Оценка рыночной стоимости квартиры (стр. 2 из 5)

Принцип наилучшего использования. Оптимальное использование объекта собственности - это наиболее прибыльное из легально допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.

Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. Объект оценивается в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.

Идентификация – сопоставление свойств предоставленного для осмотра объекта с качественным и количественными характеристиками объекта, на который предоставлены юридические и технические документы, в результате которого оценщик делает вывод о том, что предоставленный для осмотра объект является подлинным объектом оценки.

1.6. Нормативная база

· Закон об оценочной деятельности от 29.07.98 г. № 135-Ф3;

· Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ;

· ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года);

· ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года);

· ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20 июля 2007 года);

· Гражданский кодекс РФ Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.:-Проспект, КНОРУС, 2009-544 с. Текст Кодекса связан с официальным источником и проводится по состоянию на 20 ноября 2009 года.

2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.1. Описание оцениваемого объекта

Оценивается 2-х комнатная квартира в Советском районе

Таблица № 1

Оцениваемые права

Вид права	Собственность
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрировано
Инвентарный номер объекта	36:401:002:000133550
Свидетельство о государственной регистрации права	Серия 63-АВ № 746268 от 25 октября 2007 года
Дата регистрации	24 октября 2007 года

Таблица №2

Общая характеристика здания, в котором расположена оцениваемая квартира

Показатели	Описание показателя
Объект	Двухкомнатная квартира
Общая площадь	65,8 кв.м.
Год постройки	2006
Материал наружных стен	Ж/б панели
Техническое обеспечение здания	Холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, центральное отопление и т.д.
Количество этажей	10

Таблица №3

Характеристика объекта оценки

Показатели	Описание показателя
Этаж расположения	4
Площадь кв.м.: общая/жилая	65.80/31.30
Количество комнат	2
Площадь кухни, кв.м.	12.90
Санузел	раздельный
Высота потолков, м.	2.70
Лоджия (балкон)	есть
Отделка квартиры	Стандартная
Состояние объекта	Хорошее
Состояние планировки, данные о перепланировке	Не угловая. Перепланировка не производилась

2.2. Анализ среды местоположения оцениваемого объекта

Советский район Самары (бывший Молотовский) — административно-территориальная единица в городе Самара, расположен в северо-восточной части города.

Площадь района — 48,5 кв.км. Население по состоянию на 1 января2007 года — 176857 чел. Здесь располагаются крупнейшие предприятия города, образовательные и медицинские учреждения, а также парки и скверы.

Границы Советского района проходят вдоль проспекта Кирова по железной дороге до улицы Аврора, Стара-Загора, 22 Партсъезда до набережной реки Самара.

История

Молотовский район образован решением ЦК ВКП(б) и Президиума Верховного Совета РСФСР от 28 августа1939 года путем выделения из Пролетарского района. 10 августа1957 года по Указу Президиума Верховного Совета РСФСР Молотовский район был переименован в Советский. До 1939 года район был местом земельных угодий и дач.

Предприятия

ОАО «Самарский подшипниковый завод» — крупнейший завод, экспортирующий свою продукцию в десятки стран мира, выпускавший первые подшипники для фронта, корпуса мин, минометов.
ОАО «Старт» — завод аэродромного оборудования. В годы войны занимался оснащением агрегатами вооружения прославленных штурмовиковИЛ-2 и ИЛ-10.
ООО «Ремонтный завод № 21» В годы войны завод выпускал датчики позывных, звуковые генераторы, аппараты «Морзе», ремонтировал для фронта полевые мелогаборитные ранцевые радиостанции.
ОАО «Металист-Самара»
ОАО «Самарский жиркомбинат»
ЗАО «Самарская кабельная компания»
ОАО «Самарский комбинат керамических изделий»
АО «Самаралакто»

Образовательные учреждения

Самарский Государственный Университет Путей Сообщения
Корпуса Авиационного и Машиностроительного техникумов
Самарский Государственный Экономический Университет
Корпус Поволжской государственной социально-гуманитарной академии
Корпуса Всесоюзного заочного института железнодорожного транспорта
Гимназия «Перспектива»

Медицинские и социальные учреждения

Центр «Семья»
Центр «Общения и здоровья» — для пенсионеров
Школа для слепых
39 муниципальных дошкольных учреждения
Ведомственный детский сад принадлежащий ОАО «РЖД»
Дом ребенка
Школы.

Парки и скверы

Парк культуры и отдыха «Дружба»
Парк культуры и отдыха «Молодежный» бывший парк имени 50-летия ВЛКСМ
Сквер имени Михаила Калинина
В границах Советского района располагается Парк культуры и отдыха имени Юрия Гагарина
ДК «Родина»
На территории района расположены 5 действующих православных приходов. Ведется строительство православного прихода в честь Успенья Пресвятой Богородице в парке "Дружба.
На границах Советского и Промышленного района находится Самарская соборная мечеть

2.3. Анализ местоположения объекта

Оцениваемый объект находится в городе Самара, Советский район, улица Мориса Тореза 79.

Плотность застройки прилегающей территории высокая. Инфраструктура в районе местоположения объекта оценки развитая.

Окружение объекта оценки представлено жилыми и административными объектами. В непосредственной близости от объекта оценки расположены учебные заведения: средняя образовательная школа № 170; Д/С № 290,центр развития ребенка; Д/С №347 «Жемчужинка»; Д/С №321; объекты коммерческого назначения: «Точка-С» магазин сотовых телефонов;

ЗАО «ФиаБанк», АСВ, ООО «Шарк».

Местоположение объекта приведено на рис. 1

В районе местоположения объекта оценки действует развитая сеть инженерных коммуникаций, состоящая из:

· водоснабжения;

· канализации;

· отопления;

· электроснабжения;

· телефонной сети.

Рис.1 Месторасположение объекта

2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Основываясь на этом анализе и принимая во внимание местоположение объекта оценки, физическое условие наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование-кваритира.

2.5. Расчет рыночной стоимости объекта

2.5.1. Сравнительный подход

2.5.1.1. Метод сравнительных продаж

Объект оценки: 2-х комнатная квартира, площадь 65,8/31,3, кухня 12,9 м., 4/10 этажного панельного дома, хороший ремонт, с/у раздельный. Окна выходят во двор, рядом находится школа, детский сад.

Для проведения оценки подбираются следующие аналоги: