качества и сокращения сроков оборота капитала;
рейтингования участников инфраструктуры рынка;
повышения уровня применяемых технологий при выдаче и сопровождении ипотечных жилищных кредитов, а также при секьюритизации ипотечных жилищных кредитов, включая использование унифицированных информационных и технологических систем и внедрение электронного документооборота (электронный учет прав по закладной);
развития профессиональных образовательных программ для специалистов рынка ипотечного жилищного кредитования.
5. Развитие иных форм ипотечного жилищного кредитования,
в том числе для целей жилищного строительства
Российский рынок жилья характеризуется дисбалансом между спросом и предложением, а также высокой степенью износа жилищного фонда. Ипотечное жилищное кредитование вторичного рынка жилья оказывает влияние на рост цен на рынке жилья. В то же время следует признать недостаточную развитость инструментов кредитования жилищного строительства. Застройщики работают преимущественно за счет привлечения краткосрочных ресурсов, что повышает волатильность цен на жилье, или привлекают средства граждан, перекладывая на них риски строительства. Поэтому особую актуальность в текущий момент времени и в долгосрочной перспективе приобретают механизмы кредитования строительства жилья под залог земли и (или) жилья различных категорий заемщиков.
Кроме того, в сделки на вторичном рынке жилья практически не вовлекаются жилые помещения низкого качества. Развитие направления по кредитованию граждан на цели ремонта (создания неотделимых улучшений) жилого помещения, а также кредитование объединений граждан (товариществ собственников жилья) на цели модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов могли бы существенно улучшить состояние жилищного фонда.
Решение задачи по развитию иных форм жилищного финансирования, в том числе для целей жилищного строительства, необходимо начать на первом этапе реализации настоящей Стратегии и завершить на втором этапе. В целях решения этой задачи предлагается реализация следующих мероприятий: